Sytuacja na polskim rynku nieruchomości biurowych ulega dynamicznym przeobrażeniom. Ograniczona podaż nowoczesnych powierzchni przy jednoczesnym utrzymaniu popytu wymusza na firmach rewizję dotychczasowych strategii. Paweł Dobrowolski, szef działu wynajmu powierzchni biurowych w firmie doradczej CBRE, zwraca uwagę na rosnącą rolę elastyczności oraz zmianę priorytetów w procesie decyzyjnym najemców.

– „Na rynku biurowym mamy do czynienia z niższą dostępnością powierzchni i stałym poziomem aktywności najemców. Nowe firmy na rynku częściej zaczynają od przestrzeni flex, podpisują dłuższe kontrakty w zamian za wyższą kontrybucję na urządzenie biura i bez wahania płacą więcej za lokalizacje w centrum. Czas poszukiwania odpowiednich lokali wydłuża się, a czynsze rosną” – mówi Paweł Dobrowolski.

Eksperci CBRE wskazują, że choć liczba nowych podmiotów wchodzących na rynek jest mniejsza niż przed pięcioma laty, aktywność najemców pozostaje na stabilnym poziomie. Istotną zmianą jest zniknięcie z rynku ofert podnajmu, które w okresie pandemii czekały na chętnych miesiącami – obecnie znikają one błyskawicznie ze względu na niską podaż. Dominującym trendem są renegocjacje umów, a nowe inwestycje deweloperskie często osiągają poziom komercjalizacji rzędu 70-90 proc. jeszcze przed oddaniem do użytku. Nowi gracze rynkowi coraz chętniej testują potencjał biznesowy, wykorzystując biura serwisowane (flex), których obłożenie sięga obecnie około 90 proc. Rozwiązanie to pozwala organizacjom na dokładne rozpoznanie potrzeb pracowników i rynku bez konieczności natychmiastowego wiązania się wieloletnimi umowami. W przypadku braku wolnych metrów w ścisłym centrum, przedsiębiorstwa wolą przedłużyć pobyt w przestrzeniach elastycznych, niż decydować się na relokację na obrzeża miasta, gdzie trudniej o sprawną komunikację i przyciągnięcie talentów.

– „Wartość nominalna czynszu wzrosła, ale paradoksalnie najem w całkowitych wydatkach firmowych często stanowi dziś niższy procent niż pięć lat temu, dlatego firmy wolą płacić więcej za lepszą lokalizację” – zauważa ekspert z CBRE.

Decyzje o wyborze siedziby są obecnie w dużej mierze determinowane przez działy HR, dla których kluczowa jest dostępność wykwalifikowanej kadry. Przykładowo, Trójmiasto rozważane jest przy dostępności pracowników na północy kraju, natomiast Warszawa wybierana jest w przypadku zapotrzebowania na szerokie grono specjalistów. Koszty samej powierzchni schodzą w tym kontekście na drugi plan. Kolejnym zauważalnym zjawiskiem jest wydłużanie okresu najmu. Wynika to z rosnących kosztów wykończenia wnętrz (fit-out). Przedsiębiorstwa są bardziej skłonne do wieloletnich zobowiązań, aby uzyskać od właściciela budynku wyższy wkład finansowy w aranżację biura. Obawy przed długoterminowymi kontraktami, widoczne jeszcze kilka lat temu, wyraźnie ustąpiły miejsca pragmatyzmowi finansowemu. Na rynku widoczna jest również zwiększona aktywność sektora publicznego. Instytucje państwowe i samorządowe nie tylko modernizują własne siedziby, ale coraz częściej decydują się na wynajem komercyjnych powierzchni biurowych, zarówno w stolicy, jak i w miastach regionalnych. Równolegle poprawia się kondycja rynku inwestycyjnego. Niższe stopy procentowe oraz łatwiejszy dostęp do finansowania przyciągają kapitał zagraniczny, w tym inwestorów z Czech i Skandynawii. Choć zwiastuje to start nowych projektów deweloperskich, efekty tych działań nie będą widoczne natychmiast.

– „Jednak proces inwestycyjny trwa lata, dlatego przez najbliższe trzy lata rynek będzie zmagał się z niedoborem podaży nowoczesnych powierzchni biurowych. To wpłynie na wzrost czynszów” – prognozuje Paweł Dobrowolski.

Szczególnie trudna sytuacja panuje w Warszawie, gdzie niski poziom pustostanów stanowi wyzwanie dla podmiotów poszukujących dużych modułów biurowych (powyżej 5 tys. mkw.). Wymaga to od firm znacznie wcześniejszego rozpoczęcia procesu poszukiwań. Ekspert CBRE podkreśla również, że ewolucji ulega relacja pracodawca-pracownik w kontekście powrotu do biur.

– „Cały czas będziemy borykać się z dostosowaniem przestrzeni do potrzeb pracowników tak, by chcieli oni więcej czasu spędzać na pracy stacjonarnej. Pracodawcy częściej będą dyktować warunki - zapewnią lepsze biuro oczekując od pracowników, że ich obecność będzie rosła” – podsumowuje Dobrowolski.