Polski rynek magazynowy wykazuje znaczną odporność, mimo niesprzyjającego otoczenia makroekonomicznego. Jak wynika z analizy firmy doradczej JLL, podsumowującej pierwszą połowę 2025 roku, kluczowymi zjawiskami są rekordowy wolumen renegocjacji i odnowień umów, który osiągnął 1,6 mln m kw., oraz dynamiczny wzrost na rynku inwestycyjnym. Wartość transakcji w sektorze nieruchomości przemysłowych sięgnęła blisko 700 mln euro.

Spadek aktywności na rynku europejskim

W pierwszej połowie 2025 roku na europejskim rynku magazynowo-logistycznym zaobserwowano ograniczoną aktywność. Łącznie wynajęto 11 mln m kw. powierzchni, co stanowi wynik o około 20% niższy od pięcioletniej średniej dla tego okresu. Utrzymujące się wysokie koszty finansowania i niepewność geopolityczna skłaniają najemców do ostrożności w podejmowaniu decyzji o ekspansji, a deweloperów, z uwagi na relatywnie wysoki wskaźnik pustostanów (6%), do rezerwy w rozpoczynaniu nowych projektów.

Pozytywne prognozy dla Polski

Na tym tle Polska wyróżnia się pozytywnymi prognozami gospodarczymi. Według Oxford Economics, wzrost gospodarczy w kraju ma wynieść 3,3% w 2025 roku i 3,8% w 2026 roku, co znacznie przewyższa szacunki dla strefy euro (odpowiednio 1,1% i 1,5%). Eksperci JLL wskazują, że przejściowe ograniczenia inwestycyjne będą równoważone przez solidne, długoterminowe fundamenty dla stabilnego wzrostu gospodarczego.

Popyt na powierzchnie magazynowe

W pierwszych sześciu miesiącach roku popyt netto na powierzchnie magazynowe w Polsce wyniósł 1,36 mln m kw., co jest wynikiem o 17% niższym w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku i wpisuje się w ogólnoeuropejskie tendencje. Kluczowym zjawiskiem było jednak bezprecedensowe zainteresowanie przedłużaniem istniejących umów. Wolumen renegocjacji w pierwszej połowie 2025 roku osiągnął rekordową wartość 1,6 mln m kw. W efekcie, popyt brutto, sumujący nowe umowy i odnowienia, sięgnął niemal 3 mln m kw., co jest wartością zaledwie o 6% niższą niż w rekordowym pierwszym półroczu 2021 roku.

– Historycznie największy wolumen odnowień to efekt ostrożności firm w niepewnych czasach, ale także naturalna konsekwencja kończących się umów zawieranych w rekordowych latach 2021–2022. Coraz większe znaczenie mają też transakcje sale & leaseback, które umożliwiają firmom uwalnianie kapitału z nieruchomości. Dzięki temu łączne zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe utrzymało się blisko historycznych rekordów, co pokazuje, że polski rynek magazynowy pozostaje wyjątkowo odporny na trudniejsze warunki gospodarcze – komentuje Mateusz Iłowiecki, Director, Industrial Agency, JLL.

Wskaźnik pustostanów i nowoczesna powierzchnia magazynowa

Wskaźnik pustostanów na koniec drugiego kwartału utrzymał się na względnie stabilnym poziomie ok. 8,1%, co odpowiadało 2,95 mln m kw. wolnej powierzchni. Eksperci zwracają uwagę na duże rozproszenie dostępnych modułów – pod koniec czerwca na rynku znajdowało się jedynie 15 pojedynczych obiektów o powierzchni 30 000 m kw. lub większej. Dostępność różni się również geograficznie: we Wrocławiu odnotowano 10,3% pustostanów, a w Warszawie ponad 6%, podczas gdy w ośrodkach takich jak Kraków, Szczecin czy Białystok wskaźnik ten nie przekraczał 3,5%.Na koniec czerwca 2025 roku całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce wynosiły 36,6 mln m kw., z czego 1,15 mln m kw. oddano do użytku w pierwszej połowie roku. Najwięcej nowej podaży dostarczono we Wrocławiu (344 000 m kw.) i na Górnym Śląsku (256 000 m kw.). Również rynki warszawski i szczeciński powiększyły się o ponad 100 000 m kw. nowej powierzchni.

Nowe projekty deweloperskie

– Stabilność obserwujemy także, jeśli chodzi o nowe projekty rozpoczynane przez deweloperów. Na koniec czerwca 2025 r. łączna powierzchnia projektów w budowie wynosiła 1,47 miliona m kw., co reprezentuje około 7% wzrost w porównaniu z końcem I kwartału. Aktywność spekulacyjna dotyczyła łącznie ponad 600 000 m kw., również odnotowując minimalny wzrost. Najwięcej nowej powierzchni, bo aż ponad 400 000 m kw. powstaje obecnie w Warszawie. Wyniki powyżej 150 000 m kw. w budowie odnotowały również Górny Śląsk, Trójmiasto i Polska Centralna. Aktywność deweloperów spadła za to we Wrocławiu, borykającym się z dwucyfrowym współczynnikiem powierzchni niewynajętych – mówi Mateusz Polkowski, Head of Research & Consultancy, JLL.

Stabilizacja na rynku czynszowym

Ograniczona aktywność deweloperska przyczyniła się do stabilizacji stawek czynszowych, które w pierwszej połowie 2025 roku nie odnotowały istotnych zmian. W przypadku podmiejskich parków logistycznych na rynkach tzw. „Wielkiej Piątki” (Warszawa, Górny Śląsk, Polska Centralna, Wrocław, Poznań) czynsze wahały się w przedziale od 3,5 do 5,5 euro za m kw. miesięcznie. W lokalizacjach miejskich stawki sięgały 8 euro za m kw., a w wybranych, najlepszych projektach w Warszawie były jeszcze wyższe.

Zainteresowanie inwestorów sektorem magazynowym

Sektor magazynowy niezmiennie przyciąga największe zainteresowanie inwestorów na polskim rynku nieruchomości komercyjnych. W pierwszej połowie 2025 roku wolumen transakcji inwestycyjnych w tym segmencie wyniósł 694 miliony euro, co oznacza wzrost o 140% w stosunku do analogicznego okresu ubiegłego roku i jest najlepszym wynikiem dla pierwszego półrocza od 2021 roku. Warto zaznaczyć, że kwota ta nie uwzględnia międzynarodowej akwizycji korporacyjnej GLP Capital Partners Limited przez Ares Management Corporation, która objęła również aktywa w Polsce.

– Trendem, który mocno zaznaczył się w tym roku jest rosnąca liczba transakcji typu sale & leaseback. Chętnie sięgają po nie zarówno inwestorzy, jak i najemcy, którzy w warunkach drogiego finansowania poszukują sposobów na szybkie uwolnienie kapitału z posiadanych aktywów. Tego typu umowy poprzez długoterminowe zobowiązania najmu gwarantują stabilność przepływów pieniężnych – komentuje Michał Reszka, Senior Consultant, Capital Markets, JLL.

Doskonałym przykładem tego zjawiska jest rekordowa umowa, w ramach której firma Eko Okna sprzedała dwa nowoczesne zakłady o łącznej powierzchni 264 000 m kw. na rzecz Realty Income Corporation. Była to największa transakcja typu sale & leaseback w historii regionu Europy Środkowo-Wschodniej. Inną znaczącą umową było nabycie centrum dystrybucyjnego LPP w Bydgoszczy przez Reico Long Lease Fund. Węgierski inwestor Adventum International, poprzez swój nowy subfundusz, nabył z kolei cztery aktywa przemysłowe zlokalizowane w Gliwicach, Stanowicach, Rybniku i Gorzycach.