Począwszy od 11 września, wszyscy deweloperzy będą zobligowani do publicznego udostępniania cen oferowanych mieszkań i domów. Wprowadzona zmiana ma na celu zwiększenie transparentności rynku, wzmocnienie mechanizmów konkurencji oraz ułatwienie nabywcom podejmowania świadomych decyzji zakupowych. Podstawą prawną dla nowych regulacji jest nowelizacja ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, która weszła w życie 11 lipca 2025 roku. Jest to istotna modyfikacja zasad funkcjonowania rynku nieruchomości w Polsce. Początkowo, od 11 lipca, obowiązek dotyczył jedynie inwestycji, których sprzedaż rozpoczęto po tej dacie. Jednak od 11 września regulacje obejmą już wszystkie projekty deweloperskie, bez względu na datę uruchomienia sprzedaży. Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) od początku wyrażał poparcie dla idei jawności cen, postrzegając transparentność jako fundament uczciwej konkurencji i wartość dla klientów. Jak podkreśla organizacja, wielu deweloperów publikowało cenniki swoich inwestycji jeszcze przed wejściem w życie formalnych wymogów, odpowiadając w ten sposób na oczekiwania rynku.

– „Klienci doceniają, gdy wszystkie informacje są od razu dostępne. Dobrze, że od 11 września cała branża zacznie działać według jednolitych zasad, które ułatwią kupującym porównywanie ofert i podejmowanie świadomych decyzji” – mówi Przemysław Dziąg, zastępca dyrektora generalnego PZFD.

Co to oznacza w praktyce?

W praktyce nowe przepisy nakładają na każdego dewelopera szereg konkretnych obowiązków. Musi on:

• podawać cenę metra kwadratowego powierzchni użytkowej,
• publikować na stronie internetowej ceny mieszkań, domów oraz pomieszczeń przynależnych (np. komórek lokatorskich czy miejsc postojowych),
• ujawniać wszystkie dodatkowe koszty, które nabywca poniesie na jego rzecz,
• pokazywać historię zmian cen lokali.

Wszystkie te informacje muszą być łatwo dostępne dla potencjalnych nabywców i jednoznacznie przypisane do konkretnej inwestycji. Ustawa precyzuje, że publikacja danych na portalach ogłoszeniowych lub na stronach agencji pośrednictwa nie jest wystarczająca – kluczowe jest ich zamieszczenie na oficjalnej stronie internetowej dewelopera.

Transparentność a ceny mieszkań

Jednym z kluczowych pytań jest, czy powszechny obowiązek publikacji cenników wpłynie na poziom cen mieszkań. Według większości analityków rynkowych, nowe regulacje nie powinny znacząco zmienić średnich cen transakcyjnych. Oczekuje się jednak, że modyfikacji może ulec polityka sprzedażowa stosowana przez firmy deweloperskie.

– „Możliwe, że zaobserwujemy spadek średnich stawek ofertowych, wynikający ze zmian w strategiach sprzedaży. Obecnie wiele firm przyciąga klientów rabatami. Po 10 września część deweloperów może jednak zrezygnować z takich mechanizmów na rzecz bezpośredniego korygowania cenników. To mogłoby obniżyć średni poziom cen ofertowych, bez większego wpływu na ostateczne transakcje” – podkreśla Przemysław Dziąg. I dodaje: – „Nie można też wykluczyć odmiennego scenariusza. Sama perspektywa wysokich kar przewidzianych w ustawie może skłonić niektóre firmy do ostrożniejszego podejścia. W efekcie zamiast obniżek mogą pojawić się podwyżki, traktowane jako bufor bezpieczeństwa. Jak faktycznie zachowa się rynek, okaże się w ciągu najbliższych tygodni.”

Dane.gov.pl – dobre założenie, trudna praktyka

Nowe przepisy zobowiązują deweloperów nie tylko do publikowania cen na własnych stronach internetowych, ale również do ich regularnego przesyłania w formie otwartych plików do rządowego portalu dane.gov.pl. Założeniem tego rozwiązania było stworzenie centralnej bazy danych, która mogłaby być wykorzystywana zarówno przez klientów, jak i przez podmioty analizujące rynek nieruchomości. Jednak dotychczasowe funkcjonowanie portalu w tym zakresie napotyka na praktyczne trudności. Użytkownicy wskazują na rozproszenie danych, brak precyzyjnego zdefiniowania katalogu wymaganych informacji oraz czasochłonny proces ich wyszukiwania.

– „Od początku sygnalizowaliśmy, że przepisy zostały napisane w sposób niejednoznaczny i wymagają doprecyzowania. Związek wspólnie z wiceministrem cyfryzacji Michałem Gramatyką przygotował wytyczne, jak raportować ceny, aby zachować spójność i czytelność danych. Jednak wciąż potrzebne są przepisy wykonawcze, które wprowadzą jednolite standardy raportowania” – wyjaśnia Przemysław Dziąg.

W odpowiedzi na te wyzwania, Ministerstwo Cyfryzacji zapowiedziało wprowadzenie usprawnień. Planowane jest utworzenie na portalu dane.gov.pl dedykowanej kategorii „deweloperzy”, co ma ułatwić filtrowanie i dostęp do danych o cenach ofertowych lokali mieszkalnych i domów.

Edukacja i wsparcie dla firm

W obliczu nadchodzących zmian, PZFD podjął szeroko zakrojone działania edukacyjne skierowane do całej branży. Organizacja opracowała szczegółowy przewodnik, który krok po kroku wyjaśnia zasady publikowania i raportowania cen zgodnie z nowymi regulacjami. Materiał porusza m.in. kwestię prezentacji na stronach internetowych lokali, które ponownie trafiły do sprzedaży, na przykład w wyniku niezawarcia umowy rezerwacyjnej. Dzięki temu potencjalny nabywca będzie mógł prześledzić pełną historię cenową nieruchomości, co gwarantuje maksymalną transparentność. Oprócz tego, Związek zorganizował intensywny cykl szkoleń, w ramach których odbyło się:

• 15 spotkań (7 online i 8 stacjonarnych),
• udział wzięło w nich ponad 3300 osób,
• uczestnikami byli zarówno przedstawiciele firmy zrzeszonych w organizacji, jak i niezrzeszonych,
• 3 szkolenia były otwarte dla wszystkich zainteresowanych.

– „Naszym celem było przygotowanie całej branży, nie tylko członków PZFD. Dlatego szkoliliśmy firmy różnej wielkości i z różnych regionów Polski. Mamy nadzieję, że deweloperzy sprostają nowym obowiązkom, a klienci szybciej odczują pozytywne skutki jawności cen” – dodaje Przemysław Dziąg.

Polski Związek Firm Deweloperskich zapowiedział, że będzie kontynuował działania edukacyjne i monitorował praktykę stosowania nowych przepisów.