Eksperci komentujący rozwój biurowy prawej strony Wisły | Źródło: materiały prasowe

Rynek biurowy w Warszawie historycznie skupiał się na osi Śródmieście-Wola-Mokotów. Obecnie prawobrzeżne dzielnice dysponują zasobami rzędu 283 500 mkw., co stanowi zaledwie 4,5 proc. całkowitej podaży miasta. Z tej puli blisko 53 proc. powierzchni przypada na Pragę Południe, a 34,9 proc. na Pragę Północ. Mimo skromnych statystyk, dynamika zainteresowania tym kierunkiem gwałtownie przyspiesza.

Prawa strona Wisły wchodzi do gry

Według przedstawicieli rynku, silnym impulsem rozwojowym jest postępująca rewitalizacja tkanki miejskiej i inwestycje w infrastrukturę pieszą. Kontekst historyczny pofabrycznych budynków tworzy tożsamość, której brakuje typowym szklanym biurowcom.

Coraz wyraźniej widać potrzebę bardziej zrównoważonego rozwoju miasta. Zauważyliśmy to jako jedni z pierwszych na rynku, tworząc Centrum Praskie Koneser, a teraz realizując inwestycję Drucianka Campus. Praga Północ, dzięki swojej centralnej lokalizacji i dobrej dostępności komunikacyjnej, staje się naturalnym kierunkiem ekspansji. Dowodem tego jest sukces Konesera, którego wybrały takie globalne marki jak PepsiCo, Grupa WPP czy Google Campus for Startups. Ważną rolę we wzmacnianiu atrakcyjności biznesowej tej dzielnicy odgrywają również inwestycje publiczne, jak chociażby zrealizowany w ramach Nowego Centrum Warszawy most pieszo-rowerowy oraz rewitalizacje przestrzeni miejskich. Pofabryczna architektura, skala zabudowy i kontekst historyczny tworzą unikalną tożsamość, której nie da się odtworzyć w typowych projektach biurowych. – podkreśla Ilona Koski-Lammi, zastępczyni dyrektora sprzedaży Liebrecht & wooD.

Dla wielu organizacji kluczowym argumentem pozostaje optymalizacja kosztów. Jak wskazuje Joanna Andryszczyk, Associate Director w Dziale Powierzchni Biurowych w Newmark Polska, decyzje o relokacji na drugą stronę rzeki wynikają z chęci połączenia mobilności z oszczędnościami operacyjnymi. 

Projekt Drucianka Campus łączy historyczną zabudowę z nowoczesną funkcją biurową | Źródło: Liebrecht & wooD

Znaczenie prawobrzeżnych dzielnic systematycznie rośnie – Praga Północ i Praga Południe przestają być tylko alternatywą, a staje się świadomym wyborem firm szukających biura. Najemcy znajdują tutaj niższe czynsze, autentyczność miasta i dostęp do lokalnego rynku pracy. Średnie stawki czynszu za wynajem powierzchni biurowej wynoszą tutaj 13–15 euro za mkw. miesięcznie, a w najlepszych projektach sięgają obecnie 17–18 euro. To stawki porównywalne ze Służewcem i dużo niższe niż w centrum Warszawy. – komentuje Joanna Andryszczyk.

Praca blisko domu – potencjał kadr po prawej stronie rzeki

Dane GUS z połowy 2025 roku wskazują, że blisko 39 proc. mieszkańców stolicy żyje po prawej stronie Wisły. To potężna baza kandydatów, którzy coraz częściej traktują lokalizację biura jako element employer brandingu.

Kandydaci z tej części miasta chętnie wybierają pracę w swojej okolicy, co pokazuje potencjał rozwoju rynku mieszkaniowego i rosnącego znaczenia biura jako elementu employer brandingu. Coraz częściej już podczas pierwszych rozmów rekrutacyjnych kandydaci pytają o dostępność parkingów, bliskość SKM, PKP czy metra oraz ogólną wygodę dojazdu. Dlatego chcąc przyciągnąć pracowników z innych części Warszawy, takich jak Ursus, Włochy, Bemowo, pracodawcy powinni wyraźnie podkreślać konkretne rozwiązania związane z dojazdem. To działa – Warszawiacy patrzą na prawobrzeżną część miasta przychylniej niż kiedyś, doceniając ułatwienia komunikacyjne, szczególnie uruchomienie drugiej linii metra. – twierdzi Ewa Michalska, dyrektor operacyjna Grafton Recruitment.

Praktyczne korzyści z tej lokalizacji odnosi m.in. grupa technologiczna Atende. Dla tej spółki Praga to synonim dostępności kadr oraz wyjątkowego klimatu, który sprzyja budowaniu kultury organizacyjnej.

Wielu naszych pracowników, w tym część zarządu, pochodzi z prawobrzeżnej Warszawy i miejscowości podwarszawskich po tej stronie. Dodatkowo bliskość metra, kolei i tramwajów realnie poprawiają komfort dojazdu dla restzty zatrudnionych. Z perspektywy firmy technologicznej liczą się dostępność kadr, niższe koszty operacyjne i rozwój infrastruktury sprzyjający inwestycjom w przyszłości. Atutem jest również unikalny klimat Pragi i tętniące życiem otoczenie, które wzmacnia atrakcyjność miejsca pracy. – mówi Marcin Zalewski, kierownik ds. administracji i inwestycji w Atende.

Firmy technologiczne i logistyczne liderami popytu

W 2025 roku wolumen najmu na Pradze wyniósł 41,4 tys. mkw., co stanowi niemal czterokrotny wzrost w ujęciu rocznym. Rynek jest zdominowany przez podmioty z sektora logistyki, dystrybucji oraz e-commerce, które szukają połączenia biura z infrastrukturą operacyjną. 

Kompleks biurowy AFI Bohema na Pradze | Źródło: AFI Polska 

AFI Bohema jest dziś w pełni wynajęta, co potwierdza, że tego typu kameralne, dobrze zlokalizowane projekty biurowe znajdują swoich najemców także po prawej stronie Wisły. Wśród najemców kompleksu mamy zarówno instytucje publiczne, jak i firmy technologiczne, takie jak FitQbe z grupy Pracuj.pl czy Gladio z sektora FMCG. Już wkrótce dołączy do nich centrum diagnostyczno-medyczne Enel-Med, które posłuży mieszkańcom kompleksu i pracownikom biur. – podkreśla Jarosław Prawicki, dyrektor działu leasingu w AFI Polska.

Przyszłość w formacie mixed-use

Choć wskaźnik pustostanów utrzymuje się na poziomie 6,4 proc., nowoczesna oferta Biurowa jest ograniczona. Wolne zasoby to głównie starsze obiekty klasy B, co zmusza dużych najemców do planowania relokacji z wyprzedzenie dwuletnim.

Eksperci przewidują, że rynek będzie rozwijał się w oparciu o rewitalizacje i projekty wielofunkcyjne. Do najważniejszych planowanych inwestycji należą Drucianka Campus oraz Soho, których oddanie planowane jest na 2028 rok. Perspektywa biurowa rysuje się również dla Portu Praskiego, który w kolejnych fazach ma uzupełnić ofertę komercyjną dzielnicy.