Wielka Piątka Polskiego Rynku Magazynowego 2025: Boom, Nadpodaż i Zielona Rewolucja na Horyzoncie

Początek 2025 roku przyniósł na polskim rynku magazynowym dynamiczne przesunięcia, które zdecydowanie redefiniują logistyczną mapę kraju. Warszawa, Górny Śląsk, Wrocław, Polska Centralna i Poznań – pięć kluczowych ośrodków przemysłowych, znanych jako Wielka Piątka – nie tylko przyciągają uwagę inwestorów zagranicznych, ale stają się barometrem głębszych zmian w gospodarce nieruchomości komercyjnych. Dane opublikowane przez Avison Young pod batutą Pauliny Brzeszkiewicz-Kuczyńskiej, Research and Data Manager, malują fascynujący krajobraz logistycznych rozgrywek, w których elastyczność, technologia i zrównoważony rozwój zaczynają grać pierwsze skrzypce.

Warszawa – królowa elastyczności i ostatniej mili

Z 7,1 mln m² istniejących zasobów i aż 350 tys. m² w budowie (z czego 25% przypada na prestiżowy obszar Warszawa I), stolica pozostaje magazynowym sercem Polski. Choć ceny wynajmu osiągają rekordowe 8,50 EUR/m²/miesiąc w Warszawie I, deweloperzy – świadomi nadpodaży i licznych niewynajętych big boxów z lat 2023–2024 – oferują bezprecedensowe zachęty. Nawet 12 miesięcy zwolnienia z opłat serwisowych, możliwość rezygnacji z umowy w sytuacji opóźnień inwestycyjnych oraz elastyczne modele podnajmu (6–12 miesięcy) stają się nowym standardem. Warszawa doświadcza boomu na małe magazyny do 1 500 m², szczególnie dzięki firmom D2C z branż beauty, moda i elektronika. Co ciekawe, lokalizacje przyjazne pracownikom – z dostępem do SKM, tramwajów i tras rowerowych – odgrywają coraz istotniejszą rolę przy wyborze obiektów.

– Aktywność najmu pozostaje niezwykle dynamiczna mimo trudnego otoczenia makroekonomicznego – komentuje Katarzyna Madej, Director, Industrial Agency w Avison Young. – To pokazuje siłę tego rynku opartego na miejskiej dystrybucji i ekologii miejskiej.

Górny Śląsk – nearshoringowy bastion przemysłowy

Z liczbą 6,0 mln m² istniejących zasobów oraz 300 tys. m² w budowie, Górny Śląsk staje się epicentrum lekkiej i ciężkiej produkcji, głównie w sektorach automotive, AGD, chemii i przemysłu ciężkiego. Zainteresowanie regionem ze strony czeskich i słowackich firm poszukujących bardziej efektywnego miejsca na nearshoring sprawia, że popyt – mimo rosnącej ostrożności najemców – nie spada.

– Deweloperzy stają dziś przed wyzwaniem polegającym na ograniczonej dostępności działek inwestycyjnych – informuje Łukasz Ciepły, Director, Industrial Agency. – Znalezienie działki powyżej 5 ha w Katowicach czy Gliwicach to wyzwanie graniczące z niemożliwym.

Najemcy nie tylko podpisują kontrakty z wyprzedzeniem, ale także domagają się zabezpieczenia mocy energetycznych na kilka lat do przodu – co stanowi nowy standard w polityce inwestycyjnej.

Wrocław – polska brama do wodorowej i bateryjnej Europy

Z 5,2 mln m² dostępnej powierzchni i 50 tys. m² w budowie, wrocławski węzeł przemysłowy plasuje się wśród najbardziej innowacyjnych ośrodków logistycznych w kraju. Region stał się magnesem dla koreańskich producentów komponentów bateryjnych, rozwijających hub energetyczny wokół LG Energy Solution w Biskupicach Podgórnych. Inwestorzy napotykają jednak na poważną przeszkodę: długotrwały – sięgający 16-20 miesięcy – okres oczekiwania na przyłączenie do sieci energetycznej dla projektów powyżej 1 MW. Ten infrastrukturalny korek opóźnia m.in. strategiczne inwestycje e-commerce. Wrocław to także lider w rozwoju intermodalnym – z aktywnymi terminalami w Kątach Wrocławskich, Legnicy i Brzegu Dolnym – umożliwiającymi szybkie transfery drogowo-kolejowe, z których korzystają firmy chemiczne i auto-motive.

Polska Centralna – stawka na „magazyn jako usługę”

Region Strykowa, Rawy Mazowieckiej i Łodzi (łącznie 5,0 mln m², w budowie 250 tys. m²) pokazuje nową koncepcję wynajmu: warehouse-as-a-service. Firmy produkcyjne i detaliczne przestają wynajmować powierzchnie w metrach kwadratowych – wolą płacić za konkretne funkcjonalności: pakowanie, sortowanie czy klasyczny cross-docking. Równolegle następuje napływ lekkiej produkcji – oświetlenie, HVAC, elektronika – często relokowanej z Niemiec i Francji. Dzięki centralnemu położeniu i doskonałemu dostępowi do autostrad A1, A2 i S8, Polska Centralna – mimo stopniowego nasycenia – utrzymuje silną pozycję strategicznego hubu dystrybucyjnego.

Poznań – ewolucja przez ostrożność

Z 4,0 mln m² zasobów i 80 tys. m² w budowie (na początku 2025 r. oddano 60 tys. m² nowoczesnego magazynowania – 10% nowej podaży w kraju), Poznań wchodzi w fazę kontrolowanego wzrostu. Wskaźnik pustostanów przekroczył 8%, co zmusiło deweloperów do wdrażania programów zachęt – negocjacje często kończą się znaczącymi upustami efektywnymi. Region nadal przyciąga producentów z Niemiec, Belgii i Holandii, którzy szukają możliwości nearshoringu w rejonach bardziej dostępnych niż autostrada A2.

– Lokalizacja w dzisiejszych realiach to nie tylko kwestia logistyki, ale coraz częściej kwestia ESG, ekologii i dostępu do wykwalifikowanej siły roboczej – podsumowuje Dorota Koseska, Director, Industrial Agency w Avison Young.

Zielony zwrot i elastyczność przyszłości

W każdym z pięciu regionów dominuje silna potrzeba zrównoważonego rozwoju: instalacje fotowoltaiczne, budynki certyfikowane ekologicznie, systemy odzyskiwania energii – to obecnie 'must-haves' w ofertach leasingowych. Deweloperzy wcielają strategie ESG nie tylko na poziomie pojedynczych projektów, ale całych parków przemysłowych. Z perspektywy najemców, rok 2025 to przede wszystkim czas adaptacji do zmiennego świata – poprzez elastyczne umowy, skrócone terminy najmu, podnajem i coraz częściej – negocjacje ukierunkowane na efekty biznesowe, nie metry. Dzięki kompleksowym analizom Avison Young, polska scena magazynowa jawi się jako niezwykle zróżnicowany teatr gospodarczy, w którym logistyka 5.0 – zoptymalizowana, inteligentna i ekologiczna – przejmuje scenę główną.