Pierwsza połowa 2025 roku na rynku hotelowym Europy Środkowo-Wschodniej charakteryzowała się najwyższą od kilku lat aktywnością inwestycyjną, jak wynika z raportu Cushman & Wakefield „Marketbeat CEE-6 Hospitality H1 2025”. Wartość transakcji w regionie wzrosła o ponad 360% w ujęciu rocznym, głównie za sprawą transakcji sfinalizowanych w Czechach, Polsce i na Węgrzech. Warszawa z kolei umocniła swoją pozycję lidera, przodując zarówno pod względem nowej podaży, jak i kluczowych wskaźników operacyjnych hoteli. Zgodnie z danymi międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield, wolumen inwestycyjny na sześciu głównych rynkach regionu (CEE-6) osiągnął wartość 682 mln EUR. Stanowi to imponujący wzrost o 364% w porównaniu z analogicznym okresem ubiegłego roku.

„Pierwsza połowa tego roku przyniosła nienotowany od 2019 roku poziom aktywność inwestorów. Liderem pod względem wolumenu były Czechy z 502 mln EUR i wzrostem o 936% r/r. Na drugim miejscu znalazła się Polska z wolumenem 81 milionów euro – wzrost o 216% r/r, a na trzecim Rumunia z 49 milionami euro,” komentuje Marcin Kocerba, Partner w Dziale Capital Markets w Cushman & Wakefield w Polsce.

Dominującą część transakcji, stanowiącą 64% całkowitego wolumenu, stanowiły hotele z segmentów Upper Upscale i Luxury. Wartość umów w tych klasach obiektów wzrosła o ponad 500% w stosunku do pierwszej połowy 2024 roku. Na polskim rynku wyróżniły się dwie istotne transakcje portfelowe: sprzedaż dwóch obiektów typu serviced apartments Noli Studios w Gdańsku oraz portfela czterech hoteli sieci B&B HOTELS w Warszawie, Krakowie, Lublinie i Łodzi. W skali całego regionu do największych transakcji należały natomiast przejęcia hoteli Hilton i Four Seasons w Pradze.

„Rynek inwestycji hotelowych w regionie CEE wykazuje coraz większą dojrzałość. Stopy zwrotu dla najlepszych aktywów pozostają stabilne na poziomie 6,5–8,5%, jednak w drugiej połowie roku spodziewana jest ich kompresja – w odpowiedzi na rosnącą płynność i wzrost aktywności inwestycyjnej. Kluczową zmianą w strukturze rynku jest wyraźna dominacja kapitału krajowego, który odpowiadał za aż 63% całkowitego wolumenu transakcji (wzrost o 317% r/r), oraz silny udział inwestorów z Europy – 23% wolumenu i imponujący wzrost o 360% r/r. Co istotne, 78% całkowitej aktywności inwestycyjnej wygenerowali inwestorzy prywatni, co oznacza niemal pięciokrotny wzrost rok do roku. Brak transakcji ze strony inwestorów z regionu APAC sygnalizuje zmianę geograficznego układu sił na rynku. Średnia cena za pokój – blisko 200 tys. euro – potwierdza wysoką jakość przedmiotów transakcji oraz rosnące zainteresowanie aktywami o silnym profilu operacyjnym,” mówi Nicolas Horky, Partner, Head of Hotel Transactions CEE & SEE, Cushman & Wakefield.

Pierwsze sześć miesięcy 2025 roku przyniosło również wzrost podaży, ze szczególnym uwzględnieniem segmentów o wyższym standardzie. W stolicach państw CEE-6 uruchomiono łącznie około 20 obiektów hotelowych, które dostarczyły na rynek około 1600 pokoi. Liderem w tym zakresie okazała się Warszawa, gdzie otwarto cztery nowe obiekty z 647 pokojami, w tym Moxy Warsaw City (256 pokoi), Puro Warsaw Old Town (192 pokoje) oraz rozbudowaną część hotelu Leonardo Royal Warsaw (+184 pokoje).

„W pierwszym półroczu nowa podaż wzrosła o 1,7% r/r i koncentrowała się głównie na segmentach Luxury i Upscale. Liderem pod względem nowych inwestycji była dotąd Warszawa, gdzie zasoby hotelowe wzrosły o 3,8% r/r. Na kolejnych miejscach znalazła się Praga – 1,8% wzrostu oraz Bukareszt – 1,7%. W kolejnych miesiącach spodziewany jest dalszy wzrost podaży, głównie w Budapeszcie,” dodaje Alina Cazachevici, Partner, Head of Hospitality Operations CEE & SEE, Cushman & Wakefield.

W okresie od stycznia do czerwca rynek hotelowy w Europie Środkowo-Wschodniej zanotował wzrost wskaźnika RevPAR o 9,3% rok do roku. Był to głównie efekt podwyższenia średniej ceny za pokój (ADR) o 6,9%. Wzrosło również obłożenie – o 3,4 punktu procentowego, do poziomu 65%, co jednak wciąż jest wartością o 6,5 p.p. niższą niż w rekordowym 2019 roku. Warto podkreślić, że wskaźnik RevPAR we wszystkich stolicach regionu CEE przewyższył już poziomy notowane przed pandemią. Liderem zestawienia jest Warszawa (138,9% wartości z 2019 r.), która wyprzedza Sofię (128,4%) oraz Pragę (125,5%). Co więcej, Warszawa i Sofia to jedyne stolice, w których odnotowano wyższy wskaźnik obłożenia niż w 2019 roku.

„Rynek hotelowy w regionie CEE wykazał w pierwszej połowie 2025 roku wyjątkową odporność i zdolność do szybkiej regeneracji po wcześniejszych wyzwaniach. Połączenie rekordowego wolumenu inwestycji, silnego wzrostu wyników operacyjnych oraz dynamicznego rozwoju podaży, zwłaszcza w segmencie luksusowym, świadczy o solidnych fundamentach i pozytywnych perspektywach na przyszłość,” podsumowuje Marcin Kocerba.