Choć jeszcze kilka miesięcy temu prognozy dla rynku mieszkaniowego wskazywały na nieuchronne spadki cen, a potencjalni nabywcy wstrzymywali się z decyzjami w oczekiwaniu na korzystniejsze oferty, obecne dane zdają się zaprzeczać tym przewidywaniom. Indeks Zmiany Cen Mieszkań, notujący wzrost drugi miesiąc z rzędu, może sygnalizować odwrócenie dotychczasowego trendu. Przedstawiciele branży deweloperskiej mówią o stabilizacji, podczas gdy analitycy rynkowi sugerują, że nadchodząca jesień może przynieść kluczowy przełom.

Stabilizacja zamiast rewolucji

Najnowsze dane z Indeksu Nastroju Deweloperów, opracowanego przez Otodom Analytics, potwierdzają nastroje w branży: aż 80% przedsiębiorstw deweloperskich planuje utrzymanie obecnego poziomu cen lokali. Wzrostu spodziewa się 11,5% firm, a jedynie 8,5% przewiduje dalsze spadki. Wskazuje to na wejście rynku w fazę wyczekiwania, w której dominuje ostrożność zamiast gwałtownych korekt. Potwierdzeniem tej tendencji jest również wspomniany Indeks Zmiany Cen Mieszkań, który drugi miesiąc z rzędu przyjął wartość dodatnią, co stanowi pierwszy tak wyraźny sygnał zatrzymania presji spadkowej i poszukiwania przez rynek nowego punktu równowagi. Równolegle obserwuje się poprawę prognoz sprzedażowych. Już w lipcu jedna trzecia deweloperów (33%) oczekiwała poprawy koniunktury, a odsetek firm obawiających się pogorszenia sytuacji systematycznie maleje.

„Branża wchodzi w drugą połowę roku z umiarkowanym optymizmem. Z jednej strony widzimy oznaki stabilizacji i poprawiające się prognozy sprzedaży, z drugiej nadal sporo zależy od decyzji dotyczących stóp procentowych. Deweloperzy nauczyli się działać w trudnym otoczeniu i dziś ostrożniej patrzą w przyszłość. Coraz mniej firm spodziewa się spadków cen, a coraz więcej liczy na poprawę koniunktury. To nie jest jeszcze moment euforii, ale raczej sygnał, że rynek zaczyna odzyskiwać równowagę” – mówi Bartłomiej Rzepa, członek zarządu spółki realizującej inwestycję Osiedle Symbioza.

Jesień – możliwy punkt zwrotny?

Eksperci wskazują, że prawdziwe ożywienie na rynku może nadejść jesienią, pod warunkiem, że Rada Polityki Pieniężnej zdecyduje się na obniżki stóp procentowych. Taka decyzja mogłaby odblokować uśpiony od miesięcy popyt ze strony nabywców. Oznaki powolnego przyspieszania są już widoczne w danych – Indeks Zmiany Tempa Sprzedaży odnotował wzrost z poziomu 0,11 do 0,17. Jednocześnie raport opublikowany przez serwisy Morizon-Gratka ukazuje zróżnicowaną sytuację na poszczególnych rynkach lokalnych. W Warszawie średnia cena za metr kwadratowy osiągnęła poziom ponad 17,4 tys. zł, co stanowi spadek o 1,4% w ujęciu rocznym. W Krakowie odnotowano obniżkę o 4,4% (ponad 700 zł/m²). Na tym tle wyróżnia się Łódź z niewielkim wzrostem cen o 0,7% r/r. Z kolei w Gdańsku średnia cena obniżyła się do 14,8 tys. zł/m², co oznacza spadek o 0,6%. Presja na obniżki cen była również zauważalna w Katowicach, chociaż skala tych zmian była mniejsza.

„Obserwowany spadek średnich cen wynika raczej z wprowadzenia do sprzedaży nowych mieszkań w gorszych lokalizacjach, a nie z realnego obniżania cen konkretnych lokali. Po prostu w badanej puli znalazło się więcej inwestycji na przedmieściach, co statystycznie obniżyło średnią. Z naszych obserwacji wynika, że ceny mieszkań w Krakowie nie spadają, a wręcz przeciwnie – rosną, natomiast zwiększa się liczba ofert z odleglejszych dzielnic” – mówi Krzysztof Tętnowski, prezes zarządu Tętnowski Development, inwestor osiedla Nowa Drożdżownia.

Klienci wciąż wyczekują

Z danych zgromadzonych przez ekspertów portalu Tabelaofert.pl wynika, że 56% potencjalnych nabywców wciąż oczekuje na dalsze obniżki cen, wstrzymując się z transakcjami. Zaledwie część z nich jest skłonna zaakceptować obecne warunki rynkowe. Sytuacja ta tworzy wyraźne napięcie – z jednej strony deweloperzy komunikują osiągnięcie stabilizacji, z drugiej kupujący wciąż liczą na okazje. Tymczasem dane rynkowe wskazują raczej na ustabilizowanie się lub nawet lekki wzrost cen, a prognozy nie przewidują powrotu do trendu spadkowego. Co więcej, w scenariuszu odbudowy popytu, napędzanego ewentualnymi obniżkami stóp procentowych, dynamika wzrostu cen może wyraźnie przyspieszyć.

„Możliwy jesienny zwrot na rynku mieszkaniowym zależy nie tylko od decyzji polityki monetarnej, ale też od tego, czy kupujący uwierzą, że „najgorsze jest już za nami”. Dopóki ta wiara się nie pojawi, rynek będzie balansował między stabilizacją a powolnym odbiciem” – mówi Bartłomiej Rzepa, członek zarządu spółki realizującej inwestycję Osiedle Symbioza.