Historia sektora parków handlowych w Polsce sięga końca lat 90., a jego rozwój jest ściśle powiązany z transformacją gospodarczą kraju. Pierwsze tego typu obiekty, realizowane przez pionierów rynku, powstawały na obrzeżach największych aglomeracji, tworząc zalążki nowoczesnych destynacji handlowych, które z czasem były uzupełniane o kolejne formaty. Po trzech dekadach zróżnicowanej dynamiki rozwoju, rynek parków handlowych w Polsce wchodzi w fazę bezprecedensowej ekspansji. Już w 2019 roku całkowita powierzchnia obiektów o GLA przekraczającej 5 000 mkw. wynosiła 1,5 miliona mkw. Kluczowym katalizatorem wzrostu okazała się pandemia COVID-19 w 2020 roku, która podkreśliła odporność i atrakcyjność inwestycyjną tego formatu. Dzięki otwartej architekturze, parki handlowe w dużej mierze uniknęły obostrzeń, a rosnący trend zakupów lokalnych i convenience wzmocnił zaufanie inwestorów, co przełożyło się na znaczące przyspieszenie realizacji nowych projektów. Dane liczbowe doskonale ilustrują skalę tego zjawiska. W okresie od 2020 do 2024 roku podaż powierzchni w parkach handlowych (o GLA powyżej 5 000 mkw.) zwiększyła się o 1,5 miliona mkw. Pierwsza połowa 2025 roku przyniosła kolejne 120 000 mkw., a do końca roku planowane jest oddanie do użytku następnych 340 000 mkw. Prognozy na 2026 rok, oparte na zapowiedziach inwestorów, wskazują na możliwość dostarczenia na rynek kolejnych 500 000 mkw. nowej powierzchni.

Sektor w liczbach

Obecnie na terenie Polski funkcjonuje ponad 290 dużych parków handlowych, każdy o powierzchni najmu brutto (GLA) przekraczającej 5 000 mkw. Ich łączna powierzchnia to około 3,2 miliona mkw., co stanowi 21% całkowitych zasobów nowoczesnej powierzchni handlowej – jest to udział dwukrotnie wyższy niż w 2010 roku. Warto zauważyć, że ponad 70% projektów ukończonych od 2020 roku to obiekty o powierzchni od 5 000 do 10 000 mkw. GLA. Aż 60% nowych inwestycji zlokalizowano w miastach, których liczba mieszkańców nie przekracza 50 000. Uzupełnieniem rynku jest ponad 400 mniejszych parków typu convenience (2 000 – 5 000 mkw. GLA), które łącznie oferują dodatkowe 1,3 miliona mkw. powierzchni w skali kraju.

Aktualne trendy

Dynamika rozwoju polskiego rynku parków handlowych nie wykazuje oznak spowolnienia, a wręcz przeciwnie – obserwuje się wyraźną tendencję w kierunku realizacji coraz większych projektów. Obecnie 52 parki handlowe o GLA powyżej 5 000 mkw. są w trakcie budowy lub rozbudowy, a 10 z nich ma docelowo przekroczyć 15 000 mkw. Największym przedsięwzięciem w budowie jest Osada w Żyrardowie, która po ukończeniu dostarczy na rynek 33 000 mkw. GLA. Skala ta odzwierciedla ewolucję sektora, w której większe obiekty stają się realną alternatywą dla tradycyjnych, regionalnych centrów handlowych.

„Te większe formaty okazały się atrakcyjne dla szerszego grona najemców, przyciągając nie tylko operatorów oferujących produkty codziennego użytku, ale także marki z segmentu mody ekonomicznej oraz gastronomię i usługi. W rezultacie, parki handlowe stopniowo przekształcają się z czysto lokalnych miejsc zakupów w bardziej wszechstronne lokalizacje handlowe, które zaspokajają coraz więcej potrzeb konsumentów.” – komentuje Artur Czuba, Director, Investment w Avison Young

Główni operatorzy

Struktura własnościowa w segmencie nowoczesnych parków handlowych (o GLA powyżej 5 tys. mkw.) jest częściowo skonsolidowana. Około 45% istniejącej podaży należy do 10 największych graczy rynkowych. Liderem pozostaje Pradera z 9% udziałem w rynku, opartym na portfelu czterech dużych aktywów. Na kolejnych miejscach plasują się Saller (8%), BIG Poland (6%) oraz Trei Real Estate (5%). Pozostała część rynku jest silnie rozdrobniona, a udziały pojedynczych właścicieli zazwyczaj nie przekraczają 3%.

„Debiut BIG w Polsce w 2022 roku zapoczątkował skoncentrowaną, długoterminową strategię rozwoju, ukierunkowaną na miasta średniej wielkości o wysokim potencjale. Pozyskujemy i rozwijamy nieruchomości w atrakcyjnych lokalizacjach, ze starannie dobranym miksem najemców oraz wyraźnymi perspektywami wzrostu wartości. Od momentu wejścia na polski rynek BIG zbudował portfel 10 w pełni skomercjalizowanych parków handlowych o łącznej powierzchni blisko 200 tys. mkw. GLA, zdobywając około 6% udziału w rozwijającym się segmencie parków handlowych w Polsce.” – komentuje Eran Levy, CEO w BIG Poland

Projekty w budowie

Według danych z sierpnia 2025 roku, siedmiu najbardziej aktywnych deweloperów odpowiadało za niemal 50% powierzchni handlowej w budowie. Liderem rynku jest firma Saller (13% udziału), a tuż za nią znajduje się LCP Properties (10%). Mimo to, rynek deweloperski pozostaje rozproszony, a projekty na etapie budowy realizuje około 40 podmiotów. Szacuje się, że całkowita powierzchnia parków handlowych w budowie wynosi obecnie około 510 000 mkw. Znaczna część tej podaży (57%) powstaje w miastach poniżej 50 000 mieszkańców, podczas gdy 19% lokalizowane jest w ośmiu największych polskich aglomeracjach. Co istotne, tylko 15 z ponad 64 realizowanych projektów przekracza powierzchnię 10 000 mkw. Dynamiczny rozwój tego formatu w ciągu ostatnich pięciu lat przyniósł 1,7 mln mkw. nowej powierzchni, podczas gdy w tym samym okresie w centrach handlowych podaż wyniosła niewiele ponad 500 000 mkw. GLA. Typowy park handlowy, który obecnie powstaje, jest najczęściej budowany w mieście o populacji od 10 do 50 tysięcy mieszkańców (52% projektów), ma powierzchnię od 5 do 10 tysięcy mkw. (62%) i jest zlokalizowany przy trasie dojazdowej do domu (40%).