Zasoby biurowe Warszawy na koniec czerwca 2026 r. wyniosły 6,24 mln mkw. Choć liczba ta robi wrażenie, struktura zmian podażowych wskazuje na istotne wyzwania dla rynku. W ciągu pierwszych sześciu miesięcy roku stolica zyskała jedynie 45 210 mkw. nowej powierzchni w ramach projektów Studio A, Vena oraz modernizacji kompleksu przy ul. Przemysłowej 26-26a.

Kurczące się zasoby i presja podażowa

Interesującym zjawiskiem jest fakt, że trwające renowacje i całkowite przebudowy doprowadziły do faktycznego zmniejszenia podaży biurowej o ponad 70 000 mkw. od początku 2026 roku. Firmy deweloperskie zachowują powściągliwość – w budowie i renowacji znajduje się obecnie 131 200 mkw., a większość nowych inwestycji koncentruje się w strefach centralnych. Do końca bieżącego roku planowane jest oddanie zaledwie 3 900 mkw. w jednym budynku przy ulicy Puławskiej 533.

Rekordowy popyt i dominacja stref centralnych

Strona popytowa wykazuje niezwykłą dynamikę. W pierwszym półroczu wynajęto niemal 417 000 mkw., z czego aż 70% transakcji sfinalizowano w samym drugim kwartale. Co istotne, 80% całkowitego popytu skupiło się w trzech kluczowych obszarach: Centrum, Służewcu oraz CBD (Centralny Obszar Biznesowy).

Dwa wykresy pierścieniowe (donatowe) przedstawiające popyt brutto według stref biurowych i sektorów w I poł. 2026 roku. Popyt biurowy w Warszawie wykazuję niezwykłą dynamikę.

Struktura zawieranych umów pozostała stabilna: renegocjacje stanowiły 48% wolumenu, natomiast nowe umowy 46%. Pozostałą część zajęły ekspansje dotychczasowych najemców. Eksperci zwracają uwagę na znaczącą aktywność sektora publicznego, który odpowiadał za dwie z pięciu największych transakcji najmu (powyżej 10 000 mkw., z czego dwie największe przekroczyły 20 000 mkw.) sfinalizowanych w tym okresie.

Spodziewamy się również dalszego spadku poziomu pustostanów, szczególnie w najbardziej konkurencyjnych lokalizacjach i budynkach najwyższej jakości. Z kolei rosnące trudności w zabezpieczeniu odpowiedniej powierzchni skłaniają firmy do wcześniejszego rozpoczynania procesów poszukiwania biura oraz renegocjowania istniejących umów. Trend ten będzie się dalej umacniał. Jednocześnie, rosnący udział renegocjacji będzie ograniczał dostępność powierzchni dla nowych oraz mniejszychnajemców, zwłaszcza w obiektach, gdzie kluczowi najemcy dysponują prawami pierwszeństwa najmu lub ekspansji – komentuje Przemysław Urbański, Director, Office Agency w Avison Young.

Rynek inwestycyjny: Silna pozycja stolicy i polskiego kapitału

Sektor biurowy odpowiadał za 20% całkowitego wolumenu inwestycyjnego w Polsce, osiągając wynik 594 mln euro. Warszawa zdominowała ten obszar z 10 transakcjami o wartości przekraczającej 384 mln euro. Kluczowe operacje objęły przejęcie budynku Central Point przez Lewandpol Property oraz Royal Wilanów przez Wood & Company, przy których rynkowym doradcą był Avison Young. Do grona znaczących transakcji inwestycyjnych w tym okresie należały również sprzedaż budynków Lixa D oraz Sienna Center. Wart odnotowania jest wzmożony udział rodzimego kapitału – polscy inwestorzy odpowiadali za 50% funduszy ulokowanych w sektorze biurowym w I poł. 2026 r.

Prognozy: Czynsze prime powyżej 30 euro

Perspektywy dla warszawskiego rynku na najbliższe kwartały zakładają dalsze zaostrzenie warunków najmu. Podaż ograniczona wyburzeniami i zmianami funkcji budynków, w połączeniu z limitowaną dostępnością dużych modułów (powyżej 5 000 mkw.), wywiera silną presję na stawki.

Koszty eksploatacyjne

Oprócz czynszów, najemcy muszą brać pod uwagę opłaty eksploatacyjne, których średni poziom w Warszawie ukształtował się na poziomie 28,50 PLN/mkw./miesiąc.

Przemysław Urbański, Director, Office Agency w Avison Young, komentuje spadające poziomy pustostanów w Warszawie. Rynek biurowy w stolicy Polski boryka się z ograniczeniami.

Z danych Avison Young wynika, że czynsze „prime” w centralnych lokalizacjach już przekroczyły barierę 30 euro/mkw./miesiąc i wciąż wykazują potencjał do wzrostu. Średni wskaźnik pustostanów dla całego miasta spadł do poziomu 8,5%, przy czym w ścisłym centrum wynosi on zaledwie 4,8%, co wymusza na najemcach znacznie wcześniejsze planowanie strategii nieruchomościowych.