Rosnące ceny energii elektrycznej sprawiły, że efektywność eksploatacji obiektów komercyjnych stała się priorytetem dla właścicieli i zarządców nieruchomości. Wydatki na media stanowią jednak tylko część obszaru, w którym można generować oszczędności. Kluczowe jest ustalenie, w jakich punktach operacyjnych pojawiają się nieuzasadnione nakłady oraz jakie działania mogą je trwale ograniczyć. W tym podejściu facility management przestaje być wyłącznie obsługą techniczną budynku, a staje się źródłem wiedzy pozwalającej podejmować bardziej racjonalne decyzje dotyczące jego eksploatacji.

Dane zamiast intuicji: rola opomiarowania obiektu

Podstawową barierą w optymalizacji jest brak szczegółowej wiedzy o funkcjonowaniu poszczególnych instalacji. Zbiorczy rachunek za energię nie wskazuje urządzeń o najwyższym poborze ani miejsc, w których występuje marnotrawstwo. Rozwiązaniem jest precyzyjne opomiarowanie, pozwalające na monitoring pracy konkretnych jednostek.

Czasami wystarczy zainstalować czujniki, które pozwalają dokładniej sprawdzić, co robią poszczególne urządzenia i gdzie można odzyskać część zużywanej energii. W ten sposób potencjalne oszczędności można uzyskać nie na bazie intuicyjnych wskazań, ale zebranych danych, które pozwolą precyzyjnie zidentyfikować źródło kosztów, a na tej podstawie podjąć konkretne działania. To całkowita zmiana filozofii myślenia o eksploatacji budynku – mówi Marta Stańczak, prezeska SPIE Building Solutions.

Modernizacja i zarządzanie parametrami pracy

Najczęściej stosowaną metodą redukcji zużycia energii pozostaje modernizacja wyposażenia, np. wymiana oświetlenia na systemy LED. Eksperci zaznaczają jednak, że warto weryfikować efektywność nawet tych rozwiązań, które są uznawane za standard, gdyż starsze instalacje LED mogą ustępować wydajnością nowoczesnym systemom.

Oszczędności nie zawsze muszą wiązać się z nakładami inwestycyjnymi. Często źródło problemu tkwi w niewłaściwym sposobie użytkowania urządzeń lub ich niedopasowaniu do zmiennej aktywności w budynku. Przykładowo, w biurowcach po godzinach pracy intensywność działania instalacji HVAC może zostać znacznie zredukowana bez uszczerbku dla obiektu. Warto pamiętać, że modernizacja to nie tylko oszczędności finansowe. Wpływa ona również na poprawę niezawodności urządzeń oraz podniesienie komfortu użytkowników, co w konsekwencji zwiększa atrakcyjność obiektu w oczach najemców.

Infrastruktura elektryczna i optymalizacja taryf

Facility management obejmuje również zaawansowane rozwiązania techniczne, takie jak kompensatory mocy biernej. Pozwalają one na szybkie zwiększenie efektywności infrastruktury elektrycznej i wymierną redukcję opłat.

W przypadku inwestycji energetycznych jednym z największych problemów pozostaje przekonanie właściciela budynku do rozwiązania, którego efekt finansowy nie jest widoczny od razu. Szczególnie trudno jest podejmować decyzje wtedy, gdy inwestycja wymaga poniesienia kosztu, a zwrot pojawi się dopiero po pewnym czasie. Dlatego tak ważne stają się rozwiązania, których efekty można stosunkowo szybko zmierzyć. W przypadku kompensatorów mocy właśnie widoczna zmiana kosztów energii, na bazie której można z łatwością przeprowadzić symulacje finansowe, pozwala przekonać klienta do szerszego wykorzystania tego rozwiązania – zauważa Marta Stańczak.

Poza sferą techniczną, istotnym czynnikiem jest analiza warunków handlowych. Profesjonalne doradztwo techniczne pomaga w renegocjacji stawek za przesył energii. Częstym błędem zarządczym jest pozostawanie w wysokich taryfach, które nie są adekwatne do rzeczywistego profilu zużycia obiektu.

Kluczowe znaczenie systematycznej konserwacji

Optymalizacja kosztów nie może opierać się na ograniczaniu profilaktycznych prac serwisowych. Pozorne oszczędności w tym zakresie zazwyczaj prowadzą do zwiększonych wydatków w przyszłości. Przykładem jest stan filtrów w instalacjach klimatyzacyjnych – ich zaniedbanie wymusza na urządzeniach cięższą pracę, co bezpośrednio przekłada się na skokowy wzrost zużycia prądu.

Dlatego efektywne zarządzanie kosztami nie powinno polegać na mechanicznym ograniczaniu wydatków na obsługę techniczną. Kluczowe jest rozpoznanie, które rodzaje prac generują koszt obecnie, ale pozwalają uniknąć większych kosztów w przyszłości, a które rzeczywiście można zoptymalizować bez pogorszenia funkcjonowania budynku. Działania facility management mają w tym procesie szczególną rolę, ponieważ realizowane są w pobliżu codziennie funkcjonującej infrastruktury. Odpowiedzialne za nie zespoły techniczne obserwują, jak urządzenia zachowują się w praktyce, mogą porównywać dane z różnych okresów i obiektów oraz wskazywać miejsca, w których inwestycja lub zmiana sposobu działania może przynieść wymierny efekt – podsumowuje Marta Stańczak.

Strategia oszczędności w budynku powinna zatem opierać się na zrozumieniu przyczyn generowania kosztów, a nie tylko na ich redukcji. Współpraca z doświadczonymi zespołami technicznymi pozwala precyzyjnie określić, czy niezbędna jest modernizacja, czy jedynie korekta parametrów operacyjnych lub modelu rozliczeń z dostawcami energii.

O SPIE Central Europe

SPIE Central Europe jest spółką zależną Grupy SPIE – niezależnego europejskiego lidera w zakresie usług multitechnicznych. Działa w Polsce, Czechach, na Węgrzech i Słowacji, zatrudniając ponad 4 300 pracowników. Grupa wspiera transformację energetyczną, cyfrową i przemysłową, dostarczając innowacyjne rozwiązania dla różnych sektorów gospodarki. W 2025 roku Grupa SPIE osiągnęła skonsolidowane przychody w wysokości 10,4 mld euro oraz skonsolidowany wynik EBITA na poziomie 793 mln euro.