Międzynarodowa firma doradcza Cushman & Wakefield przedstawiła analizę polskiego rynku biurowego po trzecim kwartale 2025 roku. Z raportu wynika, że choć aktywność najemców pozostaje na stabilnym poziomie, deweloperzy wykazują znaczną ostrożność w uruchamianiu nowych projektów. Prognozy na 2026 rok wskazują na możliwość skurczenia się nowej podaży o blisko połowę w stosunku do roku poprzedniego, co może zapoczątkować okres tzw. luki podażowej. Całkowity popyt na powierzchnie biurowe w Polsce od stycznia do września 2025 roku osiągnął poziom 1,05 mln mkw. W strukturze popytu dominowały nowe umowy, które stanowiły 47% wszystkich transakcji. Renegocjacje odpowiadały za 34% wolumenu, a pozostałe 19% stanowiły ekspansje. Największym rynkiem pozostaje Warszawa, gdzie wynajęto 490 000 mkw. Wśród rynków regionalnych liderami były Kraków (178 000 mkw.), Wrocław (123 000 mkw.) oraz Trójmiasto (85 000 mkw.).

"Obserwujemy, że sytuacja na rynku biurowym od strony popytowej jest stabilna. Całkowity wolumen transakcji najmu w trzech pierwszych kwartałach 2025 roku jest tylko o 3% niższy r/r i zbliżony do średniej z ostatnich 5 lat. Nieco wyraźniej widać jednak spadek popytu netto, czyli powierzchni wynajmowanej w ramach nowych umów i ekspansji. To pokazuje, że firmy są bardziej skłonne pozostać w obecnych biurach, a ich potrzeby powierzchniowe są bardziej zachowawcze niż przed pandemią. Wciąż dominują sektory takie jak finanse i ubezpieczenia, usługi dla biznesu oraz IT. Dodatkowo, widzimy również rosnącą rolę sektora publicznego i edukacji w strukturze popytu." – mówi Joanna Blumert, Head of Occupier Services w Cushman & Wakefield.

W przeciwieństwie do stabilnego popytu, strona podażowa rynku wykazuje wyraźne spowolnienie. W trzecim kwartale 2025 roku na największych rynkach w Polsce zainicjowano budowę jedynie trzech projektów o łącznej powierzchni 26 000 mkw. Obecnie w budowie znajduje się łącznie 590 000 mkw. powierzchni biurowej, co jest najniższym odnotowanym wynikiem od 2011 roku.

„Spodziewamy się, że w całym 2025 roku na rynek trafi około 340 000 mkw. nowej powierzchni biurowej. Niestety w 2026 roku będziemy świadkami pogłębienia się luki podażowej – według naszych prognoz na rynek zostanie dostarczone zaledwie 160 000 mkw. To najniższy wynik od 20 lat. Ożywienia w podaży spodziewamy się dopiero w 2027 roku. W najbliższych miesiącach kluczowa dla najemców będzie zatem szybka i przemyślana strategia dotycząca zabezpieczenia optymalnej powierzchni biurowej”. – wyjaśnia Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research, Cushman & Wakefield.

Na koniec września 2025 roku ogólnopolski wskaźnik pustostanów wyniósł 13,5%, co oznacza spadek o 0,4 p.p. w ujęciu kwartalnym, ale wzrost o 0,1 p.p. rok do roku. W Warszawie dostępność powierzchni biurowej kształtuje się na poziomie 10,1%, podczas gdy średnia dla rynków regionalnych wynosi 16,6%. Najwyższy wskaźnik pustostanów odnotowano w Katowicach (21,7%), a najniższy w Szczecinie (4,1%). Stawki czynszowe pozostają na stabilnym poziomie. W centralnych lokalizacjach Warszawy czynsze za powierzchnie typu prime wahają się od 22,00 do 26,00 EUR za mkw. miesięcznie. W głównych miastach regionalnych stawki te mieszczą się w przedziale 14,50-17,50 EUR za mkw. miesięcznie.

„Wzrost kosztów budowy i finansowania inwestycji w połączeniu z ograniczoną podażą nowej powierzchni wciąż kreują presję na wzrost stawek czynszu. Dodatkowo, koszty związane z aranżacją powierzchni i zachętami dla najemców również idą w górę, co wpływa na finalne warunki najmu. W obecnej sytuacji rynkowej kluczowe staje się odpowiednie zaplanowanie procesu najmu z wyprzedzeniem. Należy także zwrócić uwagę na rosnące koszty eksploatacyjne, które są coraz istotniejszym elementem całkowitych kosztów ponoszonych przez najemców”. – komentuje Jan Szulborski, Senior Consultant, Consulting & Research, Cushman & Wakefield.