Siedziba Knight Frank oraz nowoczesne powierzchnie biurowe w Warszawie | Źródło: Knight Frank

Warszawa utrzymuje status największego i najbardziej dojrzałego rynku biurowego w kraju. Według najnowszych danych Knight Frank, zasoby stolicy wynoszą obecnie 6,28 mln mkw., co odpowiada blisko połowie całkowitej powierzchni biurowej w Polsce. W I kwartale 2026 roku rynek powiększył się o 43 000 mkw. dostarczonych w ramach trzech projektów, z których największym było Studio A (24 000 mkw.).

Podaż w trendzie spadkowym

Prognozy na nadchodzące miesiące wskazują na kontynuację niskiej aktywności budowlanej. Do końca 2026 roku planowane jest oddanie zaledwie około 6 000 mkw. nowej przestrzeni. W szerszej perspektywie lat 2027–2028 przewiduje się, że na rynek trafi zaledwie 109 000 mkw. Większość realizowanych inwestycji skupia się w strefach centralnych, ze szczególnym uwzględnieniem okolic Ronda Daszyńskiego.

Skala nowej podaży pozostaje rekordowo niska, co w połączeniu z ograniczoną liczbą projektów w budowie będzie w najbliższych kwartałach kluczowym czynnikiem wpływającym na dalsze zacieśnianie się rynku i spadek dostępności powierzchni – komentuje Michał Kusy, analityk w dziale badań rynku w Knight Frank.

Aktywność najemców i struktura popytu

Całkowity popyt w I kwartale 2026 roku osiągnął poziom 134 000 mkw. Choć zanotowano 9-procentowy spadek w ujęciu rocznym, struktura transakcji wskazuje na ożywienie – 51% wolumenu stanowiły nowe umowy, wyprzedzając renegocjacje (39%). Ekspansje odpowiadały za 9% zakontraktowanej powierzchni.

Wzrost popytu i aktywność najemców na rynku biurowym | Źródło: materiały prasowe

Dominującym najemcą pozostaje branża IT (20% udziału), a tuż za nią plasują się sektory usług dla biznesu oraz finansowy. Wzrost zainteresowania biurami odnotowano także w przemyśle. Główne nurty popytu kierowały się w stronę Ronda Daszyńskiego i Centralnego Obszaru Biznesu (łącznie 54% wolumenu).

Obserwujemy większą skłonność najemców do podejmowania decyzji o ekspansji, co w połączeniu z ograniczoną dostępnością nowoczesnej powierzchni może w kolejnych kwartałach zwiększać konkurencję o najlepsze biura – dodaje Zuzanna Mańk, negocjator w dziale reprezentacji najemcy w Knight Frank.

Pustostany i stabilizacja czynszów

Wskaźnik pustostanów na koniec marca 2026 roku ukształtował się na poziomie 9,5%. Mimo niewielkiego wahnięcia kwartalnego, wartość ta jest o 1 pp. niższa niż w analogicznym okresie roku ubiegłego. Eksperci prognozują, że przy obecnych deficytach podaży wskaźnik ten powróci do trendu spadkowego. 

Nowoczesne biurowce w Warszawie charakteryzują się wysokim standardem wykończenia | Źródło: materiały prasowe

Czynsze wywoławcze utrzymały stabilność. W sercu stolicy stawki oscylowały w granicach 18–32 EUR/mkw./miesiąc, natomiast w lokalizacjach poza centrum najemcy musieli liczyć się z kosztami rzędu 12–18 EUR/mkw./miesiąc. Jednocześnie analitycy ostrzegają, że niska podaż w najlepszych projektach może wkrótce wymusić presję na wzrost opłat najmu.