Rok 2025 przynosi poważne przetasowania na polskim rynku nieruchomości magazynowych. Eksperci Avison Young nie mają wątpliwości – kluczem do sukcesu stają się trzy czynniki: poziom zabezpieczonego wynajmu (pre-let), certyfikacja środowiskowa oraz dostępność infrastruktury energetycznej. Jak się okazuje, to właśnie one decydują dziś, czy projekt zostanie przepuszczony przez sito inwestycyjne, czy na długo utknie w martwym punkcie.

Według analiz zespołu Industrial Agency Avison Young, największą aktywność inwestycyjną odnotowuje się obecnie w obiektach magazynowych, które mogą pochwalić się pre-letem na poziomie co najmniej 50–60%. Dla wielu deweloperów jest to warunek absolutnie niezbędny, aby wbić pierwszą łopatę. Pre-let nie tylko minimalizuje ryzyko, ale wręcz stanowi fundament nowoczesnego modelu magazynowego.

„Rynek wyraźnie się spolaryzował,” – mówi Katarzyna Madej, Director, Industrial Agency w Avison Young – „Z jednej strony mamy gigantów takich jak GLP, CTP czy Hillwood, którzy wciąż stawiają na inwestycje spekulacyjne w topowych lokalizacjach. Z drugiej strony obserwujemy dynamiczny wzrost projektów opartych o model pre-let – gdzie kluczowa jest gotowość klienta i podpisana umowa najmu. Tylko wtedy deweloper decyduje się na realizację inwestycji.”

Nie oznacza to jednak śmierci projektów BTS (build-to-suit) czy BTO (build-to-own). Te wciąż są realizowane, ale wyłącznie przez doświadczonych graczy, mających kompetencje w dostarczaniu obiektów „szytych na miarę”. Szczególnie istotne okazują się przy inwestorach z wysokimi wymaganiami technicznymi bądź zainteresowanych docelowo własnością nieruchomości.

Nowoczesne podejście do inwestycji to także powrót do starych lokalizacji. Rewitalizacja terenów poprzemysłowych i brownfieldów staje się coraz bardziej popularna. W obliczu ograniczonej dostępności gruntów w miastach, logistyka miejska zyskuje nowe oblicze – stare hale, nowe cele.

Drugim filarem inwestycyjnego sukcesu stały się certyfikaty środowiskowe. Dziś nikt już nie traktuje ich jak przyjaznego dodatku do marketingu. Zielona certyfikacja – czy to BREEAM, czy LEED – stała się standardem.


Za tym trendem podążają nie tylko deweloperzy, ale przede wszystkim inwestorzy i finansujący ich bankowcy. ESG to dziś słowo klucz – i główny składnik scoringu kredytowego. Certyfikacja środowiskowa realnie wpływa na warunki finansowania inwestycji. Obiekt z wyższą oceną w systemie ESG może liczyć na korzystniejsze warunki finansowe – a to z kolei przekłada się na jego długoterminową wartość rynkową.

Trzeci – i zarazem najbardziej palący – czynnik to infrastruktura. A raczej jej brak. Szczególnie duże problemy dotykają inwestycje produkcyjne w aglomeracjach miejskich, gdzie procedury środowiskowe potrafią trwać nawet 24 miesiące. Ale prawdziwą barierą XXI wieku jest... prąd. Brzmi banalnie, ale zapewnienie odpowiednich mocy przyłączeniowych graniczy dziś z cudem.

„Terminy realizacji przyłączy oferowane przez operatorów energetycznych sięgają często kilku lat. A mówimy o inwestycjach, które muszą być realizowane od razu, natychmiast, bo są powiązane z łańcuchami dostaw, podzespołami, technologią.” – wyjaśnia Łukasz Ciepły, Director, Industrial Agency, wcześniej związany z Katowicką Specjalną Strefą Ekonomiczną.

Dodatkowe trudności?

Dział Industrial Agency Avison Young to zespół, który wie, co w trawie piszczy. Powstał ledwie rok temu, w połowie 2024 roku, ale już zdążył zamieszać na rynku, przejmując specjalistów z renomowanych firm konkurencyjnych. Obejmują nie tylko najem i sprzedaż, ale także sale & leaseback, planowanie przestrzeni i reprezentację klientów w negocjacjach czy analizach rynkowych.

Zespół tworzą m.in. wymienieni wcześniej eksperci: Katarzyna Madej, Dorota Koseska oraz Łukasz Ciepły – każde z nich z wieloletnim doświadczeniem w globalnych firmach doradczych. Dzięki nim Avison Young nie tylko obserwuje kierunki zmian – oni je określają.

Wnioski?

Rok 2025 to czas decyzji opartych na faktach, liczbach i standardach. W erze ESG i nieprzewidywalnych kosztów energii, ryzyko stało się kosztowne. Dlatego inwestycje w magazyny muszą być planowane mądrze, elastycznie – ale też bezpiecznie. Zielone światło dostają tylko te projekty, które mają za sobą klienta, certyfikat i... dostęp do prądu.