Zgodnie z wnioskami zawartymi w raporcie „Wartość nieruchomości w zmieniającym się świecie”, tradycyjne fundamenty wyceny, takie jak struktura najemców czy stabilność przepływów pieniężnych, nie determinują już w pełni wartości obiektów. Kluczową rolę przejmuje zdolność do spełniania rygorystycznych wymogów środowiskowych oraz implementacja inteligentnych systemów zarządzania budynkiem.

Na dzisiejszych rynkach kapitałowych płynność i zainteresowanie inwestorów coraz bardziej sprzyjają obiektom, które są przyjazne dla środowiska, inteligentne i gotowe na wyzwania przyszłości. Polski rynek nie jest tu wyjątkiem – ci, którzy inwestują w zrównoważony rozwój i technologie, mają największe szanse na budowanie długotrwałych wartości – ocenia Mateusz Skubiszewski, Starszy Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych, BNP Paribas Real Estate Poland.

Wpływ regulacji EPBD i standardów zeroemisyjnych

Istotnym czynnikiem kształtującym rynek stają się regulacje klimatyczne, w tym wdrożenie dyrektywy EPBD 2024. Wprowadzenie paszportów renowacji oraz świadectw EPC bezpośrednio wpływa na bieżące decyzje inwestycyjne. Standard zeroemisyjny, który ma obowiązywać nowe budynki od 2030 roku, wymusza na właścicielach planowanie modernizacji z dużym wyprzedzeniem.

Dodatkowo, regulacje takie jak EU ETS2 oraz Bazylea IV będą miały bezpośredni wpływ na dostępność i koszt kapitału. Aktywa niespełniające wymogów środowiskowych muszą liczyć się z trudniejszym procesem pozyskiwania finansowania.

Zgodność z wymogami ESG przestaje być elementem strategii wizerunkowej, a staje się kluczowym czynnikiem determinującym dostęp do finansowania oraz poziom ryzyka inwestycyjnego. Aktywa niespełniające nowych standardow będą nie tylko generować wyższe koszty operacyjne, lecz także podlegać presji ze strony instytucji finansujących w postaci bardziej restrykcyjnych warunkow kredytowania i wyższych marż. Z perspektywy prawnej i transakcyjnej oznacza to konieczność wcześniejszego oraz bardziej kompleksowego uwzględniania aspektow regulacyjnych w całym cyklu życia inwestycji – ocenia Katarzyna Dębińska-Pietrzyk, Partner, Adwokat, Head of Real Estate, RÖDL Polska.

Rola sztucznej inteligencji i nowych standardów wyceny

Równolegle do zmian regulacyjnych, na wartość obiektów wpływa rozwój sztucznej inteligencji. Systemy oparte na AI wspierają optymalizację zużycia energii i raportowanie ESG, co poprawia wynik operacyjny budynków. Rozwiązania te coraz częściej stanowią także czynnik bezpośrednio wpływający na poziom czynszów oraz ogólną atrakcyjność obiektów dla potencjalnych najemców. Zmiany te dostrzega również organizacja RICS – standardy Global Standards RICS 2025 dopuszczają wykorzystanie modeli automatycznej wyceny pod nadzorem ekspertów.

Transformacji ulega także warsztat rzeczoznawcy majątkowego. Analiza efektywności energetycznej i kosztów dostosowania do przyszłych przepisów staje się integralną częścią procesu szacowania wartości nieruchomości.

Wycena nieruchomości w nowej erze wykracza poza zwykłą analizę lokalizacji i stawek czynszu – w istocie wymaga oceny, jak dobrze obiekt może dostosować się do wymogów ESG i technologicznych. Budynki, które nie nadążają za zmianami tracą na wartości szybciej niż kiedykolwiek – ocenia Arkadiusz Bielecki, Dyrektor Działu Wycen, BNP Paribas Real Estate Poland.

Otoczenie podatkowe a rentowność inwestycji

Autorzy raportu zwracają uwagę, że na końcową rentowność wpływa również właściwa struktura transakcji (asset deal vs share deal) oraz organizacja struktur holdingowych. Istotne są również sposób finansowania oraz odpowiednio zaplanowana strategia wyjścia z inwestycji, które mają bezpośrednie przełożenie na efektywność portfela. Transparentność podatkowa staje się warunkiem stabilności, szczególnie dla kapitału międzynarodowego działającego w Polsce.

Wartość inwestycji na rynku nieruchomości w Polsce cały czas rośnie. Z punktu widzenia inwestora zagranicznego, poza fundamentami rynkowymi i czynnikami makroekonomicznymi, lokalne otoczenie podatkowe odgrywa kluczową rolę przy określaniu efektywności i poziomu ryzyka inwestycji nieruchomościowej – ocenia Andrzej Dębiec, Partner, Radca prawny, Doradca podatkowy RÖDL Polska.

Wnioski płynące z opracowania BNP Paribas Real Estate Poland i RÖDL Polska wskazują jednoznacznie: integracja czynników pozafinansowych z tradycyjną analizą rynkową staje się niezbędna dla utrzymania wzrostu wartości aktywów w długiej perspektywie.