Począwszy od 11 września, rynek mieszkaniowy w Polsce wkracza w nowy etap, w którym każdy deweloper będzie zobowiązany do publikowania cen oferowanych mieszkań i domów. Nowe regulacje mają na celu zwiększenie transparentności, wzmocnienie konkurencji oraz ułatwienie klientom podejmowania świadomych decyzji zakupowych. Nowelizacja ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym weszła w życie 11 lipca 2025 r., początkowo obejmując inwestycje z nowo rozpoczętą sprzedażą. Jednak od 11 września obowiązek ten rozszerzono na wszystkich deweloperów i wszystkie projekty, bez względu na datę uruchomienia sprzedaży. Polski Związek Firm Deweloperskich od początku wyrażał poparcie dla idei jawności cen, uznając transparentność za fundament uczciwej konkurencji i realną korzyść dla nabywców. Związek podkreśla przy tym, że wielu deweloperów, wychodząc naprzeciw oczekiwaniom rynku, już wcześniej publikowało cenniki swoich inwestycji, jeszcze przed formalnym wejściem przepisów w życie.

„Klienci doceniają, gdy wszystkie informacje są od razu dostępne. Dobrze, że od 11 września cała branża zacznie działać według jednolitych zasad, które ułatwią kupującym porównywanie ofert i podejmowanie świadomych decyzji” – mówi Przemysław Dziąg, zastępca dyrektora generalnego PZFD.

Nowe regulacje precyzują, że deweloperzy są zobowiązani do podawania ceny za metr kwadratowy powierzchni użytkowej, a także do publikowania na swoich stronach internetowych cen poszczególnych lokali, domów oraz pomieszczeń przynależnych, takich jak komórki lokatorskie czy miejsca postojowe. Ponadto, konieczne jest ujawnianie wszystkich dodatkowych kosztów ponoszonych przez nabywcę oraz prezentowanie historii zmian cen danego lokalu. Informacje te muszą być łatwo dostępne i jednoznacznie powiązane z konkretną inwestycją, a ich publikacja na portalach ogłoszeniowych nie zwalnia z obowiązku zamieszczenia ich na własnej stronie dewelopera. Jedną z kluczowych kwestii jest potencjalny wpływ powszechnej jawności na ceny nieruchomości. Według większości analityków, nowy obowiązek nie powinien wpłynąć na średnie ceny transakcyjne, które mają pozostać stabilne. Zmianie może natomiast ulec polityka sprzedażowa firm deweloperskich.

„Możliwe, że zaobserwujemy spadek średnich stawek ofertowych, wynikający ze zmian w strategiach sprzedaży. Obecnie wiele firm przyciąga klientów rabatami. Po 10 września część deweloperów może jednak zrezygnować z takich mechanizmów na rzecz bezpośredniego korygowania cenników. To mogłoby obniżyć średni poziom cen ofertowych, bez większego wpływu na ostateczne transakcje” – podkreśla Przemysław Dziąg. I dodaje: „Nie można też wykluczyć odmiennego scenariusza. Sama perspektywa wysokich kar przewidzianych w ustawie może skłonić niektóre firmy do ostrożniejszego podejścia. W efekcie zamiast obniżek mogą pojawić się podwyżki, traktowane jako bufor bezpieczeństwa. Jak faktycznie zachowa się rynek, okaże się w ciągu najbliższych tygodni.”

Regulacje nakładają na deweloperów nie tylko obowiązek publikacji cen na własnych witrynach, ale również ich przesyłania w otwartych plikach do rządowego portalu dane.gov.pl. Teoretycznie ma to stworzyć centralne źródło informacji, z którego będą mogli korzystać zarówno klienci, jak i analitycy rynku. W praktyce jednak funkcjonowanie portalu napotyka na trudności – dane bywają rozproszone, brakuje precyzyjnego katalogu, a wyszukiwanie informacji jest czasochłonne.

„Od początku sygnalizowaliśmy, że przepisy zostały napisane w sposób niejednoznaczny i wymagają doprecyzowania. Związek wspólnie z wiceministrem cyfryzacji Michałem Gramatyką przygotował wytyczne, jak raportować ceny, aby zachować spójność i czytelność danych. Jednak wciąż potrzebne są przepisy wykonawcze, które wprowadzą jednolite standardy raportowania” – wyjaśnia Przemysław Dziąg.

Ministerstwo Cyfryzacji zapowiedziało już wprowadzenie zmian, w tym utworzenie na portalu dane.gov.pl nowej kategorii „deweloperzy”, co ma ułatwić filtrowanie danych cenowych. W odpowiedzi na nowe wyzwania, Polski Związek Firm Deweloperskich podjął szeroko zakrojone działania edukacyjne. Organizacja opracowała przewodnik szczegółowo wyjaśniający zasady publikowania i raportowania cen. Dokument ten zawiera m.in. wskazówki dotyczące prezentacji mieszkań ponownie wprowadzonych do sprzedaży, co zapewni klientom wgląd w pełną historię cenową nieruchomości. Ponadto, PZFD zorganizował szeroki cykl szkoleń, w ramach którego odbyło się 15 spotkań (7 w formie online i 8 stacjonarnych). Wzięło w nich udział ponad 3300 osób, reprezentujących zarówno firmy zrzeszone w organizacji, jak i podmioty niezależne, a trzy ze szkoleń miały charakter otwarty.

„Naszym celem było przygotowanie całej branży, nie tylko członków PZFD. Dlatego szkoliliśmy firmy różnej wielkości i z różnych regionów Polski. Mamy nadzieję, że deweloperzy sprostają nowym obowiązkom, a klienci szybciej odczują pozytywne skutki jawności cen” – dodaje Przemysław Dziąg.

Polski Związek Firm Deweloperskich zapowiada, że będzie kontynuować swoje działania edukacyjne oraz na bieżąco monitorować praktykę stosowania nowych przepisów.