Pierwsze półrocze 2025 roku przyniosło wyraźne ożywienie na rynkach inwestycyjnych Europy Środkowo-Wschodniej, gdzie inwestorzy aktywnie poszukiwali nowych okazji. Znakomite wyniki odnotowano w Czechach, na Słowacji i Węgrzech. Polska, mimo niższego wolumenu, wyróżniła się rekordową liczbą transakcji, a największym zainteresowaniem cieszyły się magazyny, parki handlowe oraz biurowce w miastach regionalnych. Kluczowym trendem stała się rosnąca popularność umów typu sale & leaseback w sektorze logistycznym. Prezentujemy analizę trendów na rynku inwestycyjnym w regionie CEE, przygotowaną przez ekspertów JLL we współpracy z iO Partners. Pomimo niepewności geopolitycznej, w tym nowych stawek celnych w USA i trwającej wojny w Ukrainie, rynek inwestycyjny w regionie EMEA utrzymuje dobrą kondycję. Sprzyjały temu znaczące cięcia stóp procentowych przez Europejski Bank Centralny oraz, w mniejszym stopniu, przez Bank of England. W pierwszej połowie 2025 roku w nieruchomości na obszarze EMEA zainwestowano 95,7 mld euro, co stanowi wynik o 21% wyższy niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Liderem wzrostów była Wielka Brytania z wolumenem 28,5 mld euro (+52%), ale duże zainteresowanie inwestorów odnotowano także w Europie Południowej (+50%), krajach nordyckich (+33%) oraz w Europie Środkowej i Wschodniej (+47%).

Aktywność inwestorów w regionie CEE

Chociaż wolumen inwestycji w Polsce w pierwszych sześciu miesiącach 2025 roku osiągnął 1,5 mld euro (co oznacza spadek o 11% w stosunku do I połowy 2024 r.), rynek wyróżnił się pod innym względem – zawarto na nim aż 61 transakcji, co jest historycznym rekordem. Właścicieli zmieniały głównie obiekty handlowe, ze szczególnym uwzględnieniem parków handlowych, oraz aktywa biurowe na rynkach regionalnych. Na uwagę zasługuje wzrost popularności transakcji sale & leaseback w sektorze magazynowym, czego przykładem jest sprzedaż dwóch zakładów produkcyjnych przez firmę Eko-Okna za około 250 mln euro – największa tego typu umowa w historii rynku nieruchomości w CEE. Z dużego zainteresowania inwestorów i silnych fundamentów ekonomicznych korzystały również Czechy, gdzie wolumen transakcji w pierwszej połowie 2025 r. przekroczył 2 mld euro, czyli więcej niż w całym poprzednim roku. Sektor przemysłowo-logistyczny przyciągał szczególną uwagę, a sprzedaż portfela Contera Industrial Portfolio firmie Blackstone za ponad 370 mln euro była jedną z największych transakcji w historii czeskiego rynku. Podobnie jak w Czechach, również na Węgrzech zainteresowanie lokalnymi aktywami było znacznie wyższe niż rok wcześniej. W ciągu pierwszych sześciu miesięcy nieruchomości kupiono tam za około 300 mln euro, co odpowiada 70% całkowitego wolumenu z 2024 roku. Na Słowacji wolumen transakcji wzrósł o 169% rok do roku, osiągając 320 mln euro. W Serbii największym powodzeniem cieszyły się biura (92,2 mln euro), a w Rumunii zaobserwowano lekkie spowolnienie z wynikiem 386 mln euro.

– Rynek inwestycyjny w Europie Środkowo-Wschodniej wyszedł już z fazy przejściowej i powrócił na ścieżkę wzrostów. Pierwsza połowa roku była czasem intensywnych zakupów i wielu spektakularnych transakcji. Procedowane w tej chwili umowy, które zostaną zamknięte w drugiej połowie br. pozwalają nam sądzić, ze 2025 będzie najlepszym rokiem pod względem wysokości inwestycji dla całego rejonu CEE w czasach po pandemii, choć z różną dynamiką w poszczególnych krajach. Dodatkowym impulsem popytowym są także konsekwentnie poprawiające się warunki finansowania. Warto zauważyć, że kupcy rozważają wszystkie klasy aktywów, o ile oferują odpowiedni standard, są rozsądnie wyceniane, a ich lokalizacja zapewnia odpowiednią stabilność – mówi Andrei Vacaru, Head of Capital Markets CEE, iO Partners.

Polska gospodarka i rynek nieruchomości

Polska gospodarka na początku 2025 roku utrzymała dobrą dynamikę – PKB wzrósł o 2,9% w 2024 r., a prognoza na 2025 r. zakłada przyspieszenie do 3,3%. Głównym motorem wzrostu pozostaje konsumpcja prywatna. Pozytywnym sygnałem dla inwestorów jest obniżenie stóp procentowych przez NBP – najpierw w maju do 5,25%, a następnie w lipcu do 5,00%. Aktywność transakcyjna na polskim rynku charakteryzowała się dużą liczbą transakcji, lecz wolumeny napędzane były głównie przez sektor przemysłowy. Ostrożne podejście zachodnich inwestorów instytucjonalnych stworzyło okazję dla regionalnych graczy i inwestorów prywatnych. Na rynku dominowali nabywcy z Europy Środkowo-Wschodniej i Skandynawii.

Sektor magazynowy niekwestionowanym liderem

Sektor magazynowy utrzymał pozycję lidera wśród klas aktywów przyciągających inwestorów. W pierwszej połowie 2025 roku wolumen inwestycji przemysłowych wyniósł 694 miliony euro, co jest rezultatem o 140% wyższym w porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku i najlepszym wynikiem dla pierwszego półrocza od 2021 roku. W sektorze wyraźnie uwidocznił się trend rosnącej popularności umów sale & leaseback. Jak przewidują analitycy, tego typu operacje mogą stanowić nawet 30-40% całorocznego wolumenu. Przykładem tego trendu jest wspomniana transakcja Eko-Okna, które sprzedały dwa nowoczesne zakłady o łącznej powierzchni 264 000 m kw. firmie Realty Income Corporation za około 253 mln euro. Obecnie na rynku najbardziej widoczni są inwestorzy z regionu CEE, tacy jak Trigea, Generali czy Accolade, a także wyspecjalizowane fundusze koncentrujące się na transakcjach sprzedaży i najmu zwrotnego.

Duże zainteresowanie parkami handlowymi i biurami regionalnymi

Wolumen inwestycji w nieruchomości handlowe w pierwszym półroczu 2025 roku wyniósł 314 mln euro. W przeciwieństwie do lat ubiegłych, dominowały transakcje dotyczące parków handlowych i mniejszych obiektów – zawarto rekordową liczbę 23 umów. Największą z nich była sprzedaż Portfela A-Centrum, składającego się z 10 parków handlowych, który nabył debiutujący na polskim rynku czeski inwestor My Park. W sektorze biurowym całkowity wolumen inwestycji osiągnął 414 mln euro, co jest wynikiem o blisko połowę niższym niż rok wcześniej. Złożyła się na niego jednak druga w historii liczba transakcji (23), z czego większość (13) zawarto poza Warszawą, głównie w Krakowie i Wrocławiu. W stolicy zrealizowano 10 transakcji, a największą z nich była sprzedaż kompleksu biurowego Wronia 31 firmie UNIQA Real Estate za około 69 mln euro.

– Polski rynek nieruchomości komercyjnych osiągnął w pierwszej połowie 2025 r. dobre wyniki. Odnotowano dużą liczbę transakcji w sektorach biurowym i handlowym, co wskazuje na utrzymujące się zainteresowanie inwestorów tymi klasami aktywów. Z drugiej strony, duże transakcje typu sale & leaseback w sektorze magazynowym odegrały znaczącą rolę w budowaniu ogólnego wolumenu inwestycji. Coraz większa część inwestycji pochodziła ze źródeł krajowych, a polski kapitał, reprezentowany głównie przez inwestorów prywatnych, zyskał większe znaczenie na rynku. Biorąc pod uwagę zróżnicowanie gospodarcze Polski i pozytywne prognozy wzrostu PKB, perspektywy na drugą połowę 2025 r. pozostają pozytywne – komentuje Dmytro Havrylenko, Head of Capital Markets, JLL.

Rynek mieszkaniowy wraca do gry

Zaufanie inwestorów do polskiego sektora mieszkaniowego rośnie, a rynek jest gotowy na znaczące ożywienie. Poprawia się dostępność finansowania, co może zwiększyć gotowość deweloperów do współpracy z inwestorami instytucjonalnymi. W pierwszym półroczu 2025 r. liderem aktywności była firma Xior, która dokonała dwóch akwizycji o łącznej wartości prawie 70 mln euro.

– Dobrą zapowiedzią ożywienia inwestycyjnego w drugiej połowie 2025 roku jest zawarta w sierpniu rekordowa transakcja sprzedaży dużego portfela mieszkań na wynajem instytucjonalny. W jej ramach Resi4Rent sprzedał należącej do niemieckiej grupy TAG Immobilien AG firmie Vantage Development 5322 lokali w sześciu miastach za ponad 2,4 mld złotych, czyli około 565 mln euro. Potwierdza ona potencjał rozwoju sektora PRS w Polsce oraz jego atrakcyjność dla inwestorów instytucjonalnych. Ta znacząca transakcja posłuży także jako ważny punkt odniesienia dla inwestorów, którzy dotychczas poszukiwali właściwych benchmarków do wyceny portfeli działających aktywów w segmencie PRS, rozważając strategie wyjścia z inwestycji po zbudowaniu odpowiednio skalowanego portfela – komentuje Patrick Pospiech, Director, Living Investments.

Perspektywy i prognozy na przyszłość

Istniejąca nadal luka między oczekiwaniami cenowymi sprzedających a możliwościami kupujących wydłuża procesy decyzyjne. W perspektywie najbliższych 18-24 miesięcy na rynek może jednak stopniowo trafiać portfel projektów o łącznej wartości blisko 3,0 mld euro.

„Spodziewamy się, że całkowity wolumen transakcji w sektorze magazynowym w 2025 roku może osiągnąć nawet 1,6 mld EUR, co oznaczałoby wzrost o blisko 30% rok do roku. Prognozę tę wspiera fakt, że transakcje o wartości około 900 mln EUR znajdują się już na zaawansowanym etapie. W kontekście stóp kapitalizacji, spodziewamy się stabilizacji dla większości aktywów magazynowych. Wyjątkiem będą najlepsze projekty, zlokalizowane w Warszawie, posiadające unikalne certyfikaty środowiskowe oraz te zabezpieczone długimi umowami najmu, które osiągną ceny powyżej średniej rynkowej. Na ogólny wzrost cen na szerokim rynku przyjdzie nam jednak poczekać najprawdopodobniej do drugiej połowy przyszłego roku.” – mówi Michał Mania, Dyrektor w dziale Rynków Kapitałowych, JLL Polska.