Stabilizacja i rozwój self storage na polskim rynku magazynowym 2025

Początek 2025 roku na rynku powierzchni przemysłowo-logistycznych w Polsce to moment wyraźnej stabilizacji i przemiany. Z jednej strony wzrost wolumenu najmu, z drugiej – ostrożność deweloperów i rekordowe znaczenie odnowień umów. Wszystko to wpisuje się w ogólnoeuropejski trend ostudzenia rynku powierzchni magazynowych, jednak Polska wyróżnia się na mapie regionu. Jak pokazuje najnowszy raport BNP Paribas Real Estate Poland „At A Glance – rynek powierzchni przemysłowo-logistycznych w Polsce”, za nami kwartał, który może zdecydować o przyszłości całego sektora. W I kwartale 2025 całkowity wolumen umów najmu osiągnął poziom 1,11 mln m² – to aż o 16% więcej niż w analogicznym okresie rok wcześniej. Co istotne, aż 56% tej powierzchni stanowiły odnowienia umów. Firmy decydują się zostać w sprawdzonych lokalizacjach, reagując zachowawczo na wciąż nieprzewidywalną sytuację gospodarczą i logistyczną. Pomimo wzrostu popytu, aktywność deweloperów wyraźnie wyhamowała. Na rynek trafiło zaledwie 700 tys. m² nowej podaży – to aż o 20% mniej niż rok wcześniej. Najwięcej powierzchni trafiło do stref Dolny Śląsk (269 tys. m²), Górny Śląsk (118 tys. m²) i Poznań (61 tys. m²). Na koniec marca w realizacji znajdowało się 1,37 mln m² nowych inwestycji – o 41% mniej niż rok wcześniej. Niemal wszystkie nowe budowy (w tym Panattoni Park Zgierz II – 68,8 tys. m², Park Magazynowy Tuszyn – 59 tys. m² i 7R Park Lublin – 57,5 tys. m²) rozpoczynane są dopiero po zapewnieniu odpowiedniego poziomu przednajmu.

Regiony o najwyższej aktywności

Regiony o najwyższej aktywności to: Warszawa II – 326 tys. m² w budowie, Górny Śląsk – 270 tys. m² oraz Polska Centralna – 253 tys. m². Jak zauważa ekspertka BNP Paribas Real Estate Poland, Ludwika Korzeniowska: „Budowy spekulacyjne będące swoistym papierkiem lakmusowym sektora magazynowego są ograniczone, a deweloperzy rozpoczynają inwestycje zabezpieczone odpowiednio wysokim poziomem przednajmu. W kolejnych kwartałach udział odnowień nadal będzie dominował.” Największe transakcje I kwartału 2025 pokazują ten konserwatywny trend: nowa umowa dla poufnego najemcy w 7R Park Gdańsk III (67,8 tys. m²), odnowienie umowy przez Moto-Profil w Prologis Park Chorzów (55,9 tys. m²), a także odnowienie najmu przez OBI w P3 Łódź II (50,6 tys. m²).

Struktura najemców

W strukturze najemców bezkonkurencyjnie dominował sektor usług logistycznych (3PL), odpowiadając za 33% całkowitego wolumenu transakcji. Firmy handlowe odpowiadały za 15%, a dystrybucyjne za 6%. Wśród nowych graczy na rynku pojawił się CIRRO E-Commerce – międzynarodowy operator dostarczający logistykę dla handlu internetowego, który ogłosił oficjalne wejście na rynek polski. Swoje ambitne plany rozwoju ogłosił również litewski fundusz Nordspace, który zamierza wybudować 100 parków biznesowych w Polsce w formacie Small Business Units (SBU) – nawet po 10 w każdym większym mieście.

Wskaźnik pustostanów

Wysoka absorpcja powierzchni magazynowej nie przełożyła się jednak na spadek pustostanów. Wręcz przeciwnie – na koniec I kwartału 2025 r. wskaźnik pustostanów wyniósł 8,5%, co oznacza wzrost o 1 punkt procentowy w stosunku do poprzedniego kwartału. Najgorzej wypadł region Zachód (20,1%), natomiast najbardziej zwarte rynki to Opole (2,4%), Szczecin (3,1%) oraz Kraków (4,3%). Łącznie dostępnych było 2,9 mln m² powierzchni magazynowej. Czynsze za powierzchnie magazynowe wykazywały stabilizację – wahały się od 3,20 do 8,50 EUR/m²/miesiąc. Najwyższe stawki zanotowano w miejskich centralnych lokalizacjach, takich jak Warszawa i Kraków. W segmencie SBU czynsze są wyższe, natomiast rynki z dużym poziomem pustostanów oferują liczne zachęty dla najemców.

Segment self storage

Absolutnym hitem rynku 2025 pozostaje jednak segment self storage. Obecnie w Polsce funkcjonuje prawie 200 magazynów samoobsługowych. Rosnące ceny nieruchomości, ograniczony metraż mieszkań i boom e-commerce sprawiają, że firmy coraz częściej wybierają ten elastyczny model najmu. Samoobsługowe magazyny pozwalają unikać długoterminowych zobowiązań i dopasować zakres najmu do aktualnych potrzeb operacyjnych firmy — zwłaszcza w sektorze handlu internetowego.

Nowości w obszarze bezpieczeństwa energetycznego

Nowości doczekał się również obszar bezpieczeństwa energetycznego. Automatyzacja procesów magazynowania i potrzeba ciągłego zasilania sprawiły, że coraz więcej firm inwestuje w zasilanie awaryjne, instalacje fotowoltaiczne i nadziemne magazyny energii, których zadaniem jest przechowywanie energii pozyskanej z OZE. Robert Pawłowski, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Logistycznych BNP Paribas Real Estate Poland, podkreśla: „Przerwy w dostawach energii to dziś realne zagrożenie operacyjne. Nawet godzinna awaria może wygenerować milionowe straty. Niezawodne źródła zasilania stają się więc kluczowym elementem infrastruktury logistycznej.” Mimo ograniczonej aktywności budowlanej, na koniec marca średni poziom wynajęcia projektów w budowie wyniósł 58%. Co więcej, wiele firm nadal poszukuje stabilnych lokalizacji w Polsce ze względu na efekty nearshoringu. Strategiczne położenie kraju, dostęp do infrastruktury UE, konkurencyjne warunki kosztowe oraz rozwinięta kadra specjalistyczna sprawiają, że Polska pozostaje jednym z liderów w regionie Europy Środkowo-Wschodniej. Czy druga połowa 2025 roku przyniesie kontynuację tego trendu, czy jednak rynek ponownie przyspieszy – pokażą kolejne miesiące. Jedno jest pewne: polski rynek powierzchni przemysłowo-logistycznych nie milknie – on ewoluuje.