Wydawałoby się, że nowoczesny, certyfikowany biurowiec to samowystarczalna twierdza efektywności. Nic bardziej mylnego. Najnowsze obiekty, choć naszpikowane technologią, są w rzeczywistości niezwykle złożonymi organizmami, które bez stałej, indywidualnej opieki zaczynają pracować mniej efektywnie. Na naszych oczach polski rynek nieruchomości wchodzi w nową, dojrzałą fazę: erę odpowiedzialnego zarządzania energią. To cicha rewolucja napędzana przez innowacyjne rozwiązania, które dopiero teraz są adaptowane przez branżę. Liderzy rynku wreszcie zaczynają traktować optymalizację energetyczną na poważnie, rozumiejąc, że wymaga ona głębokiej, niemal rzemieślniczej pracy z każdym budynkiem.

Doskonałym przykładem tego trendu jest case study biurowca Wave w Gdańsku. Aby zrozumieć, jak od teorii przejść do praktyki i ujarzmić tak skomplikowaną maszynerię, zaprosiliśmy do rozmowy trzech ekspertów ze Skanska. Łukasz Kwieciński, Artur Wysocki i Rafał Kot to architekci sukcesu, którzy pokazują, co naprawdę oznacza dziś zarządzanie budynkiem. Ich wiedza to bezcenny wgląd w kulisy transformacji, która dzieje się tu i teraz – rozmowa obowiązkowa dla każdego, kto chce zrozumieć, w jakim kierunku zmierza przyszłość nieruchomości.

W kierunku pogłębienia zarządczego modelu właścicielskiego

– Łukasz Kwieciński, Asset & Property Management Director w Skanska Commercial

Jako deweloper znaleźliśmy się w sytuacji, w której tempo wynajmu kilku projektów z naszego portfela jest nieco wolniejsze, niż pierwotnie zakładaliśmy. W związku z tym przyjmujemy rolę długoterminowego właściciela, co oznacza nasze większe zobowiązanie w kierunku zwiększenia nacisku na zarządzanie właścicielskie. Kwestie, które poruszamy, są ściśle związane z emisyjnością budynków oraz kosztami eksploatacyjnymi, w tym opłatami za media. Dlatego podjęcie działań w tym obszarze było dla nas naturalnym krokiem. Od wielu lat współpracujemy z firmą Go4Energy, która na nasze zlecenie opracowała i dostarczyła narzędzie BMS Care. Nie jest to nasze autorskie rozwiązanie – kupujemy je i instalujemy w budynkach. Jest to działanie zgodne z naszą strategią redukcji emisji CO2. Planujemy rozwijać i wykorzystywać to narzędzie w kolejnych projektach, a nasi technicy na co dzień wspierają się jego funkcjonalnościami.

Nasza strategia się nie zmieniła – realizujemy te same cele, co dotychczas, jednak proces ten trwa dłużej, przez co na niektórych rynkach dłużej pozostajemy właścicielem i wynajmującym. Od zawsze byliśmy zaangażowani w obszary property i facility managementu. Posiadanie tych budynków w portfelu pozwala nam bliżej przyjrzeć się ich funkcjonowaniu i dzięki temu zapewnić najemcom jak najlepsze środowisko pracy.

Generalnie zauważamy, że świadomość i zainteresowanie tematem energooszczędności są dziś o wiele większe. Wynika to z dwóch powodów: po pierwsze, z polityk CSR firm i ich dążenia do zeroemisyjności, a po drugie – z rosnących kosztów. Obserwujemy, że coraz większy nacisk na te kwestie jest kładziony już na etapie zapytań ofertowych. Niektórzy najemcy proszą o szczegółowe specyfikacje i informacje, w jaki sposób zarządzamy energią oraz jakie będzie prognozowane zużycie w budynku. Widać wyraźnie, że w tym kierunku zmierzają zarówno klienci, jak i fundusze inwestycyjne, które również muszą raportować emisje CO2 w różnych zakresach. Wciąż jednak większość najemców na pierwszym miejscu stawia komfort i biznes, a optymalizacją chce zająć się dopiero po wprowadzeniu do budynku.

Nasza strategia nie zakłada długoterminowego utrzymywania budynków w portfelu, dlatego nie rozbudowujemy naszych wewnętrznych zespołów. Nasz zespół techniczny dzieli swój czas pomiędzy wszystkie nasze projekty, więc naturalnym krokiem jest dla nas wspieranie się zewnętrznymi doradcami tam, gdzie jest to możliwe. Z firmą Go4Energy współpracujemy od lat i jesteśmy bardzo zadowoleni z tej relacji. Prowadzimy z nimi również kilka innych programów pilotażowych.

Obecnie w Polsce zarządzamy trzema obiektami, w których stosujemy to rozwiązanie: Wave w Gdańsku, dwufazowy kompleks Brama Miasta w Łodzi oraz druga faza Centrum Południe we Wrocławiu. 

Czas pójść o krok dalej w projektowaniu długofalowej energooszczędności

– Artur Wysocki, Head of Facility Management Skanska

Chciałbym przedstawić rys historyczny. Już około 2010–2011 roku zaczęliśmy zbierać dane na temat funkcjonowania naszych budynków. Robiliśmy to we współpracy z firmą Go4Energy w ramach projektu GreenFM, który polegał na tworzeniu miesięcznych raportów. Głównym celem było sprawdzenie, czy zaprojektowane przez nas budynki działają zgodnie z założeniami i czy spełniamy obietnice złożone najemcom. Naturalnym, kolejnym krokiem była potrzeba uzyskania dostępu do danych w czasie rzeczywistym. Dzięki narzędziu BMS Care mamy teraz wgląd w dane w każdej chwili. Pozwala nam to swobodnie porównywać różne okresy, zużycie mediów, a także zestawiać ze sobą dane z poszczególnych budynków. Można powiedzieć, że współtworzyliśmy ten produkt, ponieważ udostępniliśmy jeden z naszych budynków jako środowisko testowe. Z czasem narzędzie ewoluowało, zyskując nowe funkcjonalności, takie jak weryfikacja pracy poszczególnych elementów instalacji czy zliczanie śladu węglowego.

Jest to dla nas główne źródło informacji o funkcjonowaniu budynków. Każdą nową instalację i każde rozwiązanie techniczne, które zamierzamy wdrożyć, weryfikujemy w oparciu o dane z BMS Care. Dostęp do tych danych ma dla nas fundamentalne znaczenie. Do tego dochodzi jeszcze modelowanie energetyczne. Dzięki niemu możemy porównać wyniki z modeli teoretycznych z rzeczywistymi danymi z budynków i ocenić, czy dane rozwiązanie przynosi oczekiwane efekty i jak wpływa na charakterystykę energetyczną obiektu.

Co najważniejsze, dzięki oprogramowaniu możemy kłaść o wiele większy nacisk na obsługę techniczną obiektu. Umożliwia to moduł w BMS Care o nazwie „wirtualny technik”, który pozwala analizować chociażby proces obróbki powietrza w centralach wentylacyjnych. Dzięki niemu możemy wykryć niepożądane procesy, takie jak jednoczesne działanie chłodnicy i nagrzewnicy. Patrząc jedynie na temperaturę w pomieszczeniu, można tego nie zauważyć. Jednak analiza danych z centrali wentylacyjnej pokazuje duże wahania temperatury nawiewu, co świadczy o nieefektywnym energetycznie procesie. Centrala wentylacyjna potrafi w krótkim czasie naprzemiennie przegrzewać i przechładzać powietrze o kilka stopni, co pochłania ogromne ilości energii.

Osiągnięcie 20-procentowej oszczędności to wynik połączenia kilku czynników. Z jednej strony mieliśmy działające narzędzie BMS Care, a z drugiej wprowadziliśmy szereg innych, świadomych działań mających na celu ograniczenie zużycia energii. Kluczowe było maksymalne dopasowanie pracy budynku do realnych potrzeb najemców: optymalizacja godzin pracy instalacji, wprowadzanie obniżeń nocnych czy wyłączeń weekendowych. Sam BMS Care służy nie tylko do weryfikacji pracy systemów, ale także do wspierania naszych najemców w raportowaniu. Otrzymują oni dostęp do danych ze swoich liczników, dzięki czemu mogą na bieżąco obserwować, jak ich zachowanie wpływa na zużycie mediów.

Pamiętajmy, że największym źródłem zużycia energii jest obszar instalacji HVAC. Mówimy tu o energii zużywanej przez centrale wentylacyjne, agregaty wody lodowej, a także pompy ciepła. Skupiliśmy się przede wszystkim na tych głównych instalacjach mechanicznych, bo to jest miejsce, w którym „ucieka” najwięcej energii.

Kluczowa jest tu edukacja najemców. Są najemcy, dla których absolutnym priorytetem jest komfort, a są tacy, którzy zwracają uwagę na zużycie. Naszą rolą jest dostarczenie narzędzi i edukowanie. Dajemy im możliwość zobaczenia, jak konkretne zachowania przekładają się na zużycie energii. To, czy i jak z tego skorzystają, zależy już od nich.

Największym zaskoczeniem podczas realizacji tego projektu była dla mnie praca „wirtualnego technika”. To narzędzie pokazało nam, że nawet w budynkach, które funkcjonują od dłuższego czasu i wydawałoby się, że są już idealnie ustawione, wciąż jest pole do poprawy. To było prawdziwe zaskoczenie. Oczywiście wysokiej klasy inżynier mógłby dojść do podobnych wniosków, jednak wiemy, jak trudno jest dziś na rynku o tak wykwalifikowaną kadrę.

Myślę, że dzięki takim działaniom jesteśmy dziś w awangardzie rynku, jeśli chodzi o wdrożenie innowacyjnych rozwiązań w biurowcach komercyjnych. Nie jest to jeszcze powszechną praktyką. Z rozmów z firmami technicznymi i kolegami z branży wynika, że robimy naprawdę dużo. Mogę śmiało powiedzieć, że robimy więcej niż inni, ponieważ stale śledzimy, analizujemy i weryfikujemy nasze rozwiązania. Nawet po sprzedaży budynku trzymamy rękę na pulsie i wspieramy nowego właściciela, co jest na rynku zachowaniem niepowszechnym. Projekty, które mamy teraz na deskach kreślarskich, zawierają szereg innowacyjnych rozwiązań. Te budynki będą zdecydowanie bardziej efektywne niż obiekty konkurencji.

Ważne jest to, że benchmarkujemy się w ramach grupy, co daje nam ogląd na wszystkie obiekty w portfelu Skanska, i muszę powiedzieć, że Polska zdecydowanie wyznacza tu standardy. Głównym problemem jest jednak brak dostępu do danych konkurencji. Trudno jest sprawdzić, jak nasz projekt pozycjonuje się na rynku, ponieważ proste porównanie zużycia z licznika jest bezwartościowe. Budynek może być świetny, ale jeśli pracuje w nim najemca o dużym zagęszczeniu, jego zużycie będzie ogromne. Porównanie go z obiektem, gdzie pracuje kancelaria kończąca pracę o 17:00, jest niemożliwe bez dodatkowych danych. Może nadszedł czas, aby jakaś organizacja branżowa zajęła się stworzeniem ustandaryzowanej platformy do benchmarkingu?

BMS okiełznany to BMS zrozumiany

– Rafał Kot, Technical Quality Expert at Skanska Property Poland

Chciałbym sprostować pewne mylne przekonanie dotyczące systemów BMS. Często uważa się, że BMS sam w sobie „coś robi”. Tymczasem BMS można porównać do deski rozdzielczej w samochodzie – jest to system wizualizacji. Idąc dalej z tą analogią, standardowy BMS jest jak tempomat. Z kolei BMS Care to aktywny tempomat. To narzędzie nie tylko wizualizuje dane, ale także aktywnie je analizuje.

Obecnie pracujemy nad rozwiązaniami opartymi na sztucznej inteligencji. Jeśli chodzi o dostawców, to faktycznie pracujemy z najlepszymi. W ciągu ostatnich trzech lat przeprowadziliśmy własną, wewnętrzną preselekcję i nawiązaliśmy współpracę z trzema wiodącymi dostawcami. Stworzyliśmy też innowacyjne narzędzia – checklisty, które weryfikują potencjał nie tylko samego dostawcy technologii, ale również firmy wykonawczej. Zarówno dostawcy technologii, jak i wykonawcy zadajemy po 10 kluczowych pytań. Odpowiedzi pozwalają nam stworzyć punktację i ocenić, czy dany partner jest rekomendowany.

W budynku Wave zastosowano system BMS europejskiego producenta. I tu ważna uwaga: decyzję o wyborze technologii podejmowaliśmy dwa-trzy lata przed oddaniem budynku. Rynek wyglądał zupełnie inaczej w 2017 roku niż w 2020, a jeszcze inaczej wygląda teraz. Doświadczenie, które zdobyliśmy, oraz fakt, że dłużej utrzymujemy budynki w portfelu, sprawiły, że odwróciliśmy podejście. Zaczęliśmy intensywniej weryfikować, co można poprawić. Doświadczenia te spotęgowały innowacje w projektach, które mamy obecnie na desce kreślarskiej. Śmiem twierdzić, że w skali regionu będą to obiekty przełomowe. Z pewnością będzie o nich głośno w prasie.

‍