Z analizy przeprowadzonej przez firmę doradczą JLL wynika, że rynek biurowy w aglomeracji trójmiejskiej wszedł w fazę silnej polaryzacji. W pierwszym półroczu 2026 roku wolumen transakcji najmu w Trójmieście wyniósł 70 600 m kw., co oznacza 32-procentowy wzrost w porównaniu do analogicznego okresu roku ubiegłego. Kluczowym wyróżnikiem regionu jest struktura transakcji: aż 65% umów to nowe kontrakty oraz ekspansje. Dla porównania, w tym samym czasie udział renegocjacji w Katowicach wyniósł 53%, w Krakowie 50%, a we Wrocławiu 48%.

Tak wysoki udział nowych umów i ekspansji pokazuje, że Trójmiasto pozostaje rynkiem realnego wzrostu, a nie jedynie optymalizacji zajmowanej powierzchni. To dowód na solidne fundamenty całej aglomeracji jako ośrodka biznesowego i jego zdolności do przyciągania kapitału oraz nowych przedsięwzięć – mówi Beata Lewandowska, starszy konsultant w JLL Trójmiasto.

Sektor IT i produkcja dominują w statystykach najmu

Głównymi motorami napędowymi popytu pozostają branża IT oraz sektor produkcyjny. Największą transakcją odnotowaną w ostatnich miesiącach był nowy kontrakt podpisany przez firmę Juniper Poland na wynajem 5 200 m kw. powierzchni w kompleksie Arkońska Business Park A3. Wybór tak dużej powierzchni świadczy o stabilności operacyjnej dużych graczy w regionie.

Dziś duże transakcje najmu są dobrym papierkiem lakmusowym rynku, bo pokazują, czy dostępna oferta rzeczywiście odpowiada na potrzeby firm. Jeżeli najemca decyduje się na zobowiązanie tej skali, to zwykle oznacza, że znalazł biuro, które łączy odpowiednią lokalizację, standard, przewidywalność kosztową i możliwość bezpiecznego planowania działalności w dłuższej perspektywie – dodaje Beata Lewandowska, która doradzała najemcy w tym procesie.

Podaż wchodzi w fazę ograniczonej dostępności

Mimo wysokiej aktywności najemców, strona podażowa wykazuje oznaki spowolnienia. W drugim kwartale 2026 roku nie oddano do użytku żadnego nowego obiektu biurowego. Ostatnią znaczącą premierą był projekt Punkt zrealizowany przez dewelopera Torus, który uzyskał pozwolenie na użytkowanie w lutym 2026 roku. Obecnie w budowie znajduje się jedynie 14 600 m kw. powierzchni biurowej, co w krótkim terminie może ograniczyć pole manewru dla firm planujących relokacje.

Współczynnik pustostanów utrzymuje się na stabilnym poziomie 10,4%, co chroni rynek przed presją typową dla nadpodaży. Eksperci wskazują jednak na nadchodzącą zmianę dynamiki negocjacyjnej.

Prognozy: Czynsze pod presją wzrostową

Obecnie stawki czynszu za najlepsze obiekty w Trójmieście oscylują w granicach 14,3–17,0 EUR/m kw./miesiąc. Ze względu na niską podaż nowej powierzchni oraz wysokie koszty adaptacji wnętrz (fit-out), przewidywany jest wzrost stawek w perspektywie średnioterminowej.

Brak nowo oddanych inwestycji biurowych w całym II kwartale i relatywnie niewielki wolumen powierzchni w budowie nie są dziś korzystną informacją dla najemców. Przy utrzymującym się popycie może to w kolejnych okresach ograniczać wybór, szczególnie w segmencie najlepszych projektów i większych modułów. To z kolei będzie tworzyło presję na wzrost stawek czynszu w najbardziej poszukiwanych obiektach i lokalizacjach. Czynsze za najlepsze biura w Trójmieście, po wzrostach z początku roku, znajdują się na poziomie 14,3-17,0 €/m kw./miesiąc. Stawki ulegają coraz większej polaryzacji, w zależności od lokalizacji oraz standardu budynków. Ze względu na bardzo niską nową podaż, fragmentaryczny wakat w istniejącym zasobie oraz wysokie koszty aranżacji, przewidujemy presję na wzrost czynszów w perspektywie średnioterminowej. Budynki najnowsze, takie jak Punkt czy Nano, wyznaczają nowe, wyższe pułapy stawek na rynku – podsumowuje ekspertka JLL.

O JLL

JLL (NYSE: JLL) to globalna firma doradcza i lider na rynku nieruchomości komercyjnych. Jako firma z listy Fortune 500, osiąga roczne przychody w wysokości 26,1 mld USD (stan na marzec 2026 r.). W Polsce JLL działa od ponad 30 lat, zatrudniając około 2 000 osób w 6 lokalizacjach.