Według bazowego scenariusza GUS, do 2035 roku populacja Polski zmniejszy się o 1,2 mln osób. Co istotne dla strategii biznesowych, niemal co czwarty Polak będzie miał wówczas ponad 65 lat. Jednocześnie, pomimo spadku ogólnej liczby mieszkańców, liczba gospodarstw domowych zwiększy się o około 200 tys., co wynika z postępującej atomizacji domostw i wzrostu liczby singli. Dla ekosystemu logistycznego oznacza to utrzymanie wysokiej konsumpcji przy drastycznie malejących zasobach kadrowych.

Szczególnie niepokojące dla rynku pracy są dane dotyczące grupy wiekowej 25-44 lata. Do 2035 roku jej liczebność spadnie o około 2 mln osób, co odpowiada populacji całej Warszawy. To właśnie ta kohorta generuje najsilniejszą konsumpcję i ma kluczowy wpływ na popyt na powierzchnie komercyjne.

– Demografia nie jest ryzykiem, które pojawia się nagle. To megatrend, który można modelować z dużym wyprzedzeniem. Dla rynku nieruchomości komercyjnych najbliższe 10 lat to ostatni moment, by przełożyć tę wiedzę na decyzje inwestycyjne, lokalizacyjne i produktowe. Po 2035 roku procesy, które dziś dopiero nabierają wyrazu, będą już działały z dużo większą siłą. Dotyczy to zarówno podaży pracy, jak i geografii popytu oraz odporności aktywów. Dlatego też zmiany demograficzne mogą być źródłem przewagi dla tych, którzy odpowiednio wcześnie dostosują strategię – mówi Jan Jakub Zombirt, Head of Research w JLL.

Magazyny w epoce technologii zamiast taniej pracy

Przez ostatnie dekady rozwój sektora logistycznego w Polsce bazował na połączeniu strategicznej lokalizacji z konkurencyjnymi kosztami pracy. Dane JLL wskazują jednak, że te przewagi przestają wystarczać. W latach 2019-2025 zasoby powierzchni magazynowej w kraju wzrosły ponad dwukrotnie, podczas gdy populacja w wieku produkcyjnym w kluczowych ośrodkach logistycznych spadła o około 8 proc. Przy rekordowo niskim bezrobociu, sięgającym w hubach logistycznych zaledwie 3 proc., rynek wchodzi w erę automatyzacji.

Eksperci JLL zaznaczają jednak, że przyszłością nie są całkowicie bezobsługowe obiekty, lecz automatyzacja modułowa. Pozwala ona na etapowe wdrażanie rozwiązań, ich skalowanie i przenoszenie w zależności od bieżących potrzeb operacyjnych.

Malejąca dostępność pracowników sprawia, że kalkulacja ryzyka operacyjnego staje się ważniejsza niż kiedykolwiek. Groźba przestojów to dziś realne zagrożenie biznesowe, którego nie jest w stanie zrekompensować nawet najniższy czynsz. Naturalną odpowiedzią na brak rąk do pracy jest automatyzacja, ale ona sama w sobie nie rozwiąże problemu, jeśli nie będzie miała odpowiedniego zaplecza. Dlatego na wartości zyskują obiekty, które oferują długoterminową stabilność procesów, a nie tylko najniższą stawkę za metr. W praktyce oznacza to przede wszystkim dostęp do odpowiedniej mocy energetycznej, z gwarancją jej zwiększenia w przyszłości oraz elastyczność, która pozwoli na adaptację przestrzeni pod różne systemy automatyki. Firmy inwestujące miliony w technologię muszą mieć pewność, że budynek nie stanie się barierą dla ich rozwoju za kilka lat i nie zmusi ich do kosztownej relokacji – komentuje Tomasz Mika, Head of Industrial Agency w JLL.

E-commerce Index: Wyzwania ostatniej mili

Silnym motorem transformacji pozostaje handel internetowy. Autorski model JLL E-commerce Index przewiduje, że średnia penetracja tego kanału w Polsce wzrośnie z 9,1 proc. w 2025 roku do 14,6 proc. w 2035 roku. Sprzedaż online ma się zwiększyć o 106 proc., osiągając wartość około 189 mld zł. Ten ogromny wolumen paczek będzie musiał zostać obsłużony przy jednoczesnym spadku całkowitej dostępności pracowników o około 3,5 proc.

Tomasz Mika, Head of Industrial Agency w JLL. Mówi o wpływie braku rąk do pracy na zapotrzebowanie na automatyzację i elastyczną powierzchnię magazynową.

Analizy JLL wskazują na istotną koncentrację popytu – już dziś pięć największych miast generuje 30 proc. całego handlu online. Sama Warszawa w perspektywie 2035 roku będzie odpowiadać za 16,1 proc. krajowego wolumenu e-commerce, a wartość handlu online w stolicy wzrośnie z 14,6 mld zł w 2025 roku do poziomu 30,4 mld zł w 2035 roku. Wzrośnie znaczenie infrastruktury logistycznej położonej na obrzeżach aglomeracji, m.in. w powiatach poznańskim, piaseczyńskim i wołomińskim.

Nowe wektory wzrostu: E-grocery i Cold Chain

Zmiana profilu konsumenta, w tym rosnąca rola seniorów, wymusza ewolucję łańcucha dostaw. Coraz większe znaczenie zyskują segmenty e-grocery oraz cold chain (magazynowanie w kontrolowanej temperaturze). Seniorzy częściej zamawiają leki, wyroby medyczne i produkty świeże, co generuje popyt na specjalistyczną infrastrukturę chłodniczą. Zmienia się także charakter samych zakupów – dojrzalsi konsumenci kupują w sieci częściej, ale ich koszyki są mniejsze, co wymusza przejście na model drobniejszych przesyłek i bardziej precyzyjnej kompletacji.

Michał Mania, Senior Director, Capital Markets w JLL. Podkreśla, że rynek magazynowy przestaje być jednorodny z punktu widzenia inwestora.

Z perspektywy inwestycyjnej rynek magazynowy przestaje być jednorodny. Kluczowa staje się zdolność adaptacji budynku do nowoczesnych wymogów technicznych, takich jak 12 metrów wysokości w świetle czy nośność posadzki na poziomie 6 ton na metr kwadratowy.

Z punktu widzenia inwestora rynek magazynowy przestaje być jednorodny. Coraz wyraźniej rośnie różnica między aktywami, które mają zdolność adaptacji do alternatywnych modeli wykraczających poza typową logistykę, a tymi, które opierają swoją wartość głównie na dzisiejszym popycie. W kontekście nadchodzących zmian demograficznych, kluczowe w selekcji aktywów będą lokalizacja oraz najwyższy standard techniczny – nośność posadzki w okolicach 6 ton na metr kwadratowy, wysokość w świetle 12 metrów oraz odpowiednia dostępność przyłączeniowa prądu. Ta elastyczność operacyjna będzie przekładać się bezpośrednio na płynność aktywów na rynku inwestycyjnym. Trendy takie jak e-grocery i cold chain już dzisiaj tworzą nowe możliwości inwestycyjne, czego przykładem jest choćby majowa transakcja sprzedaży budynku Panattoni Auchan Wilcza Góra do francuskiego funduszu Corum – podsumowuje Michał Mania, Senior Director, Capital Markets w JLL.