Sektor parków handlowych w Polsce przeszedł w ostatnich trzech dekadach ewolucję od peryferyjnych destynacji zakupowych do kluczowego elementu strategii inwestycyjnych. W 2019 roku zasoby parków o powierzchni powyżej 5 tys. mkw. wynosiły 1,5 mln mkw. GLA. Okres pandemii stał się katalizatorem wzrostu tego formatu, co przełożyło się na dynamiczny przyrost podaży o 2,2 mln mkw. w latach 2020-2025.

„Podczas i po pandemii COVID-19 z 2020 r., parki handlowe umocniły swoją pozycję, ponieważ nie podlegały poważnym ograniczeniom ani zamknięciom ze względu na brak powierzchni wspólnych. Nastąpił wzrost popularności lokalnych sklepów i szybkich, wygodnych zakupów - wraz ze zmianą nawyków zakupowych konsumentów i wzrostem zaufania inwestorów do tego bezpiecznego formatu nastąpił prawdziwy boom w rozwoju parków handlowych.” – mówi Paulina Brzeszkiewicz-Kuczyńska, Research and Data Manager w Avison Young.

Dominacja tego formatu jest bezdyskusyjna – w pierwszym półroczu 2026 roku parki handlowe odpowiadały za aż 92% wszystkich nowych otwarć powierzchni handlowej w Polsce. Dynamika ta nie słabnie: tylko w pierwszej połowie 2026 roku rynek wzrósł o 220 tys. mkw., a do końca roku prognozowane jest oddanie kolejnych 480 tys. mkw. w realizacji. Inwestorzy zapowiadają utrzymanie podobnego tempa również w 2027 roku. Skalę tej dominacji najlepiej obrazuje porównanie nowej podaży dostarczonej na rynek od 2020 roku: w formacie parków handlowych wyniosła ona 2,2 mln mkw., podczas gdy w przypadku tradycyjnych centrów handlowych było to nieco ponad 500 000 mkw. (nie wliczając zamknięć obiektów).

Rekordowa aktywność deweloperska i struktura rynku

Obecnie całkowita podaż parków handlowych w Polsce wynosi 3,8 mln mkw. GLA, obejmując 355 funkcjonujących obiektów, co daje udział 25% w całkowitej nowoczesnej powierzchni handlowej w Polsce. Dane z sierpnia 2026 roku wskazują na silną koncentrację rynku – 10 najbardziej aktywnych deweloperów odpowiada za blisko 60% powstającej powierzchni. Liderem w budowie pozostaje firma Saller (11% udziału), wyprzedzając Redkom Development (8%) oraz BIG Poland (7%). Rynek pozostaje jednak silnie rozproszony pod względem własnościowym – obecnie projekty na etapie budowy prowadzi około 50 aktywnych deweloperów.

Obecnie w budowie znajduje się ponad 680 tys. mkw. GLA samych parków handlowych, a uwzględniając małe formaty convenience, wartość ta wzrasta do rekordowych 746 000 mkw. w ramach 88 nowych projektów. Interesującym trendem jest rozproszenie geograficzne nowych inwestycji. Aż 44% nowej podaży powstaje w miastach liczących poniżej 50 000 mieszkańców, podczas gdy 25% inwestycji realizowanych jest w ośmiu największych aglomeracjach miejskich w Polsce. Zjawisko to wpisuje się w koncepcję miasta 15-minutowego, gdzie nowoczesna oferta handlowa uzupełnia braki w mniejszych ośrodkach. Jednocześnie 26 realizowanych obecnie obiektów przekracza metraż 10 000 mkw.

Bogda Korolczuk z PROH podkreśla konieczność adaptacji obiektów handlowych do zmian demograficznych.

Demografia a ewolucja centrów handlowych

Podczas gdy parki handlowe przejmują funkcję szybkich zakupów codziennych, centra handlowe stają się przestrzeniami wielofunkcyjnymi. O rosnącej roli obiektów handlowych świadczy fakt, że statystyczny Polak odwiedza je 44 razy w roku, szukając w nich tzw. „trzeciego miejsca” – przestrzeni do spotkań, usług, gastronomii czy edukacji. Bogda Korolczuk z Polskiej Rady Obiektów Handlowych zwraca uwagę na konieczność adaptacji obiektów do skrajnie różnych potrzeb pokoleniowych oraz zmian demograficznych.

„Równolegle zmienia się struktura demograficzna. Starzenie się społeczeństwa oraz spodziewana depopulacja wielu regionów – nawet do 1,4 mln osób w ciągu najbliższych lat – bardzo zmienią profil klienta. Dodatkowym czynnikiem wpływającym na kształt współczesnego handlu jest silne zróżnicowanie poszczególnych generacji: tzw. Baby Boomers, generacji X i Y oraz wchodzących w dorosłość generacji Z i Alfy. Oznacza to, że obiekty muszą obsłużyć kilka skrajnie różnych modeli konsumpcji jednocześnie.” – podkreśla Bogda Korolczuk, Dyrektor Zarządzająca, Członkini Zarządu Polskiej Rady Obiektów Handlowych.

Ekspertka wylicza, że dla starszych grup kluczowe stają się usługi medyczne, rehabilitacyjne i dostępność architektoniczna, podczas gdy młodsze pokolenia oczekują rozrywki, edukacji oraz płynnego łączenia zakupów offline i online.

Perspektywa inwestycyjna: stabilność i wzrost wartości

Parki handlowe postrzegane są jako jedne z najbardziej stabilnych aktywów w Europie, charakteryzujące się przewidywalnymi przepływami pieniężnymi. Dowodem na dojrzewanie sektora jest również obserwowana w ostatniej dekadzie konsekwentna kompresja stóp kapitalizacji. Nowoczesne obiekty, takie jak Comfy Park Bydgoszcz czy Park Wysockiego z portfela Newgate Investment, coraz częściej przyciągają najemców wyspecjalizowanych (np. Centrum Rowerowe czy RR Moto), co wzmacnia ich pozycję konkurencyjną i poszerza strefę oddziaływania.

Krystian Modrzejewski z Newgate Investment wskazuje na atrakcyjność parków handlowych w średnich miastach.

„Uważamy, że parki handlowe zlokalizowane w miastach średniej wielkości, w szczególności liczących ponad 50 000 mieszkańców, oferują atrakcyjne możliwości inwestycyjne. Rynki te często charakteryzują się wysoką lokalną siłą nabywczą, ograniczoną podażą nowoczesnej powierzchni handlowej oraz lojalną bazą klientów. W wielu przypadkach dobrze zlokalizowane obiekty mogą nadal osiągać ponadprzeciętne wyniki dzięki przemyślanemu repozycjonowaniu i podnoszeniu jakości, bez konieczności szeroko zakrojonej przebudowy.” – wskazuje Krystian Modrzejewski, Chief Investment Office w Newgate Investment.

Strategia budowania wartości w tym sektorze opiera się obecnie na aktywnym zarządzaniu, modernizacjach oraz wdrażaniu inicjatyw ESG. Według ekspertów Newgate Investment, kolejny etap rozwoju rynku będzie napędzany nie tylko przez nową podaż, ale przede wszystkim przez zrównoważoną transformację istniejących już aktywów zlokalizowanych w silnych regionach.