Międzynarodowa firma doradcza Cushman & Wakefield opublikowała podsumowanie sytuacji na polskim rynku biurowym obejmujące rok 2025. Z analizy ekspertów wyłania się obraz sektora, w którym rosnąca aktywność najemców zderza się z historycznie niską podażą nowej powierzchni. W minionym roku wolumen wynajętej powierzchni wzrósł o około 8% w ujęciu rocznym, przekraczając poziom 1,56 mln mkw. Jednocześnie podaż spadła do najniższego od dwóch dekad poziomu, wynosząc zaledwie nieco ponad 109 tys. mkw. Taka konfiguracja rynkowa skutkuje wyraźnym spadkiem poziomu pustostanów oraz presją na wzrost stawek czynszowych, co jest szczególnie widoczne w centralnych lokalizacjach największych miast.

Na koniec czwartego kwartału 2025 roku łączne zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na głównych rynkach w kraju zbliżyły się do 13 milionów mkw. W stolicy do użytku oddano znaczące inwestycje, takie jak The Bridge (47 000 mkw., realizowany przez Ghelamco) oraz Office House (27 800 mkw. od Echo Investment). W miastach regionalnych skala nowych projektów była skromniejsza, a przykładem ukończonej inwestycji jest krakowski biurowiec Stella Office o powierzchni 9 900 mkw., wybudowany przez Grupę Zasada.

Podaż na rynku

Sytuację po stronie podażowej szczegółowo wyjaśnia ekspert Cushman & Wakefield:

– Wolumen oddanej do użytku powierzchni był w ubiegłym roku niski, bo wyniósł nieznacznie powyżej 109 000 mkw., z czego 81% było zlokalizowane w stolicy, a jedynie 20 500 mkw. w miastach regionalnych. Jest to rezultat trwałego spadku wolumenu nowej powierzchni w budowie. Przykładowo, w Warszawie deweloperzy biurowi realizują obecnie ok. 160 000 mkw. Tyle samo metrów kwadratowych buduje się w miastach regionalnych, ale razem wziętych – komentuje Vitalii Arkhypenko, Analityk Rynku, Cushman & Wakefield.

Warto odnotować, że na rynkach regionalnych zauważalne jest zjawisko przesuwania terminów oddania nieruchomości do użytku. Wynika to z konieczności pozyskania najemców przed finalizacją budowy lub jest strategią oczekiwania na korzystniejszą koniunkturę. Prognozy na najbliższe lata wskazują na utrzymanie się trendu ograniczonej podaży.

– Według naszych szacunków polski rynek biurowy powiększy się w 2026 roku o około 170 000 mkw., w 2027 roku prognozowana podaż znajdzie się na jeszcze niższym poziomie, bo około 140 000 mkw. – dodaje Jan Szulborski, Business Development & Insight Manager, Cushman & Wakefield.

Popyt kontra podaż

Mimo ograniczonej liczby nowych projektów, popyt na biura utrzymuje się na wysokim poziomie. Łączna powierzchnia wynajęta w 2025 roku w Warszawie i regionach przekroczyła 1,56 mln mkw.

– Popyt w Warszawie wzrósł w ubiegłym roku o 7% i wyniósł ponad 794 000 mkw. Aktywność najemców na rynkach regionalnych była zbliżona i zamknęła się wynikiem ok. 772 500 mkw., co oznacza ok. 8-procentowy wzrost względem całego 2024 roku. Na stronę popytową w miastach regionalnych największy wpływ niezmiennie wywierały firmy z branży IT, ale też z sektora usługowego i produkcyjnego. Te trzy sektory odpowiadały za prawie połowę wynajętej powierzchni. W ciągu 12 miesięcy 2025 roku struktura stołecznych transakcji została zdominowana przez renegocjacje – 50%, udział nowych umów z kolei wyniósł 40%, ekspansji – 6%, a powierzchnia zajęta przez właściciela odpowiadała za 4% całości wynajętej powierzchni. W strukturze transakcji w regionach, podobnie jak w stolicy przeważały renegocjacje, odpowiadały one za 52% popytu poza Warszawą, nowe umowy za 38% najmu, z kolei ekspansje – za około 7%. Powierzchnie zajęte przez właściciela dotyczyły zaledwie 3% całego wolumenu umów – tłumaczy Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research Poland, Cushman & Wakefield.

Zmiany na rynku czynszów

Konsekwencją relacji między popytem a podażą są zmiany wskaźnika pustostanów. Średnia stopa pustostanów w Polsce na koniec 2025 roku wyniosła 13,1%, co oznacza spadek o 1,2 pp. w skali roku. W samej Warszawie wskaźnik ten obniżył się do 9,1%. W miastach regionalnych największą redukcję dostępnej powierzchni odnotowano we Wrocławiu (-1,9 pp.), Katowicach (-1,8 pp.) oraz Łodzi (-1,4 pp.). Całkowita dostępna powierzchnia biurowa na analizowanych rynkach wyniosła 1,7 mln mkw., co stanowi spadek o około 9% rok do roku.

Sytuacja ta przekłada się bezpośrednio na rynek stawek czynszowych. W grudniu 2025 roku czynsze "premium" za najwyższej klasy powierzchnie w centrum Warszawy oscylowały w granicach 24,00-28,00 EUR za mkw. miesięcznie, natomiast w lokalizacjach poza centrum wynosiły 15,00-19,00 EUR. Wzrosty stawek dotyczyły głównie budynków w strefie centralnej, zarówno tych istniejących, jak i będących w budowie. W miastach regionalnych za najlepsze biura w centrach należało zapłacić średnio od 14,00 do 17,50 EUR za mkw. miesięcznie, przy czym stawki w nowo oddawanych obiektach i prestiżowych lokalizacjach często przekraczały te średnie.