Mimo że całkowity wolumen transakcji inwestycyjnych na polskim rynku nieruchomości komercyjnych w 2025 roku wyniósł około 4,5 miliarda euro, co stanowi spadek o 13% w ujęciu rocznym, minione dwanaście miesięcy zapisało się w historii jako czas znaczących przekształceń strukturalnych. W analizach ekspertów międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield na pierwszy plan wysuwa się rola rodzimego kapitału. Polscy inwestorzy odpowiadali za około 20% łącznej wartości transakcji, co oznacza wzrost o ponad 11% rok do roku. Taka dynamika świadczy o postępującym dojrzewaniu lokalnego rynku oraz coraz silniejszej pozycji krajowych podmiotów w kreowaniu trendów inwestycyjnych.

– Z punktu widzenia rynku kapitałowego jednym z kluczowych zjawisk 2025 roku był bezprecedensowy udział polskiego kapitału. To nie tylko liczby – według danych polscy inwestorzy odpowiadali za około 20% całkowitego wolumenu transakcji i aż ok. 30% udziału w segmencie biurowym – ale realny dowód na profesjonalizację lokalnych inwestorów. Dziś dysponują oni odpowiednią wiedzą, relacjami i gotowością do podejmowania decyzji w warunkach niepewności, które dla wielu graczy międzynarodowych wciąż są barierą. To nowa jakość, która w dłuższej perspektywie może fundamentalnie zmienić strukturę polskiego rynku inwestycyjnego – mówi Marcin Kocerba, Partner, Capital Markets, Cushman & Wakefield.

Analizując poszczególne sektory, największy udział w wolumenie inwestycyjnym odnotował segment biurowy, osiągając wynik ponad 1,74 miliarda euro. Dominującą rolę odegrała Warszawa, zwłaszcza lokalizacje centralne charakteryzujące się niską podażą i rosnącymi stawkami czynszów, choć analitycy dostrzegają również zwiększoną aktywność w strefach poza ścisłym centrum stolicy. Warto podkreślić, że aż jedna trzecia wszystkich transakcji biurowych została sfinalizowana z udziałem kapitału krajowego.
Na drugiej pozycji uplasował się rynek magazynowy z wynikiem 1,33 miliarda euro. Sektor ten nieustannie czerpie korzyści z długofalowych trendów, takich jak rozwój e-commerce, nearshoring czy cyfryzacja łańcuchów dostaw, przy czym inwestorzy kładą szczególny nacisk na jakość aktywów. Największą transakcją w tym obszarze, a zarazem na całym rynku komercyjnym, było nabycie dwóch obiektów EKO-OKNA przez fundusz Realty Income w modelu sale & leaseback. Z kolei rynek handlowy zamknął rok z wynikiem zbliżonym do 900 milionów euro. Choć inwestorzy najchętniej wybierali parki handlowe gwarantujące stabilność przychodów i wysoką płynność, zauważalny był powrót zainteresowania dużymi, ugruntowanymi centrami handlowymi.

– Ponad dziesięcioprocentowy spadek wolumenu inwestycyjnego w 2025 roku to efekt głównie braku sprzedaży bardzo dużych i dominujących obiektów handlowych. Jednocześnie obserwujemy odbudowę zaufania do rynku – inwestorzy z Zachodu, m.in. z Francji, Wielkiej Brytanii czy USA, coraz częściej wracają do analizowania aktywów w Polsce. W sektorze magazynowym i biurowym widać silny popyt na jakościowe aktywa z dobrym track recordem, a wyceny zaczynają być akceptowane po obu stronach transakcji. Jeśli trend ten się utrzyma, to 2026 rok może być momentem przełomowym, zwłaszcza jeśli wrócą fundusze core’owe – komentuje Marcin Kocerba.

Europa Środkowo-Wschodnia, z Polską jako największym i najbardziej płynnym rynkiem, zyskuje na znaczeniu w strategiach globalnych inwestorów instytucjonalnych. Region ten przyciąga uwagę dzięki solidnym fundamentom ekonomicznym, odporności gospodarczej oraz konkurencyjnym stopom zwrotu, często awansując do ścisłej czołówki geograficznych priorytetów funduszy. Równocześnie kapitał regionalny, głównie polski i czeski, pozostaje najbardziej aktywny, oferując elastyczność i szybkość w podejmowaniu decyzji, co w obecnych realiach rynkowych stanowi istotny atut.
W perspektywie nadchodzących miesięcy specjaliści z Cushman & Wakefield przewidują utrzymanie się selektywnego podejścia inwestorów, dalszy napływ kapitału lokalnego oraz stopniowy powrót funduszy zachodnich, w szczególności tych realizujących strategie typu core i core+. Mimo że wysokie stopy procentowe w strefie euro nadal wywierają presję na rentowność, skłaniają one również inwestorów do poszukiwania stabilnych i zdywersyfikowanych rynków, takich jak Polska. Coraz większą rolę odgrywają także aspekty związane ze zrównoważonym rozwojem (ESG), które wpływają zarówno na dostępność finansowania, jak i procesy due diligence.

– Pomimo niższego wolumenu, rynek wysyła bardzo wyraźne sygnały stabilizacji: większa elastyczność po stronie właścicieli, poprawiająca się dostępność finansowania, zróżnicowane strategie inwestorów – od core+ po oportunistyczne – i rosnące znaczenie zrównoważonych aktywów. To wszystko wskazuje, że fundamenty pod odbicie w 2026 roku są już położone – podsumowuje Marcin Kocerba.

Szczegółowe prognozy dotyczące przyszłości rynku inwestycyjnego zostały zawarte w najnowszym raporcie Cushman & Wakefield „Trends Radar 2026”.