Wysokość czynszów najmu w branży magazynowej zależy od kilku czynników, w tym lokalizacji obiektu, standardu budynku, okresu najmu czy wielkości jego powierzchni. Obecnie na rynku magazynowym w Polsce widoczna jest stabilizacja, a w centralnych, dobrze skomunikowanych obszarach nawet łagodne ożywienie. O komentarz na ten temat poprosiliśmy Ewę Zawadzką, dyrektor działu Development w MDC², wiodącego dewelopera powierzchni logistyczno-przemysłowych w kraju.

Stabilizacja stawek czynszowych

Po rekordowo wysokich poziomach stawek czynszowych w 2022 i 2023 roku po drugim kwartale 2024 roku obserwujemy stopniową ich stabilizację na rynku magazynowym w Polsce. W najważniejszych regionach, takich jak tzw. wielka piątka, czyli region dolnośląski, górnośląski, Warszawa, Polska Centralna i region Poznania, średnie stawki w podmiejskich parkach logistycznych na zakończenie pierwszego kwartału 2024 roku wynosiły od 3,5 do 5,5 euro za metr kwadratowy miesięcznie. W miastach, zwłaszcza w Warszawie, maksymalne stawki czynszowe sięgały nawet 8 euro za metr kwadratowy miesięcznie.

Spowolnienie inwestycyjne

Stabilne, ale relatywnie wciąż wysokie stawki czynszowe są wynikiem utrzymujących się wysokich kosztów finansowych oraz ostrożności inwestorów w podejmowaniu decyzji o nowych inwestycjach. To ogranicza działalność deweloperów w zakresie nowych budów. Obecnie w budowie znajduje się 1,97mln m2 i jest to o 7% mniej niż w adekwatnym okresie w 2023 roku. Mniej niż polowa powierzchni magazynowej jest dostarczana na rynek spekulacyjnie. Mniejsza ilość realizowanych projektów deweloperskich to również efekt relatywnie wysokiego wskaźnika pustostanów, który w drugim kwartale 2024 roku wyniósł w Polsce ponad 8,1%.

Polska a Europa

W perspektywie europejskiej w pierwszej połowie 2024 roku skumulowany popyt na poziomie 11,4 miliona m² pozostawał 7% poniżej wyników z analogicznego okresu 2023 r., ale rezultat ten był o 8% lepszy od pięcioletniej średniej z lat przed pandemią (2015-2019). Sugeruje to łagodne ożywienie, które powinno być widoczne na rynku już w drugiej połowie tego roku. Ożywienie dotyczy zwłaszcza tego regionu Polski, gdzie logistyka i produkcja nadal tworzą solidny fundament a powolne odbicie popytu wydaje się być efektem mniejszej aktywności sieci handlowych i sektora e-commerce, który powoli wraca na tory wzrostowe. Firmy handlowe i branża e-commerce odpowiadały za 36% nowego popytu, operatorzy logistyczni za 22%, lekka produkcja za 18% popytu, branża motoryzacyjna za 9% i produkcja spożywcza za 7%.

MDC2 Park Kraków-South

Wskaźnik pustostanów i aktywność deweloperów

Wskaźnik pustostanów na zamkniecie pierwszej połowy 2024 roku wyniósł 8,1%, co oznacza jego wzrost o 1,1 punktu procentowego w stosunku do okresu analogicznego z 2023 roku. Najwięcej niewynajętych obiektów znajduje się w Warszawie, w Polsce Centralnej i we Wrocławiu. Deweloperzy nadal utrzymują zwolnione tempo rozpoczętych budów, ograniczając wolumen do 2 miliona metrów kwadratowych, z czego aktywność spekulacyjna spadła poniżej 1 miliona metrów kwadratowych.

Inwestycje i jakość magazynów

Inwestorzy kładą duży nacisk na jakość magazynów, w tym nowoczesne rozwiązania ESG (Environmental, Social, Governance), co stanowi wyzwanie dla wynajmu starszych nieruchomości w kontekście dostosowania ich do wymogów związanych ze strategią zrównoważonego rozwoju. W kontekście tych czynników prognozy dotyczące czynszów magazynowych na najbliższe kwartały są umiarkowanie pozytywne.

Lokalizacja a wysokość czynszów

Umiejscowienie magazynów ma kluczowy wpływ na wysokość czynszów. Warszawa, jako najstarszy, najbardziej dojrzały i wciąż główny rynek logistyczny, przemysłowy i deweloperski, cechuje się najwyższymi czynszami, które wynikają z dużego popytu na powierzchnie magazynowe i ograniczonej podaży. Dla najemców centralna lokalizacja jest niezwykle atrakcyjna ze względu na doskonałe połączenia transportowe i bliskość kluczowych rynków. Kraków z kolei cechuje się wysokimi cenami ze względu na ograniczoną dostępność gruntów pod realizację nowych projektów oraz praktyczny brak pustostanów, co zwiększa presję na stawki czynszów. Podobna sytuacja występuje w Trójmieście. Górny Śląsk, drugi co do wielkości rynek magazynowy w Polsce, charakteryzuje się wysoką aktywnością deweloperską i dużym popytem, szczególnie ze strony branży motoryzacyjnej. Wysoki poziom zagęszczenia ludności i koncentracja przemysłu napędzają zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe, co wpływa na utrzymanie stabilnego poziomu czynszów w regionie. Tendencję wzrostową odnotowują również rynki położone blisko granicy niemieckiej, takie jak Wrocław, Poznań i Szczecin, dzięki dostępowi do autostrady A4, rozwiniętej infrastrukturze transportowej i bliskości rynku niemieckiego, który może stać się potencjalnym źródłem nowego popytu w Polsce.