Parki handlowe oraz obiekty typu convenience utrzymują pozycję lidera w strukturze nowej podaży powierzchni handlowych w Polsce, jednak eksperci dostrzegają pierwsze sygnały nasycenia rynku tymi formatami. Wobec deficytu nowych, dużych galerii handlowych w głównych aglomeracjach, ich funkcję coraz częściej przejmują projekty wielofunkcyjne (mixed-use), ulice handlowe oraz lokale usługowe usytuowane w parterach budynków mieszkalnych. Firma doradcza JLL podsumowała ostatnie 12 miesięcy w sektorze nieruchomości handlowych oraz przedstawiła prognozy na rok 2026. Aktywność deweloperów w minionym roku utrzymała się na wysokim poziomie. Na rynek dostarczono łącznie około 600 tys. m kw. nowej powierzchni, co wpisuje się w stabilny trend obserwowany od 2014 roku (roczna podaż rzędu 600-700 tys. m kw.). W strukturze nowej oferty, podobnie jak w latach ubiegłych, dominowały parki handlowe i centra convenience, stanowiąc 80% wolumenu (spadek z 90% w 2024 roku). Zauważalna jest istotna zmiana w długoterminowej strukturze rynku – w latach 2013-2017 formaty te odpowiadały za jedynie 30% podaży. Ostatnie miesiące przyniosły również wzrost liczby otwarć wolnostojących marketów budowlanych (m.in. sieci Leroy Merlin i Castorama) oraz oddanie do użytku obiektu outletowego w Krakowie o powierzchni 19 000 m kw.

„Parki handlowe i centra convenience powstawały przede wszystkim w małych miastach, gdzie nie funkcjonowały znaczące tradycyjne galerie. Białych plam na handlowej mapie Polski jest jednak coraz mniej. Dziś w zasięgu 30 minut dojazdu do centrów i parków handlowych jest prawie 90% populacji kraju, w porównaniu do niecałych 70% w 2018 r. Za ten wzrost odpowiadają głównie projekty w formacie parku handlowego. Tego typu obiekty chętnie lokowane są również na przedmieściach dużych aglomeracji, dając mieszkańcom możliwość skrócenia dystansu do nowoczesnej oferty handlowej. Parki świetnie wpisały się w krajobraz polskiego rynku handlowego, a konsumenci doceniają ich bliskość i wygodę zakupów” – komentuje Maciej Kotowski, Director, Research & Consultancy, JLL Polska.

Prognozy JLL na 2026 rok zakładają utrzymanie podobnej dynamiki podaży. Choć w budowie pozostaje wiele obiektów formatu convenience, w wybranych lokalizacjach widoczne są oznaki wyczerpywania się potencjału chłonności rynku. Ograniczenia demograficzne i ekonomiczne powodują, że liczba miejsc odpowiednich pod nowe inwestycje maleje. Skutkuje to przesuwaniem części projektów w czasie lub zmianą ich przeznaczenia, na przykład na funkcje mieszkaniowe czy magazynowe. Rok 2025 przyniósł poprawę koniunktury i realny wzrost sprzedaży detalicznej, co przełożyło się na podwyżki czynszów w większości formatów handlowych. Najwyraźniejsze wzrosty stawek dotyczyły wiodących galerii handlowych oraz najatrakcyjniejszych lokali o metrażu 100-500 m kw. Topowe obiekty w centrach miast, korzystając z braku nowej konkurencji, umacniają swoją pozycję negocjacyjną. W sektorze parków handlowych, charakteryzującym się silną konkurencją, wzrosty były umiarkowane i wynosiły zazwyczaj 5-10% rok do roku.

„W przyszłym roku czynsze w najlepszych galeriach mogą ustanowić nowe rekordy. Z kolei w przypadku parków handlowych będziemy świadkami odnowień 5-letnich umów zawieranych w nowych projektach w czasach pandemii, co powinno odpowiedzieć na pytanie, jak odporne są negocjowane wtedy stawki. Istnieje prawdopodobieństwo, że w projektach tego typu zaobserwujemy pewne korekty dla wybranych rodzajów lokali i branż. W ciągu tych pięciu lat obie strony - właściciele i najemcy - dokładnie poznały zalety i wady tego formatu, realizowane obroty i możliwości czynszowe. Tę wiedzę będą mogli wykorzystać, negocjując nowe umowy. Pamiętajmy, też, że na ewentualne zmiany stawek będzie mieć też wpływ bieżące nasycenie powierzchnią handlową w bezpośrednim otoczeniu konkurencyjnym” – komentuje Mariusz Czerwiak, Head of Landlord Representation, JLL.

Na polskim rynku w 2025 roku zadebiutowało około 30 nowych marek, w tym m.in. Guess Jeans, Ocean, One by One, Carhartt, Miramira, Zag, Miniso, Hdrey, Arabian Oud House, Armagan, Bottlery czy JoinUp. Zabrakło jednak wejść o skali porównywalnej do ubiegłorocznego debiutu Uniqlo. Eksperci wskazują, że jedną z przyczyn jest brak otwarć nowych, dużych obiektów handlowych w głównych aglomeracjach, które zazwyczaj stanowią naturalne miejsce dla premierowych salonów. Dodatkowym wyzwaniem jest silna pozycja rynkowa takich gigantów jak LPP, Inditex czy H&M, którzy często powiększają swoje lokale, ograniczając dostępność atrakcyjnej powierzchni dla nowych podmiotów.

„Brak spektakularnych debiutów na polskim rynku handlowym w 2025 roku niekoniecznie musi być postrzegany jako coś negatywnego. Polski rynek retail dojrzewa i rozwija się m.in. za sprawą obecnych już rozpoznawalnych marek. Widoczny już i prognozowany dalszy wzrost wskaźników ekonomicznych jak sprzedaż detaliczna i siła nabywcza polskich konsumentów będzie przyciągał kolejne brandy w przyszłości. Ponadto w ostatnich latach znacząca część graczy koncentrowała się w na boomie retail-parkowym. Jeśli w 2026 roku miałoby dojść do jakichś efektownych premier, z pewnością nastąpi to na największych rynkach, takich jak Warszawa, Kraków czy Wrocław” – komentuje Bohdan Zayka, Senior Research Analyst, JLL.

W perspektywie 2026 roku specjaliści JLL przewidują dalszy wzrost znaczenia obiektów wielofunkcyjnych (mixed-use), które skutecznie uzupełniają ofertę handlową w centrach miast.

„Najemcy uczą się polskiego high-street i coraz częściej się na niego decydują. Dotyczy to zwłaszcza takich branż, jak moda, elektronika, usługi czy - co stanowi pewną nowość – motoryzacja, z szczególnym wskazaniem na salony samochodowe producentów z Chin. Warto też mieć na uwadze, że atrakcyjne projekty mixed-use, jak Hala Koszyki, Fabryka Norblina czy Elektrownia Powiśle są często polecane jako destynacja dla polskich i zagranicznych turystów. Generuje to nie tylko obroty, ale też potrzebę rozwoju oferty w ramach tych projektów. Odwiedzający w wielu przypadkach oczekują oferty nowej i lokalnej, ale również tej, którą znają ze swoich krajów, będąc lojalnymi klientami wybranych globalnych marek” – komentuje Dagmara Filipiak, Head of Retail, JLL.

Istotnym zjawiskiem jest również konieczność modernizacji starszych galerii handlowych. Właściciele obiektów, których oferta i pozycjonowanie tracą na aktualności, zmuszeni są inwestować w odświeżenie przestrzeni wspólnych, ciągów komunikacyjnych oraz stref gastronomicznych (food court), aby utrzymać zainteresowanie klientów. Równolegle rozwija się segment powierzchni handlowych w parterach nowych inwestycji mieszkaniowych. Deweloperzy coraz częściej projektują zintegrowane pasaże handlowe, które w gęstej zabudowie miejskiej, gdzie brakuje miejsca na typowe retail parki, pełnią funkcję lokalnych centrów zaopatrzenia.