Zgodnie z najnowszym podsumowaniem przygotowanym przez międzynarodową firmę doradczą Cushman & Wakefield, rynek powierzchni magazynowo-przemysłowych w Polsce na koniec trzeciego kwartału 2025 roku charakteryzuje się wysoką aktywnością najemców. W okresie od stycznia do września odnotowano wzrost popytu o blisko 20% w ujęciu rocznym, jednak jego struktura została zdominowana przez renegocjacje dotychczasowych umów. Jednocześnie, mimo niewielkiego ożywienia, aktywność deweloperska utrzymuje się w trendzie spadkowym.

‍

Popyt na wysokim poziomie, lecz o zmienionej strukturze

‍

– „W pierwszych trzech kwartałach 2025 roku popyt na nowoczesne powierzchnie przemysłowe osiągnął poziom ponad 4,54 mln mkw., co oznacza wzrost o 19% rok do roku oraz 7% powyżej średniej dla analogicznego okresu z lat 2020-2024, kiedy aktywność najemców wynosiła ok. 4,24 mln mkw.” – komentuje Szczepan Gowin, Head of Industrial & Logistics, Cushman & Wakefield.

Kluczowym zjawiskiem kształtującym rynek jest struktura popytu, w której dominującą rolę odgrywają renegocjacje, stanowiące 52% całkowitego wolumenu transakcji najmu. Mimo nieznacznego spadku ich udziału w ujęciu kwartalnym, jest to kontynuacja tendencji obserwowanej od drugiej połowy 2022 roku. Jak wskazują analitycy, udział odnowień umów systematycznie rośnie – z poziomu około 30% w latach 2012-2021, przez 40% w latach 2023-2024, aż po prognozowane 50% na koniec 2025 roku.

– „Wolumen nowych umów i ekspansji w okresie styczeń-wrzesień wyniósł blisko 2,2 mln mkw., z czego 480 000 mkw. przypadło na pierwszy kwartał, 863 000 mkw. na drugi, a 850 000 mkw. na trzeci. W ujęciu rocznym oznacza to spadek o 7%. Jednocześnie warto zauważyć, że struktura popytu coraz wyraźniej przesuwa się w stronę projektów niestandardowych, realizowanych na indywidualne zamówienie. Równolegle wzrasta znaczenie automatyzacji procesów logistycznych – firmy coraz częściej wymagają wdrożenia zaawansowanych technologii, co może w dłuższej perspektywie zmienić geografię inwestycji i otworzyć nowe lokalizacje poza największymi aglomeracjami” – dodaje Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research, Cushman & Wakefield.

‍

Umiarkowane ożywienie po stronie podaży

W trzecim kwartale 2025 roku deweloperzy oddali do użytku niemal 400 000 mkw. nowej powierzchni, co zwiększyło całkowite zasoby rynku do około 36,45 mln mkw. Liderami pod względem zgromadzonych zasobów pozostają trzy województwa: mazowieckie (z niemal 7,3 mln mkw.), śląskie (prawie 6,2 mln mkw.) oraz dolnośląskie (5,30 mln mkw.).

– „Na zakończenie trzeciego kwartału 2025 roku wolumen powierzchni w budowie wyniósł 1,56 mln mkw., co oznacza lekkie odbicie względem pierwszego półrocza, jednak wciąż wpisuje się w obserwowany trend spadkowy i wynosi o 20% mniej niż rok wcześniej. Udział inwestycji spekulacyjnych to obecnie 45%, co przekłada się na 706 000 mkw. powierzchni dostępnej do wynajęcia, wskazując na umiarkowany optymizm deweloperów wobec przyszłego popytu” – komentuje Vitalii Arkhypenko, Analityk Rynku, Cushman & Wakefield.

Pod względem aktywności deweloperskiej liderem pozostaje region Mazowsza, który odpowiada za 34% krajowego wolumenu powierzchni w budowie. Znaczącą aktywność odnotowano również w województwach pomorskim (14%), śląskim (12%) i dolnośląskim (8%). Łącznie na te cztery regiony przypada blisko 70% całkowitej powierzchni magazynowej realizowanej obecnie w Polsce.

– „Od lipca do września rozpoczęto realizację prawie 480 000 mkw. nowych inwestycji przemysłowych, a największą aktywność odnotowano w województwach mazowieckim - 147 000 mkw. oraz łódzkim - 65 000 mkw. Ograniczenie aktywności deweloperskiej, zwłaszcza w zakresie powierzchni spekulacyjnej, powoduje większe zainteresowanie najemców inwestycjami będącymi w trakcie realizacji” – dodaje Renata Krzyżanowska, Associate, Cushman & Wakefield.

‍

Stabilny, choć zróżnicowany poziom pustostanów

Na koniec trzeciego kwartału 2025 roku wskaźnik pustostanów w Polsce utrzymał się na stabilnym poziomie 8,2%, co odpowiada 2,98 mln mkw. dostępnej powierzchni magazynowej. Wartość ta nie uległa zmianie w stosunku do poprzedniego kwartału i oznacza jedynie minimalny wzrost o 0,2 punktu procentowego w porównaniu z analogicznym okresem 2024 roku. Najwyższy wskaźnik odnotowano w województwach lubuskim (17,2%), świętokrzyskim (17,2%) oraz lubelskim (13,2%), podczas gdy najniższy utrzymuje się w regionach o ograniczonej podaży, takich jak opolskie i podlaskie (0%) oraz zachodniopomorskie (2,1%). Prognozuje się, że mniejszy udział inwestycji spekulacyjnych powinien w kolejnych kwartałach ograniczyć dalszy wzrost wskaźnika pustostanów, co przyczyni się do stabilizacji rynku.

‍

Stawki czynszu bez większych zmian

W analizowanym okresie poziom czynszów na rynku magazynowym pozostał stabilny, bez odnotowanych istotnych wahań. Większe możliwości negocjacyjne, w tym uzyskanie korzystniejszych zachęt pozaczynszowych, otwierają się przed najemcami przede wszystkim na rynkach charakteryzujących się wysokim poziomem pustostanów.