Pierwsza połowa 2025 roku zapisała się na hotelowej mapie inwestycyjnej Europy Środkowo-Wschodniej jako okres bezprecedensowej aktywności. Zgodnie z najnowszym raportem firmy doradczej Cushman & Wakefield, zatytułowanym „Marketbeat CEE-6 Hospitality H1 2025”, wartość transakcji w regionie wzrosła o ponad 360% w ujęciu rocznym. Głównymi motorami tego wzrostu były rynki w Czechach, Polsce i na Węgrzech. Stolica Polski, Warszawa, wyróżniła się jako lider zarówno pod względem nowej podaży, jak i kluczowych wskaźników operacyjnych.

Najwyższa od lat wartość transakcji

Jak wskazują dane zebrane przez Cushman & Wakefield, wolumen inwestycyjny na sześciu największych rynkach regionu (CEE-6) osiągnął pułap 682 mln EUR, co oznacza wzrost aż o 364% rok do roku.

"Pierwsza połowa tego roku przyniosła nienotowany od 2019 roku poziom aktywność inwestorów. Liderem pod względem wolumenu były Czechy z 502 mln EUR i wzrostem o 936% r/r. Na drugim miejscu znalazła się Polska z wolumenem 81 milionów euro – wzrost o 216% r/r, a na trzecim Rumunia z 49 milionami euro" – komentuje Marcin Kocerba, Partner w Dziale Capital Markets w Cushman & Wakefield w Polsce.

Z analizy wynika, że zdecydowana większość kapitału, bo aż 64% całkowitego wolumenu, została ulokowana w hotelach z segmentów Upper Upscale i Luxury. Wartość transakcji w tych klasach obiektów wzrosła o ponad 500% w porównaniu z analogicznym okresem w 2024 roku. Wśród największych transakcji w regionie znalazły się hotele Hilton i Four Seasons w Pradze. Na polskim rynku odnotowano dwie znaczące transakcje portfelowe: sprzedaż dwóch obiektów typu serviced apartments Noli Studios w Gdańsku oraz portfela czterech hoteli sieci B&B HOTELS w Warszawie, Krakowie, Lublinie i Łodzi.

"Rynek inwestycji hotelowych w regionie CEE wykazuje coraz większą dojrzałość. Stopy zwrotu dla najlepszych aktywów pozostają stabilne na poziomie 6,5–8,5%, jednak w drugiej połowie roku spodziewana jest ich kompresja – w odpowiedzi na rosnącą płynność i wzrost aktywności inwestycyjnej. Kluczową zmianą w strukturze rynku jest wyraźna dominacja kapitału krajowego, który odpowiadał za aż 63% całkowitego wolumenu transakcji (wzrost o 317% r/r), oraz silny udział inwestorów z Europy – 23% wolumenu i imponujący wzrost o 360% r/r. Co istotne, 78% całkowitej aktywności inwestycyjnej wygenerowali inwestorzy prywatni, co oznacza niemal pięciokrotny wzrost rok do roku. Brak transakcji ze strony inwestorów z regionu APAC sygnalizuje zmianę geograficznego układu sił na rynku. Średnia cena za pokój – blisko 200 tys. euro – potwierdza wysoką jakość przedmiotów transakcji oraz rosnące zainteresowanie aktywami o silnym profilu operacyjnym" – mówi Nicolas Horky, Partner, Head of Hotel Transactions CEE & SEE, Cushman & Wakefield.

Warszawa liderem nowej podaży

Równolegle do rosnącej aktywności inwestycyjnej, rynek odnotował także rozwój nowej podaży, ze szczególnym naciskiem na segmenty o wyższym standardzie. W stolicach krajów CEE-6 w pierwszej połowie 2025 roku otwarto około 20 obiektów hotelowych, które łącznie zaoferowały około 1600 pokoi. W samej Warszawie uruchomiono cztery nowe obiekty z 647 pokojami, w tym Moxy Warsaw City (256 pokoi), Puro Warsaw Old Town (192 pokoje) oraz rozbudowę Leonardo Royal Warsaw (+184 pokoje).

"W pierwszym półroczu nowa podaż wzrosła o 1,7% r/r i koncentrowała się głównie na segmentach Luxury i Upscale. Liderem pod względem nowych inwestycji była dotąd Warszawa, gdzie zasoby hotelowe wzrosły o 3,8% r/r. Na kolejnych miejscach znalazła się Praga – 1,8% wzrostu oraz Bukareszt – 1,7%. W kolejnych miesiącach spodziewany jest dalszy wzrost podaży, głównie w Budapeszcie" – dodaje Alina Cazachevici, Partner, Head of Hospitality Operations CEE & SEE, Cushman & Wakefield.

RevPAR wciąż rośnie

W okresie od stycznia do czerwca rynek hotelowy w Europie Środkowo-Wschodniej zanotował wzrost wskaźnika RevPAR o 9,3% w ujęciu rocznym. Było to przede wszystkim rezultatem wzrostu średniej ceny za pokój (ADR) o 6,9%. Poprawie uległo również obłożenie, które wzrosło o 3,4 p.p., osiągając poziom 65%, chociaż wciąż pozostaje o 6,5 p.p. poniżej wyników z 2019 roku. Wskaźnik RevPAR we wszystkich stolicach regionu CEE przekroczył już poziomy sprzed pandemii, a na czele tego zestawienia znalazła się Warszawa (138,9% wyniku z 2019 r.), wyprzedzając Sofię (128,4%) i Pragę (125,5%). Warto podkreślić, że Warszawa i Sofia były jedynymi miastami, które odnotowały wyższy wskaźnik obłożenia niż w 2019 roku.

"Rynek hotelowy w regionie CEE wykazał w pierwszej połowie 2025 roku wyjątkową odporność i zdolność do szybkiej regeneracji po wcześniejszych wyzwaniach. Połączenie rekordowego wolumenu inwestycji, silnego wzrostu wyników operacyjnych oraz dynamicznego rozwoju podaży, zwłaszcza w segmencie luksusowym, świadczy o solidnych fundamentach i pozytywnych perspektywach na przyszłość" – podsumowuje Marcin Kocerba.