Wrocław bije rekordy – Dolny Śląsk nowym centrum logistycznym Europy. Shein, Panattoni i GLP liderami ekspansji

Wrocław przeszedł logistyczną metamorfozę i dziś nie tylko aspiruje do roli serca Europy w sektorze magazynowym – on już nim jest. Ekspansja giganta e-commerce Shein, który w ciągu zaledwie dwóch lat uruchomił aż dziewięć centrów logistycznych w aglomeracji, to jasny sygnał, że Dolny Śląsk stał się bezpieczną ścieżką inwestycyjną dla azjatyckich firm szukających silnego przyczółka w Europie.

Według danych Newmark Polska, w 2024 roku na rynek wrocławski trafiło aż 674 550 mkw. nowoczesnych hal przemysłowych i magazynowych, a w pierwszym kwartale roku dodatkowo oddano do użytku kolejne 318 800 mkw. Ten imponujący łączny wolumen sprawił, że Wrocław wyprzedził Polskę Centralną i uplasował się jako trzeci największy rynek magazynowy w Polsce – tuż za Górnym Śląskiem i Warszawą – z 5 254 400 mkw. całkowitej powierzchni magazynowej.

„To nie tylko liczby – to skok technologiczny i infrastrukturalny, który stawia Wrocław w gronie najważniejszych lokalizacji logistycznych kontynentu” – mówi Anna Domańska, Associate w Newmark Polska. W regionie realizowane są obecnie inwestycje, które przyciągają najemców niczym magnes.

Na szczególną uwagę zasługuje GLP Wrocław V Logistics Centre – nowoczesna hala o powierzchni 67 550 mkw., zlokalizowana przy trasie S8, zaledwie 30 minut drogi od centrum miasta. 12-metrowa wysokość budynku, system smart meteringu oraz pełna zgodność z wytycznymi dla rynku e-commerce czynią z tego obiektu infrastrukturalny klejnot Dolnego Śląska.

Nie mniej imponujący jest kompleks EQT Exeter Park Wrocław South III – dwa bliźniacze obiekty o łącznej powierzchni 50 600 mkw., zlokalizowane w Bielanach Wrocławskich przy autostradzie A4. Do tego dochodzą nowoczesne inwestycje w ramach P3 Wrocław, ECE Kąty Wrocławskie oraz kolejne obiekty w Panattoni Park Wrocław Logistics South.

Boom budowlany to efekt działania deweloperów działających spekulacyjnie – budujących bez umów przednajmu, przewidując szybkie pojawienie się popytu. Taka strategia okazała się trafna. W pierwszym kwartale 2025 r. popyt na powierzchnie magazynowe na Dolnym Śląsku wyniósł 113 600 mkw., co niemal dorównuje średniej z ostatnich pięciu lat i dowodzi stabilności rynku.

Najemców przyciągają lokalizacje takie jak Nowa Wieś Wrocławska (19 proc. całkowitego popytu), Magnice (14 proc.), Bielany Wrocławskie (10 proc.), sam Wrocław (9 proc.) i Wojtkowice (8,5 proc.). Te pięć lokalizacji zgarnęło niemal 60 proc. zapytań w ciągu ostatnich czterech kwartałów.

‍

Wśród najważniejszych transakcji 2024 roku znalazły się:

• kontrakt podpisany przez najemcę z sektora e-commerce (126 000 mkw.) w Panattoni Park Wrocław Logistics South Hub
• odnowienie umowy przez LX Pantos (98 700 mkw.) w Prime Logistics Wrocław w Pietrzykowicach
• nowy kontrakt firmy z branży modowej (56 200 mkw.) w Panattoni Park Legnica
  
  

"Rynek magazynowy Dolnego Śląska ma kilka silnych filarów po stronie popytowej. W ostatnim roku, obok sektora e-commerce, najbardziej aktywni byli najemcy z powiązanej z handlem internetowym branży 3PL, jak również z sektora handlu tradycyjnego. Ważnym, choć ostatnio mniej aktywnym graczem – ze względu na spowolnienie niemieckiej gospodarki – pozostaje branża automotive" - komentuje Anna Domańska.‍

‍

Jednak po latach rekordowego wzrostu, rynek wszedł w fazę stabilizacji. Na koniec I kwartału 2025 roku poziom pustostanów wyniósł 11,6 proc. – najwyżej od 2012 r. To skłoniło deweloperów do spowolnienia tempa nowych budów i skupienia się na komercjalizacji istniejących powierzchni. Obecnie w budowie pozostaje jedynie 36 000 mkw. nowej powierzchni, w tym kluczowa inwestycja – 25 000 mkw. w rozbudowie Panattoni Wrocław Campus 2.

Wysoka dostępność powierzchni przełożyła się na korzystne warunki negocjacyjne – stawki wywoławcze w regionie oscylują dziś w granicach 4,20–4,40 euro/mkw., a w starszych obiektach nawet 3,80 euro. W centrach miejskich ceny sięgają ok. 5 euro.

‍

"Wysoka dostępność powierzchni nie jest w tym przypadku negatywnym sygnałem dla rynku. To naturalna faza dostosowania po latach intensywnego wzrostu. W latach 2019 – 2025 na Dolnym Śląsku oddano do użytku prawie 3,4 mln mkw. nowej powierzchni – to aż 65 proc. wszystkich obecnych zasobów. Obecnie różnica między Wrocławiem, a drugim co do wielkości regionem – Górnym Śląskiem – wynosi nieco ponad 600 tys. mkw., a między Wrocławiem i liderem rynku – Warszawą – 1,8 mln mkw. – informuje Anna Domańska. – Po okresie bardzo intensywnego rozwoju, podczas którego byliśmy świadkami rekordowych poziomów aktywności zarówno najemców, jak i deweloperów, rynek wrocławski wchodzi w fazę stabilizacji, tworząc przestrzeń dla kolejnej fali popytu. Co ważne, najemcy zyskali szeroki wybór dostępnych lokalizacji, dzięki czemu Dolny Śląsk jest dzisiaj wyjątkowo atrakcyjnym rynkiem z ich perspektywy" - podsumowuje Anna Domańska z Newmark Polska.