Zgodnie z najnowszym raportem BNP Paribas Real Estate Poland, zatytułowanym „Review – rynek biurowy w Warszawie II kw. 2025 roku”, stołeczny rynek biurowy w drugim kwartale 2025 roku doświadczył największego od trzech lat napływu nowej powierzchni. Równocześnie, analiza wskazuje na spadek liczby projektów w budowie do historycznie niskiego poziomu, co może wpłynąć na przyszłą dostępność nowoczesnych biur. W okresie od kwietnia do końca czerwca 2025 roku na warszawski rynek dostarczono blisko 80 tys. m kw. nowej powierzchni biurowej, co stanowi najwyższy wynik od końcówki 2022 roku. Wśród największych ukończonych projektów znalazły się inwestycje takie jak The Bridge (47 tys. m kw.) autorstwa Ghelamco, Office House (27,8 tys. m kw.) zrealizowany przez Echo Investment oraz Nowa Bellona (4,8 tys. m kw.). Wszystkie te obiekty usytuowane są w rejonie ronda Daszyńskiego, kluczowym centrum biznesowym stolicy.

„To był najlepszy wynik oddanej powierzchni od trzech lat! Ale jednocześnie trzeba zwrócić uwagę, że deweloperzy mocno ograniczyli nowe budowy. Na koniec czerwca w realizacji było tylko ok. 150 tys. m kw. – to z kolei najniższy poziom od lat. Co to oznacza? W najbliższych latach nowoczesnych biur może być po prostu mniej, szczególnie w topowych lokalizacjach” – komentuje Małgorzata Fibakiewicz, Starsza Dyrektorka Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych BNP Paribas Real Estate Poland.

Aktualnie w budowie znajdują się kolejne znaczące projekty, skoncentrowane głównie w centralnych strefach miasta. Należą do nich między innymi Upper One (35,5 tys. m kw.), V Tower (30,8 tys. m kw.) oraz Studio A (26,6 tys. m kw.). Aktywność najemców w stolicy utrzymuje się na stabilnym poziomie. W samym drugim kwartale całkowity wolumen transakcji brutto wyniósł 154,7 tys. m kw. W ujęciu półrocznym, popyt brutto przekroczył 300 tys. m kw., co stanowi spadek o 5% w stosunku do analogicznego okresu w roku poprzednim. Niezmiennie największym zainteresowaniem firm poszukujących biur cieszą się centralne lokalizacje oraz biznesowy Służewiec. Analiza struktury transakcji w okresie od kwietnia do czerwca 2025 roku pokazuje dominację przedłużeń istniejących umów, które stanowiły 59% wszystkich kontraktów. Nowe umowy odpowiadały za 34% wolumenu, a ekspansje firm za pozostałe 6%. Dane wskazują jednocześnie na ostrożność najemców w podejmowaniu decyzji o najmie w budynkach dopiero powstających – umowy przednajmu stanowiły zaledwie 4,1% całkowitej aktywności w drugim kwartale, a w perspektywie ostatnich dwunastu miesięcy ich udział wyniósł 16,2%. Największą transakcją drugiego kwartału było przedłużenie umowy przez Polkomtel na 22,7 tys. m kw. w budynku Multimedialny Dom Plusa na Służewcu. Do kluczowych kontraktów zaliczono również poufną umowę najmu na 18 tys. m kw. w Generation Park X (Centrum Zachód) oraz renegocjację umowy przez PZU w Konstruktorskiej Business Center (6,5 tys. m kw.), także na Służewcu. Co symptomatyczne, wszystkie pięć największych transakcji tego okresu dotyczyło przedłużeń dotychczasowych umów, co odzwierciedla obecne trendy na rynku. Na koniec czerwca 2025 roku w Warszawie do wynajęcia pozostawało 683 tys. m kw. powierzchni biurowej, a ogólny współczynnik pustostanów spadł w ujęciu rocznym do 10,8%. Wyraźna poprawa widoczna jest w centrum miasta, gdzie dostępność biur zmalała do 7,8% (spadek o 1,3 p.p. r/r). Odwrotny trend zaobserwowano w lokalizacjach pozacentralnych, gdzie wskaźnik pustostanów wzrósł do 13,3% (wzrost o 1,0 p.p. r/r). Najwyższy odsetek niewynajętej powierzchni notuje Służewiec (21,1%), a najniższy Centrum Zachód (5,4%) oraz Ursynów i Wilanów (7,3%). Analiza danych wskazuje również na silną korelację między wiekiem budynku a jego obłożeniem. Najnowsze obiekty (0-5 lat) charakteryzują się wskaźnikiem pustostanów na poziomie zaledwie 4,9%, podczas gdy w budynkach 6-10-letnich wynosi on 7%, a w obiektach starszych niż 10 lat sięga 13,7%. Jak wskazują eksperci BNP Paribas Real Estate Poland, stawki czynszów wywoławczych w Warszawie utrzymują się na stabilnym poziomie, z potencjałem wzrostu w przypadku najnowszych projektów.

„Czynsze wywoławcze za najlepsze powierzchnie pozostają stabilne i w centrum wynoszą od 22,50 do 26,00 EUR/m kw./miesiąc. W nowych projektach w budowie stawki mogą sięgnąć nawet 28,00 EUR/m kw./miesiąc. Natomiast w strefach poza centrum stawki wahają się od 14,00 do 18,00 EUR/m kw./miesiąc. Opłaty eksploatacyjne osiągają poziom nawet 40 PLN/m kw./miesiąc” – podaje Ewa Nicewicz, Starsza Konsultantka, Dział Wynajmu Powierzchni Biurowych BNP Paribas Real Estate Poland.