Rynek gruntów inwestycyjnych w Polsce wchodzi w fazę wyraźnej selekcji. Nowe przepisy dotyczące planowania przestrzennego wymuszają na inwestorach i deweloperach zmianę podejścia do wyceny aktywów.

Rynek gruntów inwestycyjnych wchodzi w fazę wyraźnej selekcji, w której przewagę zyskują grunty o przewidywalnym potencjale rozwojowym – przyznaje Emil Domeracki, Partner, Board Member Land Development Advisory w Walter Herz.

Grunty mieszkaniowe pod presją reformy

Sektor mieszkaniowy znajduje się w punkcie zwrotnym. Największym zainteresowaniem cieszą się obecnie działki objęte miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego (MPZP) lub posiadające decyzje o warunkach zabudowy (WZ). Status gruntów, które nie posiadają uregulowanej sytuacji planistycznej, staje się coraz bardziej niepewny, co utrudnia ich sprzedaż.

Mimo wyhamowania rynku w drugiej połowie ubiegłego roku, ceny w największych miastach kontynuowały wzrosty. W 2025 roku grunty mieszkaniowe w Warszawie, Wrocławiu i Poznaniu zdrożały o kilkanaście procent. W prestiżowych lokalizacjach stolicy ceny transakcyjne przekraczały poziom kilkunastu tysięcy złotych za 1 mkw. PUM, co stanowiło nawet 25% końcowej ceny mieszkania. Ważnym trendem pozostaje konwersja obiektów handlowych i biurowych na cele mieszkaniowe.

Rozległy krajobraz z lotu ptaka, symbolizujący obszary do zagospodarowania | Źródło: Walter Herz

Nie obserwujemy wyprzedaży działek pod projekty mieszkaniowe lecz rosnące rozwarstwienie w tym segmencie. Grunty in dobrych lokalizacjach, z przewidywalną ścieżką planistyczną wciąż zyskują na wartości, podczas gdy nieruchomości o niejasnym statusie są coraz mocniej dyskontowane. Istotne zmiany mogą tu nastąpić po wejściu w życie planów ogólnych. Jednocześnie największe miasta zmagają się z deficytem atrakcyjnych terenów inwestycyjnych, a dostępne grunty są coraz droższe i bardziej wymagające pod względem formalnym, środowiskowym i infrastrukturalnym – zauważa Emil Domeracki. – Jeśli reforma planistyczna ograniczy liczbę gruntów umożliwiających realizację projektów wielorodzinnych, w dłuższej perspektywie będzie to wspierać dalszy wzrost cen. Działki z gotowymi pozwoleniami mogą stać się dobrem deficytowym – dodaje.

Stabilizacja w sektorze handlowym i logistycznym

Rynek gruntów handlowych jest obecnie zdominowany przez format parków handlowych oraz centrów convenience. Inwestorzy poszukują głównie działek o powierzchni 1–2 ha w miastach liczących kilkadziesiąt tysięcy mieszkańców. Nowa podaż w tym segmencie wynosi niemal 500 tys. mkw. rocznie, przy braku popytu na grunty pod duże galerie. Ceny w centrach metropolii sięgają 5 tys. zł za mkw. GLA, zaś w mniejszych miastach regionalnych wahają się od 800 do 1800 zł.

W sektorze magazynowym widać stabilizację lub wzrosty cen terenów, szczególnie w obrębie tzw. Wielkiej Szóstki. Deweloperzy wykazują jednak większą ostrożność ze względu na restrykcyjne podejście banków. Wyzwaniem pozostaje czas uzyskiwania decyzji środowiskowych (nawet do 18 miesięcy przy pełnym raporcie) oraz dostęp do energii. Popyt wspiera trend nearshoringu i budowa obiektów produkcyjnych Build-to-Own.

Rynek biurowy najsłabszym ogniwem

Sektor biurowy odnotowuje obecnie najniższą aktywność. W budowie w całej Polsce znajduje się około 420 tys. mkw. powierzchni (z czego 200 tys. mkw. w Warszawie), co stanowi ogromny spadek w porównaniu do 1,8 mln mkw. realizowanych jeszcze kilka lat temu. Inwestorzy omijają rynki regionalne z powodu wysokiego poziomu pustostanów i kosztów finansowania, koncentrując się na ścisłym centrum stolicy.

Kobieta patrzy w dal przez lunetę, symbolizując przewidywanie i analizę rynku | Źródło: materiały prasowe

Infrastruktura energetyczna nową walutą rynku

Dostęp do energii elektrycznej staje się kluczowym czynnikiem wpływającym na wartość gruntów. Zjawisko to potęguje rozwój sektora data center oraz magazynów energii (lokalizowanych przy Głównych Punktach Zasilania). Polski rynek centrów danych ma potencjał 200–300 MW i może się podwoić, przy czym 80% projektów koncentruje się w aglomeracji warszawskiej.

Plany ogólne uporządkują rynek gruntów inwestycyjnych, jednak nie zwiększą znacząco ich zasobu. Klarowniej wskazane zostaną tereny, na których można inwestować. Inwestor będzie jasno wiedział, jakie parametry może uzyskać w wuzetce, co dotychczas bywało zaskoczeniem – wyjaśnia Emil Domeracki.

Profesjonalizacja i kompleksowa analiza wykonalności

Reforma planistyczna, wraz z wprowadzeniem Rejestru Urbanistycznego i usługi e-Wyrys POG, ma zwiększyć transparentność. Eksperci podkreślają, że rynek przechodzi od prostej wyceny parametrów do kompleksowej analizy wykonalności.

Kolaż symbolizujący procesy biznesowe i innowacyjne podejście do inwestycji | Źródło: materiały prasowe

Rynek gruntów inwestycyjnych wchodzi w nową fazę, w której o wartości nieruchomości decyduje nie tylko lokalizacja, lecz przede wszystkim przewidywalność procesu inwestycyjnego. Kluczowego znaczenia nabierają dziś kwestie planistyczne, dostęp do infrastruktury, sprawność procedur administracyjnych oraz zgodność projektu z kierunkami rozwoju gminy. To właśnie zdolność przeprowadzenia projektu w założonym czasie i budżecie staje się jednym z głównych czynników wpływających na wartość aktywów gruntowych – mówi Emil Domeracki.

Walter Herz realizuje obecnie modele analityczne obejmujące transformację terenów przemysłowych pod zabudowę mieszkaniową m.in. w Warszawie i Gdańsku, co potwierdza trend profesjonalizacji rynku.