Polski rynek nieruchomości komercyjnych w ofensywie: 686 mln euro inwestycji w I kwartale 2025 roku – rekordowy wzrost mimo globalnej niepewności

Podczas gdy świat drży w obliczu napięć geopolitycznych, a rynek kapitałowy nieustannie przystosowuje się do nowych realiów, Polska kreśli własną trajektorię wzrostu. Jak wynika z najnowszego raportu BNP Paribas Real Estate Poland „Review. Rynek inwestycyjny w Polsce w I kw. 2025 roku”, pierwsze trzy miesiące tego roku przyniosły wolumen inwestycji w nieruchomości komercyjne o wartości 686 mln euro. To aż o 64% więcej niż w analogicznym okresie 2024 roku – imponujący wynik, który stawia Polskę w roli jednej z najatrakcyjniejszych destynacji inwestycyjnych w regionie. Wśród kluczowych graczy rynkowych dominuje kapitał europejski, odpowiadający za 61% zainwestowanych środków, z czego aż 32% to fundusze spoza strefy euro – ponad połowa z nich pochodzi bezpośrednio z Polski. Na uwagę zasługuje również znaczące zaangażowanie inwestorów z Bliskiego Wschodu (17%) i Ameryki (13%). Jak komentuje Mateusz Skubiszewski, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych w BNP Paribas Real Estate Poland:

„Rosnące napięcia geopolityczne, negocjacje między Rosją, USA i Ukrainą oraz niestabilność globalnego handlu stanowią istotne zagrożenie, ale mogą też okazać się katalizatorem wzrostu. Przełom w tym obszarze, wsparcie luzowania polityki monetarnej oraz spadki kosztów długu mogą skutkować znaczącym ożywieniem rynku w kolejnych miesiącach.”

Polska, przyciągająca zarówno doświadczonych graczy, jak i inwestorów debiutujących, zyskała na szczególnej popularności wśród tych, którzy preferują mniejsze, bardziej przewidywalne i elastyczne aktywa. Wolumen mniejszych transakcji (do 20 mln euro) wzrósł aż o 47% rok do roku, a segment transakcji w przedziale 40–100 mln euro odnotował spektakularny wzrost na poziomie 187%. Dużych transakcji portfelowych nadal brak – jedynie trzy umowy przekroczyły 50 mln euro – co może świadczyć o strategii ostrożnego wyczekiwania wielu funduszy oraz o zwrocie ku aktywom łatwiejszym w zarządzaniu.

Liderzy sektorowi

Jeśli spojrzymy na liderów sektorowych, palma pierwszeństwa w strukturze inwestycji przypadła aktywom przemysłowo-logistycznym – 202 mln euro (wzrost o 47% r/r). Cztery z pięciu największych transakcji w analizowanym okresie dotyczyły właśnie tego segmentu, w tym:

• Panattoni Park Tricity South II (Pruszcz Gdański, 78 tys. m²) – sprzedany za 59,3 mln euro firmie Clarion,
• P3 Grodzisk Park (Grodzisk Mazowiecki, 69,4 tys. m²) – nabywca: Prologis, cena: 53 mln euro,
• Panattoni Park Tricity East V (Gdańsk, 50 tys. m²) – inwestycja Fortress REIT za 41,3 mln euro,
• Panattoni Park Gdańsk IV & East II (Gdańsk, 42,3 tys. m²) – zakupiony przez Hillwood za 35,6 mln euro.

Sektor handlowy, często marginalizowany w ostatnich latach, wrócił na radar inwestorów z mocnym akcentem – łączne inwestycje sięgnęły aż 189 mln euro, co oznacza spektakularny wzrost o 203%. Segment biurowy również zanotował wyraźny progres – 164 mln euro, czyli o 53% więcej niż przed rokiem. Na czoło tej grupy wysuwa się transakcja sprzedaży biurowca Wronia 31 w warszawskiej Woli – budynek o powierzchni 16 614 m² nowym właścicielem uczyniła Uniqa Real Estate, płacąc firmie LaSalle Investment Management 69 mln euro. Warto dodać, że stopy kapitalizacji dla kluczowych klas aktywów utrzymały się na stabilnym poziomie, sygnalizując ostrożność inwestorów w obliczu zmienności makroekonomicznej. Najlepsze aktywa biurowe i magazynowe oferowały stopy kapitalizacji na poziomie 6,25%, centra handlowe – 6,50%, a logistyka e-commerce – ok. 5,25%. Karolina Wojciechowska, Dyrektorka Działu Rynków Kapitałowych BNP Paribas Real Estate Poland, podkreśla: „Brak dekompresji sugeruje, że inwestorzy zakładają dalsze obniżki kosztów finansowania i oczekują stabilizacji – co z kolei może przełożyć się na kompresję yieldów w kolejnych kwartałach.” Pomimo wyzwań rynkowych, Polska z powodzeniem przyciąga nowych i powracających inwestorów, ewidentnie umacniając swoją pozycję wśród liderów regionu Europy Środkowo-Wschodniej. Jeśli utrzyma się obecna dynamika, kolejne miesiące mogą przynieść jeszcze większy wzrost atrakcyjności polskiego rynku nieruchomości komercyjnych – zarówno w oczach europejskich inwestorów, jak i tych z dalszych zakątków globu. Nie wątpliwie, rok 2025 zaczął się dla Polski z przytupem, a kluczowe miasta – Warszawa, Gdańsk, Grodzisk Mazowiecki i Pruszcz Gdański – już dziś zyskują na znaczeniu jako polskie hity inwestycyjne.