Nadchodząca nowelizacja rozporządzenia dotyczącego Warunków Technicznych, która wejdzie w życie we wrześniu 2026 roku, staje się głównym tematem dyskusji w polskim sektorze nieruchomości. Zmiany te, podyktowane koniecznością dostosowania się do europejskich wymogów efektywności energetycznej i poprawy jakości życia, mogą znacząco wpłynąć na rynek mieszkaniowy. Serwis dompress.pl przeprowadził sondę wśród ekspertów branżowych, aby sprawdzić, jak nowe przepisy wpłyną na proces inwestycyjny oraz portfele nabywców.

Głos branży: Robyg

Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę, Wrocław i Łódź w Grupie Robyg, podkreśla, że skala planowanych modyfikacji jest bezprecedensowa w ostatnich latach.

„Nowelizacja Warunków Technicznych, która ma wejść w życie we wrześniu br. będzie miała bardzo istotny wpływ na cały proces budowlany. Skala zmian, jakie wprowadzają nowe przepisy, jest największa od wielu lat. Obejmuje zarówno wymagania dotyczące efektywności energetycznej i izolacji, jak i bezpieczeństwa pożarowego, akustyki, dostępności oraz wyposażenia budynków w rozwiązania proekologiczne, takie jak instalacje OZE czy punkty ładowania. To oznacza, że projektowanie i realizacja inwestycji staną się bardziej złożone, a standard techniczny nowych budynków wyraźnie wzrośnie” – wyjaśnia Joanna Chojecka.

Przedstawicielka dewelopera zwraca uwagę na dwoisty charakter tych regulacji – z jednej strony podnoszą one jakość, z drugiej jednak generują wyższe koszty.

„Z punktu widzenia sektora, zmiany te mają dwojaki charakter. Z jednej strony zdecydowanie podnoszą jakość przyszłego budownictwa, budynki będą bardziej energooszczędne, trwalsze, cichsze i lepiej dostosowane do potrzeb starzejącego się społeczeństwa. Z drugiej jednak strony niosą ze sobą znaczący wzrost kosztów realizacji projektów. Wzrost wymogów dotyczących materiałów, instalacji czy standardów wykonawstwa przełoży się na wyższe koszty budowy, co w naturalny sposób będzie skutkować wzrostem cen mieszkań, zwłaszcza w segmencie nowych inwestycji. Część deweloperów już sygnalizuje, że wprowadzenie nowych regulacji może wymagać rewizji harmonogramów i opłacalności części projektów” – dodaje ekspertka.

Największy wpływ finansowy mogą mieć obowiązkowe udogodnienia oraz zaostrzone normy bezpieczeństwa.

„Najbardziej odczuwalne będą zmiany związane z obowiązkowymi udogodnieniami, takimi jak windy w budynkach wielorodzinnych oraz z podwyższonymi standardami izolacyjności i bezpieczeństwa pożarowego. To elementy, które nie tylko poprawią komfort użytkowników, lecz także znacząco zwiększą koszt jednostkowy każdego metra kwadratowego. W efekcie sektor może czekać pewna segmentacja. Projekty wyższej jakości zyskają przewagę konkurencyjną, natomiast inwestycje o charakterze ekonomicznym mogą być trudniej realizowane” – przewiduje Joanna Chojecka.

Ekspertka Grupy Robyg podsumowuje, że choć kierunek zmian jest słuszny, tempo ich wprowadzania budzi obawy.

„Czy wszystkie zmiany są potrzebne i uzasadnione? W dużej części tak. Podwyższanie standardów energetycznych, bezpieczeństwa i dostępności to kierunek zgodny z europejskimi trendami i wymaganiami klimatycznymi. Wątpliwości budzi natomiast tempo oraz skala obciążeń finansowych nakładanych na branżę w krótkim okresie. Zbyt szybkie wdrożenie wielu kosztownych wymogów jednocześnie może prowadzić do ograniczenia podaży nowych mieszkań i wzrostu ich cen ponad naturalny poziom rynkowy. Podsumowując, nowe Warunki Techniczne 2026 oznaczają jakościowy krok naprzód dla polskiego budownictwa, ale jednocześnie stanowią wyzwanie dla deweloperów i wykonawców. W krótkiej perspektywie wpłyną na wzrost kosztów budowy i cen mieszkań, natomiast w długiej mogą przyczynić się do powstania bardziej nowoczesnego, trwałego i energooszczędnego zasobu mieszkaniowego w Polsce.”

Wpływ na rynek: Nickel Development

Sebastian Bieńkowski, dyrektor Działu Inwestycji Nickel Development, wskazuje na konieczność harmonizacji polskich przepisów z normami unijnymi oraz aspekt bezpieczeństwa cywilnego.

„Nowelizacja rozporządzenia o Warunkach Technicznych (WT), która ma wejść w życie we wrześniu br. znacząco przełoży się na cały proces budowlany. Wynika to przede wszystkim z konieczności dostosowania krajowych przepisów do unijnych norm efektywności energetycznej, wymogów podnoszących jakość życia i dostępność budynków, a także z aktualizacji regulacji przeciwpożarowych, które mają realnie zwiększyć poziom bezpieczeństwa użytkowników” – mówi Bieńkowski.

Nickel Development postrzega te zmiany jako naturalny element ewolucji rynku, choć nieunikniony jest wpływ na ceny.

„Oczywiście nowe przepisy będą wymagały modyfikacji, zarówno w bieżących projektach, jak i w doborze materiałów, jednak nie postrzegamy tych działań jako obciążających. To naturalny krok w stronę oczekiwanej transformacji energetycznej, wspierającej zrównoważony rozwój i wyższą efektywność budynków. Należy natomiast liczyć się z tym, że wdrożenie nowych regulacji przełoży się na wzrost kosztów realizacji inwestycji, a w konsekwencji na wyższe ceny mieszkań. Szacujemy, że będzie to wzrost rzędu kilku procent” – ocenia Sebastian Bieńkowski.

Nowe standardy: Grupo Lar Polska

Renata Mc Cabe - Kudla, Country Manager w Grupo Lar Polska, zwraca uwagę na konkretne parametry techniczne, które ulegną zaostrzeniu.

„Nowelizacja Warunków Technicznych 2026 wprowadza istotne zmiany, wyższe standardy akustyczne, bardziej rygorystyczne wymagania energetyczne, dodatkowe wymogi dla placów zabaw oraz surowsze przepisy przeciwpożarowe” – wylicza ekspertka. „Te regulacje podniosą koszty budowy ze względu na droższe materiały, bardziej złożone instalacje i wyższy standard wykończenia, co przełoży się na ceny mieszkań. Zaznaczamy, że jednocześnie poprawią bezpieczeństwo i komfort użytkowania.”

Archicom: Wysokie standardy już dziś

Z kolei Magdalena Wrona, Head of Design w Archicom, zaznacza, że dla deweloperów już teraz stosujących wysokie standardy, wpływ nowych regulacji może być ograniczony, choć pewne aspekty techniczne wciąż wymagają analizy.

„Nowelizacja rozporządzenia o Warunkach Technicznych, planowana na wrzesień br. nie powinna mieć istotnego wpływu na proces realizacji naszych inwestycji, wzrost cen mieszkań ani znacząco zmieniać modelu projektowania, który już dziś opiera się na wysokich standardach bezpieczeństwa i jakości. Wiele z proponowanych zapisów, takich jak ograniczenie stosowania ostrych zakończeń ogrodzeń czy część wymagań funkcjonalnych już teraz znajduje odzwierciedlenie w praktyce projektowej Archicom” – komentuje Magdalena Wrona.

Aspekty urbanistyczne: BPI Real Estate Poland

Mariusz Gajżewski, Head of Sales, Marketing and Communication BPI Real Estate Poland, zwraca uwagę na kwestie urbanistyczne i dostęp do światła, które mogą wpłynąć na chłonność działek.

„Planowana nowelizacja wprowadzi szereg istotnych zmian, m.in. zwiększenie dostępu do światła dziennego w mieszkaniach, większe odstępy między budynkami oraz bardziej restrykcyjne wymogi dotyczące efektywności energetycznej. Regulacje te niewątpliwie podniosą jakość nowo powstających inwestycji i standard życia mieszkańców, jednak w praktyce mogą przełożyć się na wzrost kosztów budowy oraz ograniczenie możliwości zabudowy działek. W efekcie prawdopodobnym skutkiem będzie wzrost cen mieszkań na rynku pierwotnym” – przewiduje Gajżewski.

Grupa CTE: Wyzwania dla branży

Andrzej Swoboda, wiceprezes zarządu Grupy CTE, prognozuje wyraźny wzrost kosztów budowy, szacując go na kilkanaście procent.

„Wejście w życie nowelizacji Warunków Technicznych planowane na wrzesień 2026 roku może być jednym z ważniejszych momentów dla rynku mieszkaniowego w Polsce. Z naszej perspektywy to zmiany potrzebne, choć wymagające, które wyraźnie podniosą standard nowego budownictwa, a przez to mogą również zmienić strukturę kosztów i ceny mieszkań. Nie da się ukryć, że nowe wymagania pociągną za sobą wyższe koszty budowy. W branży już mówi się o wzroście kosztów nawet o 10-15 proc., głównie ze względu na droższe materiały (np. lepsza izolacja, materiały ognioodporne), wzmocnione przegrody, bardziej skomplikowaną technologię i dokładniejszy montaż” – mówi Andrzej Swoboda.

Wpływ na rynek: Eco Classic i Alter Investment

Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic, stawia sprawę jasno, wskazując na bezpośrednią korelację między kosztami a ceną finalną.

„Tak jak każda taka zmiana, nowelizacja rozporządzenia o Warunkach Technicznych podniesie koszty budowy, a co za tym idzie może wpłynąć na wzrost cen mieszkań” – komentuje krótko.

Damian Tomasik, prezes zarządu Alter Investment, zwraca uwagę na etap planowania i potencjalne ograniczenie podaży gruntów inwestycyjnych.

„Nowelizacja przyniesie istotne zmiany w projektowaniu i przygotowaniu inwestycji. Już na etapie koncepcji konieczne będzie bardziej szczegółowe analizowanie zacienienia, odległości, funkcjonalności oraz jakości przestrzeni. Część działek może mieć niższą chłonność, co wpłynie zarówno na kalkulacje deweloperów, jak i na ceny mieszkań. Zmiany mają poprawić jakość zabudowy, choć część zapisów jest zbyt restrykcyjna i może ograniczać podaż” – ocenia Damian Tomasik.

Nowe regulacje: Waryński S.A.

Tomasz Czuchra, wiceprezes zarządu Waryński S.A. Grupa Holdingowa, podkreśla, że nowe regulacje będą impulsem modernizacyjnym, ale wymagają one od deweloperów wczesnego planowania i uwzględnienia ryzyka w harmonogramach.

„Nowelizacja Warunków Technicznych, która zacznie obowiązywać jesienią 2026 roku, znacząco wpłynie na proces budowlany przede wszystkim przez konieczność dostosowania dokumentacji, rozwiązań projektowych i technologii do nowych wymagań. Zakres regulacji obejmie m.in. standard przestrzeni wspólnych, efektywność energetyczną i elementy funkcjonalności budynków, co wymagać będzie wcześniejszego planowania i odpowiednich korekt projektowych” – wyjaśnia Tomasz Czuchra.