Warszawski rynek biurowy H1 2025: Inwestycje za ponad 400 mln euro, pustostany rosną, a właściciele dyktują warunki

Warszawski rynek biurowy, pomimo umiarkowanego tempa rozwoju, utrzymuje pozycję lidera w Polsce. W pierwszym półroczu 2025 roku osiągnął imponujące 6,33 mln mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Jednak oczom analityków i inwestorów nie umykają głębsze zmiany: rosnący poziom pustostanów, dynamiczne przesunięcia w strukturze popytu oraz widoczny zwrot w kierunku rynku wynajmującego – to właśnie one stanowią o nowym krajobrazie biurowym stolicy.

Nową podaż przyniosły trzy robione z rozmachem projekty: prestiżowy wieżowiec The Bridge w okolicach Ronda Daszyńskiego, oferujący 51 800 mkw., kameralny, choć równie nowoczesny Office House (27 800 mkw.) oraz długo wyczekiwana nowa siedziba CD Projekt w strefie biurowej Wschód (5 600 mkw.). Łącznie oddano do użytku 85 200 mkw. nowoczesnych przestrzeni.

Tymczasem deweloperzy wykazują ostrożność, koncentrując swoje inwestycje głównie w centralnych lokalizacjach – aż 90% nowo budowanej powierzchni znajduje się właśnie tam. W skali całego miasta pod młotek idą coraz częściej starsze obiekty biurowe. Zmieniają funkcję na mieszkaniową, przechodząc gruntowne modernizacje lub całkowitą przebudowę. To znak czasu – dopasowywanie tkanki miejskiej do potrzeb elastycznego trybu życia i pracy.

Wskaźnik pustostanów w Warszawie w H1 2025 wzrósł do poziomu 10,8% – to o 0,3 punktu procentowego więcej niż kwartał wcześniej. Najwięcej niewynajętej powierzchni znajduje się na Służewcu (ponad 223 900 mkw.) oraz w samym Centrum (155 800 mkw.). W strefach centralnych wakaty wynoszą 7,8%, a w pozacentralnych aż 13,3%.

Pomimo wyzwań, popyt utrzymuje się na solidnym poziomie – 301 400 mkw. wynajętej powierzchni w H1 2025. Najchętniej wybierane strefy to Centrum, Służewiec i Centralny Obszar Biznesu (CBD), które łącznie odpowiadają za 80% łącznego najmu. Ciekawym zjawiskiem jest jednak rosnące znaczenie renegocjacji – te odpowiadają dziś za ponad 40% całkowitej aktywności najemców. Wyraźnie widać, że firmy wolą dostosować się do już zajmowanej przestrzeni, niż zmieniać lokalizację.

Warunki najmu przechodzą znaczące przeobrażenia. Wynajmujący coraz częściej przejmują inicjatywę, odwracając dotychczasową tendencję rynku najemcy. Efekt? Spadające zachęty finansowe, wzrost czynszów i rosnące opłaty eksploatacyjne, które – w wyniku kończącego się okresu rozliczeniowego – wzrosły średnio o 3% kwartalnie. Stawki w centralnych lokalizacjach sięgają dziś nawet 28 euro/mkw./mies., a w przypadku topowych pięter – przekraczają 30 euro/mkw./mies. W strefach pozacentralnych czynsze wynoszą średnio 16–19,50 euro/mkw./mies. Do tego należy doliczyć koszty eksploatacyjne – przeciętnie 28 zł/mkw./mies.

Jeśli zaś chodzi o rynek inwestycyjny – Warszawa ma powody do dumy. W pierwszym półroczu 2025 roku zawarto tu aż 10 transakcji o łącznej wartości ponad 216 milionów euro, co daje 52% całkowitego wolumenu inwestycyjnego w sektorze biurowym w kraju (pozom ogólnopolski to 411 milionów euro). Dwie transakcje zaliczyły się do kategorii „core”. Największą była spektakularna sprzedaż budynku Wronia 31, o powierzchni najmu 16 600 mkw., nabytym przez fundusz Uniqa Real Estate – jeden z największych ruchów w regionie. Drugą był zakup prestiżowego kompleksu Plac Zamkowy – Business with Heritage (5 500 mkw.).

Warto zaznaczyć, że niemal połowa transakcji została sfinansowana przez polski kapitał – aż 44% wolumenu.

Agnieszka Bykowska – Research Analyst w Avison Young – nie mają wątpliwości: "Przemiany, jakie obserwujemy w pierwszym półroczu 2025 roku, pokazują, że warszawski rynek dojrzewa. Z jednej strony staje się bardziej wymagający dla najemców, z drugiej – oferuje olbrzymie możliwości dla tych, którzy potrafią szybko się dostosować."

W dobie malejących zachęt i wzrostu kosztów, zdolność negocjacyjna, elastyczność i strategiczne podejście do planowania powierzchni — będą decydować o sukcesie firm. Warszawski rynek biurowy w 2025 roku nie tylko mówi, że przestało być łatwo. On jednocześnie dodaje: kto się nie przystosuje, ten się nie wynajmie.