Finansowanie nieruchomości coraz ściślej powiązane jest z ESG

Pozyskanie finansowania na projekty nieruchomościowe w 2024 r. będzie wymagało od inwestorów przedstawienia uzasadnienia biznesowego uwzględniającego aspekty ESG. Bez niego coraz trudniej będzie zdobyć fundusze – wynika z najnowszego raportu „ULI Global Sustainability Report 2024” przygotowanego przez Urban Land Institute (ULI) i firmę doradczą Ferguson Partners.

Zmieniające się nastawienie kredytodawców, szczególnie w Europie, skłania firmy z branży nieruchomości do skupienia się na dekarbonizacji.

"Pomimo trudnego środowiska stóp procentowych banki i inni pożyczkodawcy zwiększają swój stopień uwagi w zakresie należytego raportowania aspektów ESG. Kredytodawcy proszą o informacje na temat celów zerowej emisji netto i stosowanej ścieżki transformacji. Jest to część wywierania większego nacisku na ryzyko klimatyczne i wpłynie na zmianę w kierunku działania" – twierdzi Bożena Jankowska, dyrektor zarządzająca i globalna szefowa działu ESG w Slate Asset Management.

Nowe standardy

Zmiany w Międzynarodowych Standardach Sprawozdawczości Finansowej – MSSF 1 i MSSF 2 – które stanowią globalną podstawę sprawozdawczości i mają na celu zapewnienie spójności w raportowaniu, wymagają od spółek informowania o ryzyku związanym ze zrównoważonym rozwojem, które wynika ze zmian w zużyciu energii, lub włączenia kwestii zarządzania energią do analizy inwestycji. Chociaż MSSF 1 i MSSF 2 są dobrowolne, oczekuje się, że wkrótce staną się obowiązkowe. Również taksonomia przyjęta w Unii Europejskiej określa sześć celów środowiskowych, które firmy z branży nieruchomości muszą spełnić, aby można je było uznać za zrównoważone.Dyrektywa w sprawie sprawozdawczości przedsiębiorstw w zakresie zrównoważonego rozwoju (CSRD), wprowadzona przez Unię Europejską w 2023 r., ma na celu radykalną poprawę istniejących wymogów w zakresie sprawozdawczości, aby zwiększyć przejrzystość postępów przedsiębiorstw w tym zakresie. W rezultacie firmy z sektora nieruchomości muszą szczegółowo opisywać, w jaki sposób ESG wpływa na ich działalność, oraz informować o wpływie swojej działalności na środowisko.

"Dyrektorzy finansowi zaczynają zdawać sobie sprawę, że muszą zrozumieć, w jaki sposób komunikowany jest zrównoważony rozwój, ponieważ to oni podpisują raporty. Będziemy obserwować stromą krzywą uczenia się, ponieważ firmy będą musiały uporać się z tym, co tak naprawdę to wszystko oznacza" – przekonuje szefowa działu ESG w Slate Asset Management.

Eksperci cytowani w raporcie ULI i Ferguson Partners podkreślają zgodnie, że działania w zakresie zrównoważonego rozwoju są również aktywnie stymulowane przez Europejski Bank Centralny (EBC), który we wrześniu 2023 r. wezwał europejskie banki do przyspieszenia zielonej transformacji, aby obniżyć ryzyko kredytowe związane z kryzysem klimatycznym. EBC oczekuje, że do końca 2024 r. banki spełnią wszystkie oczekiwania nadzorcze dotyczące ryzyka klimatycznego i środowiskowego, w tym pełną integrację ocen adekwatności kapitałowej i testów warunków skrajnych, wywierając presję na setki kredytodawców z sektora nieruchomości, aby odpowiednio zarządzali ryzykiem klimatycznym w swoich portfelach kredytowych dotyczących nieruchomości.

Osierocone aktywa zaleją rynek nieruchomości?

Na rynku nieruchomości powstaje cała nowa klasa aktywów, które stają się lub staną się przestarzałe ze względu na zmiany w przepisach klimatycznych – tzw. aktywa osierocone.

"Jesteśmy teraz w punkcie, z którego zobaczymy, że około połowa europejskich zasobów nieruchomości jest osierocona. Odnosi się on do wymogów dekarbonizacji projektu Carbon Risk Real Estate Monitor (CRREM), który ma zapewnić ścieżkę poprawy dla budynków w celu zmniejszenia emisji dwutlenku węgla, aby utrzymać ją w zgodzie z porozumieniem paryskim. Pomoże to branży skupić się na aktywach, skłaniając zarządzających nimi do działania" – uważa Paul Stepan, szef działu doradztwa w zakresie zrównoważonego rozwoju na Europę, Bliski Wschód i Afrykę w JLL, który współpracuje z właścicielami dużych portfeli budynków w zakresie strategii poprawy odporności obiektów na zbliżające się czynniki klimatyczne.

"Zaczynamy dostrzegać dowody na znaczną poprawę wewnętrznej stopy zwrotu (IRR) i wielokrotności zainwestowanego kapitału (MoC) na zdekarbonizowanych aktywach dzięki finansowaniu opartemu na mierzalnych wynikach ESG. Uważamy, że to właśnie przejrzystość ESG na poziomie aktywów odblokuje progresywne finansowanie w przyszłości" – stwierdza Rasmus Grosen Olsen, dyrektor ds. zrównoważonego finansowania w Urban Partners, kopenhaskiej platformie firm inwestycyjnych.

ULI współpracuje z całą branżą, ze szczególnym uwzględnieniem Europy, w celu opracowania wspólnej metodologii pomagającej wyceniać nieruchomości w nowy sposób.

"Ma ona pomóc oceniać zagrożenia klimatyczne w ramach wycen nieruchomości, aby uniknąć stagnacji na rynkach inwestycyjnych i osieroconych aktywów. W inicjatywie C Change stwierdzono, że obecne wartości nieruchomości nie uwzględniają kosztów dekarbonizacji budynków. Nowa metodologia ma pomóc inwestorom i finansującym w lepszym zrozumieniu wartości rynkowej aktywów w kontekście zrównoważonego rozwoju" – podkreśla Marcin Juszczyk, przewodniczący Urban Land Institute w Polsce.

Bez ESG droższe kredyty i ubezpieczenia

Zielone aktywa lub te, które mają takimi się stać, stanowią mniejsze ryzyko dla kredytodawców, którzy chętnie je finansują. Według badań przeprowadzonych w 2023 r. przez firmę doradczą CBRE wśród 77 francuskich kredytodawców aż 92 proc. z nich stwierdziło, że zielone kryteria będą nieodłącznym elementem ich procesu podejmowania decyzji kredytowych pomimo burzliwego tła gospodarczego i politycznego.Również ubezpieczyciele podchodzą do kwestii ESG w sposób coraz bardziej wymagający. Wymuszone jest to rosnącymi kosztami strat związanych z katastrofami pogodowymi. Według cytowanego w raporcie ULI i Ferguson Group Toma Wilsona, CEO amerykańskiego ubezpieczyciela Allstate Corporation, firma odnotowała w drugim kwartale ub.r. straty w wysokości 2,7 mld dol. (2,5 mld euro) z powodu 42 katastrofalnych zdarzeń pogodowych. Zaprzestała też sprzedaży nowych polis ubezpieczeniowych na domy, mieszkania i nieruchomości komercyjne w Kalifornii z powodu pogarszającego się klimatu.Również w 2023 r. agencja ratingowa Moody’s opublikowała raport pokazujący wzrost kosztów ubezpieczenia nieruchomości komercyjnych w USA, ujawniając, że podczas gdy czynsz za handel detaliczny w Miami na Florydzie wzrósł średnio o 1,4 proc. w latach 2017–2022, koszt ubezpieczenia wzrósł o 7,5 proc. W Denver w stanie Kolorado z kolei, gdzie w 2023 r. wybuchły pożary, dane liczbowe były jeszcze gorsze – gdy czynsze detaliczne w mieście rosły rocznie o 0,4 proc., koszty ubezpieczenia wzrosły o 9 proc.

ESG trudne, ale konieczne

Eksperci ULI i Ferguson Group przyznają, że wyższe stopy procentowe i oprocentowanie kredytów hipotecznych w połączeniu ze zmianami strukturalnymi w sposobie użytkowania nieruchomości – zwłaszcza w sektorze biurowym – utrudniają wielu firmom z branży nieruchomości dokonywanie niezbędnych inwestycji związanych z klimatem. Jednak kryzys klimatyczny wymusza postęp niezależnie od tych wyzwań.

"Jesteśmy w erze realizacji dekarbonizacji, w której potrzebny jest pilny pragmatyzm, aby można było osiągnąć zarówno duże, jak i małe postępy. Czy nam się to podoba, czy nie, przejście na energię niskowęglową już wpływa na ceny aktywów i wyniki inwestycyjne, a rynek coraz bardziej ocenia zdolność firmy do dostarczania wartości na podstawie jej gotowości do funkcjonowania w świecie niskowęglowym" – podkreśla Daniel Chang, dyrektor zarządzający i szef ds. ESG w Hines.