Rynek mieszkaniowy w II kwartale 2025: Nabywcy wstrzymują oddech przed niższymi stopami, deweloperzy wciąż zwiększają ofertę – analiza JLL

Choć słońce nad miastami Polski świeci jaśniej w połowie 2025 roku, rynek mieszkaniowy trwa w stanie zawieszenia. W drugim kwartale, kiedy nadzieje na obniżki stóp procentowych podsycały oczekiwania Polaków marzących o własnym M, liczba mieszkań dostępnych w ofercie deweloperów w sześciu największych aglomeracjach kraju przekroczyła magiczną barierę 60 tysięcy lokali. Eksperci JLL — jednej z najważniejszych firm doradczych na rynku nieruchomości — z chirurgiczną precyzją przyglądają się, co oznacza ta nadwyżka podaży i jak wpływa na decyzje nabywców. W analizie opublikowanej 2 lipca 2025 roku, Aleksandra Gawrońska, Director oraz Head of Residential Research w JLL Poland, zauważa, że choć kredyt hipoteczny o nowo udzielonym oprocentowaniu w maju 2025 wynosi już 7,1% (czyli o 0,5 punkta procentowego mniej niż w marcu), Polacy zachowują się „zupełnie racjonalnie” i wstrzymują swoje decyzje zakupowe, czekając na kolejne cięcia stóp. Z danych JLL wynika, że deweloperzy w II kwartale 2025 sprzedali łącznie nieco ponad 10 000 mieszkań, co stanowi wzrost o 11% względem pierwszego kwartału. Największy kwartałowy skok zaliczyło Trójmiasto – ponad 2 100 mieszkań znalazło nabywców, co oznacza wzrost aż o 42%. W pozostałych miastach — Warszawie, Krakowie, Poznaniu, Wrocławiu i Łodzi — sprzedaż utrzymała poziomy porównywalne z początkiem roku. Czy to oznacza, że ruszył optymistyczny trend? Niekoniecznie. Podaż nadal przewyższa sprzedaż. Do oferty weszło blisko 12 300 kolejnych lokali, czyli co prawda o 8% mniej niż kwartał wcześniej, jednak nadal wystarczająco dużo, by podbić ogólną liczbę dostępnych mieszkań aż do 61 600 (+4% kwartał do kwartału). “Rynek cały czas nie zdążył się dostosować do spadającego tempa sprzedaży — deweloperzy przez wiele miesięcy utrzymywali ofertę na wysokim poziomie, niezależnie od popytu. Efekt? Coraz dłuższy czas wyprzedaży projektów,” zauważa Gawrońska. Fakty jasno pokazują zróżnicowanie regionalne. Gdyby dzisiejsze tempo sprzedaży się utrzymało:

• w Warszawie i Trójmieście oferta wyprzedałaby się w ciągu 5 kwartałów;
• w Krakowie i Poznaniu — w około dwa lata;
• w Łodzi — w ponad dwa lata, co czyni ją obecnie najsłabszym rynkiem pod względem chłonności.

Na tym tle interesujące są zmiany cen ofertowych. Średnie ceny nie wykazują już takiej dynamiki wzrostu jak w poprzednich kwartałach, sygnalizując potencjalną stabilizację. Warszawa odnotowała kosmetyczny wzrost o 0,5%, osiągając poziom 18 900 zł/m². W Krakowie ceny wzrosły o 1,8% do poziomu 17 200 zł/m². Jednak największe zawirowania miały miejsce w Trójmieście, gdzie średnia cena skoczyła o 3,6% do poziomu 18 300 zł/m² — drugi najwyższy wynik po stolicy. Wzrost ten przypisuje się dynamicznemu wejściu nowych projektów z segmentu apartamentowego. Wrocław z kolei odnotował niewielką korektę cen, będącą efektem zmiany struktury dostępnej oferty – wprowadzone zostały mieszkania z segmentu bardziej ekonomicznego. Te subtelne fluktuacje mogą jednak zwiastować większe zmiany w kolejnych miesiącach. Jednak najważniejszym pytaniem pozostaje: co dalej? Kazimierz Kirejczyk, uznany Senior Strategy Advisor w JLL Poland, podkreśla: “RPP właśnie zdecydowała się na obniżkę stóp procentowych o 25 punktów bazowych, co dla wielu było zaskoczeniem. Ale nie spodziewajmy się tsunami wniosków kredytowych. Obniżki będą stopniowe. Co więcej, wiele osób z segmentu inwestycyjnego nie wróci tak szybko na rynek, a rząd raczej dziś nie deklaruje dużego wsparcia kredytowego przed kolejnymi wyborami.” Zatem mieszkaniówka w Polsce stoi dziś na rozstaju – z jednej strony rosnąca oferta i względna stabilizacja cen mogą działać chłodząco, z drugiej – optymistyczne prognozy scenariusza makroekonomicznego mogą natchnąć nabywców do działania w perspektywie drugiej połowy roku. Ostateczny kierunek będzie zależał od dynamiki dalszych decyzji Rady Polityki Pieniężnej i elastyczności deweloperów w dostosowywaniu się do realiów wolniejszego rynku. JLL, spółka notowana na nowojorskiej giełdzie (NYSE: JLL), od ponad 200 lat doradza klientom w sprawach zakupu, budowy, najmu i inwestowania w nieruchomości. W Polsce działa od ponad 30 lat, zatrudniając blisko 2 000 osób i posiadając biura w sześciu lokalizacjach. W obliczu niepewnej sytuacji rynkowej, to właśnie wiedza ekspercka takich graczy jak JLL może być dla inwestorów i nabywców jedynym źródłem przewidywalności.