Choć rynek magazynowy w Europie Środkowo-Wschodniej rozwija się dynamicznie, to Polska pozostaje punktem odniesienia dla najemców analizujących lokalizacje w regionie – wyróżnia się zarówno skalą rynku, z 37,4 mln mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej, jak i tempem rozwoju. Polska dysponuje dziś większą powierzchnią magazynową niż Czechy, Rumunia i Węgry razem wzięte. Dla porównania te kraje wraz ze Słowacją i Bułgarią posiadają łącznie około 35,3 mln mkw. magazynów. W całym regionie Europy Środkowo-Wschodniej, którego zasoby szacowane są na około 80 mln mkw., Polska odpowiada za niemal połowę nowoczesnej powierzchni magazynowej.

Skala i konkurencyjność kosztowa

Kluczowym argumentem przyciągającym międzynarodowy kapitał jest relacja skali do kosztów utrzymania obiektów. Polska, mimo ogromnej podaży, utrzymuje stabilną dyscyplinę cenową, co czyni ją atrakcyjną alternatywą dla rynków zachodnich oraz droższych sąsiadów z Grupy Wyszehradzkiej.

Jednocześnie jesteśmy jednym z najbardziej konkurencyjnych kosztowo rynków magazynowych, ze średnimi czynszami bazowymi na poziomie 4,2–5,2 euro/mkw. miesięcznie. Poziom czynszów jest nadal wyraźnie niższy niż na większości rynków Europy Środkowo-Wschodniej, szczególnie w porównaniu z Czechami, Węgrami czy Słowacją. Pod względem kosztów najmu z Polską może konkurować głównie Rumunia – mówi Michał Rafałowicz, dyrektor regionalny w Newmark Polska.

W ostatnich trzech latach w Polsce oddano do użytku ponad 7,5 mln mkw. nowej powierzchni magazynowej, czyli wielokrotnie więcej niż w wielu krajach regionu, przykładowo w Czechach było to prawie 2,6 mln mkw., czy w Rumunii niewiele ponad 1,4 mln mkw.

Jednym ze źródeł tej przewagi jest sposób działania deweloperów, którzy lata temu zabezpieczyli rozległe banki ziemi po korzystnych cenach. Dzięki temu mogą dziś koncentrować się na realizacji inwestycji. Ten model został zapoczątkowany w Polsce i jest obecnie kopiowany także na innych rynkach europejskich – podkreśla Kaja Karbowska-Nowak, Associate w dziale Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych w Newmark Polska.

Wielu deweloperów dysponuje gotowymi do rozpoczęcia inwestycji gruntami z kompletem pozwoleń budowlanych, dzięki czemu od rozpoczęcia budowy do przekazania magazynu najemcy mija zwykle tylko 8–10 miesięcy.

Nowe potrzeby najemców i ewolucja łańcuchów dostaw

Zmieniające się oczekiwania najemców wymuszają na rynku większą przewidywalność. Rosnące znaczenie bezpieczeństwa dostaw sprawia, że firmy coraz częściej szukają lokalizacji pozwalających budować bardziej odporne łańcuchy logistyczne. Polska, pełniąc funkcję naturalnej bramy do rynku liczącego blisko pół miliarda konsumentów (ok. 450 mln), idealnie wpisuje się w ten trend.

Szczególną rolę odgrywa zachodnia część kraju, która staje się zapleczem dla gospodarki niemieckiej. Ograniczona dostępność gruntów i restrykcyjne przepisy u naszych zachodnich sąsiadów powodują wzrost czynszów, co skutkuje przesuwaniem operacji logistycznych za polską granicę. Przykładowo, efektywny czynsz w województwie lubuskim wynosi ok. 3 euro/mkw., podczas gdy w Berlinie przekracza on zazwyczaj 7 euro/mkw.

Infrastruktura jako akcelerator dostaw

Centralne położenie Polski wzmacniane jest przez strategiczne inwestycje. Rozwój korytarzy TEN-T, budowa trasy Via Carpatia oraz modernizacja terminali intermodalnych, takich jak Małaszewicze – jeden z kluczowych punktów przeładunkowych na trasie Azja–Europa – tworzą spójny system transportowy umożliwiający obsługę znacznej części Europy w ciągu 24–48 godzin.

Istotną rolę przy wyborze lokalizacji magazynowych odgrywają także polskie porty morskie, które systematycznie zwiększają swoją przepustowość. Przykładem są m.in. firmy duńskie, które coraz częściej lokują huby w Polsce, obsługując rynki z wykorzystaniem transportu drogowego przez Niemcy – wskazuje Kaja Karbowska-Nowak.

Na Polskę postawiła m.in. holenderska firma NRF, działająca w sektorze części zamiennych i rozwiązań chłodniczych. Wybór Gdańska jako centrum operacyjnego był podyktowany możliwością połączenia funkcji produkcyjnych, magazynowych i biurowych w jednym miejscu.

Naturalnym krokiem w długoterminowej strategii naszej grupy była decyzja o dalszym rozwoju operacji oraz wynajęciu nowej powierzchni produkcyjno-magazynowej w Gdańsku. Jako firma z blisko 100-letnią historią myślimy o infrastrukturze w perspektywie dekad, a nie pojedynczych projektów – mówi Zbigniew Ruba, Commercial Director Aftermarket, NRF.

Elastyczność i kapitał ludzki

Dojrzałość polskiego rynku przekłada się na wysoką elastyczność w zarządzaniu powierzchnią. Obecność największych światowych deweloperów umożliwia firmom skalowanie biznesu bez konieczności czekania na wygaśnięcie kontraktów, dzięki opcjom relokacji wewnątrz portfeli nieruchomości. Dodatkowym wsparciem jest system zachęt w ramach Polskiej Strefy Inwestycji, który – w przeciwieństwie do wielu innych krajów – obejmuje cały kraj.

Istotnym czynnikiem pozostaje również kapitał ludzki. Rozwinięte zaplecze edukacji technicznej, uniwersytety oraz szkoły branżowe dostarczają inżynierów i specjalistów gotowych do obsługi zaawansowanych procesów.

Kompetencje inżynieryjne mają szczególne znaczenie dla firm działających w sektorze motoryzacyjnym, gdzie coraz większą rolę odgrywają: automatyzacja, kontrola jakości oraz zaawansowane procesy produkcyjne. Dostęp do wykwalifikowanych inżynierów i specjalistów technicznych pozwala nam rozwijać nowoczesne operacje – podkreśla Zbigniew Ruba z NRF.

Wyzwania na przyszłość: Energia i ESG

Mimo silnej pozycji, eksperci Newmark Polska wskazują, że obecna pozycja nie jest dana raz na zawsze. Rosnące koszty pracy, energii oraz konkurencja z Rumunii i Bałkanów sprawiają, że o wyborze lokalizacji coraz częściej decydować będzie dostęp do zielonej energii i efektywność energetyczna budynków.

Coraz większe znaczenie ma dostęp do energii. Inwestorzy oczekują nie tylko odpowiednich mocy przyłączeniowych, ale także możliwości korzystania z energii odnawialnej, rozwiązań poprawiających efektywność energetyczną budynków czy magazynów energii – podsumowuje Michał Rafałowicz.