Krzysztof Kogut: Teren FSO jest nierozerwalnie związany z historią polskiej motoryzacji. Czy ma Pani osobiste wspomnienia związane z Polonezem i jak to dziedzictwo rezonuje z Państwa wizją dla tego miejsca?

Anna Watkowska: Osobistych wspomnień nie miałam, ale jeździł nim mój dziadek. Choć pochodzę z Warszawy i to miejsce rezonuje w mojej pamięci, nie jestem fanką motoryzacji. Dla mnie prawdziwą magią jest transformacja tej postindustrialnej, betonowej przestrzeni. Jednocześnie mam pełną świadomość, jak ważny jest to teren dla fanów polskiej motoryzacji. Dlatego wspólnie walczyliśmy o wznowienie Muzeum Motoryzacji na terenie FSO, które z powodzeniem funkcjonuje.

Chcemy zachować elementy tożsamości tego miejsca. Przestrzeń muzealna ma unikalny, warsztatowy charakter, można tam zobaczyć nie tylko pojazdy, ale też odtworzony posterunek policji z lat 70. czy klasę szkolną z tamtego okresu. Zachowaliśmy detale znalezione w halach i oddaliśmy do muzeum historyczne elementy bramy. Wierzymy, że przeszłość jest integralną częścią przyszłości, dlatego szanujemy to dziedzictwo. Mimo to trzeba jasno powiedzieć, że na tym terenie powstanie coś, co będzie zaprzeczeniem jego dotychczasowej funkcji.

Krzysztof Kogut: Chciałbym odnieść się do Państwa wcześniejszych realizacji. Dobrym punktem odniesienia wydaje się projekt rewitalizacji fabryki Pollena. Jaka jest jego historia i skala w porównaniu do FSO?

Anna Watkowska: Część fabryczna Polleny ma już blisko 130 lat. Samą rewitalizację realizowaliśmy przez ok. siedem lat: w 2017 r. otwieraliśmy biuro sprzedaży, w czerwcu 2018 r. wbiliśmy pierwszą łopatę, a we wrześniu 2025 r. zakończyliśmy całą rewitalizację w ramach ostatniego budynku Warzelni. Chętnie opisalibyśmy ten projekt z perspektywy czasu – co się udało, a co nie – w formie szczerego auto-case study. Dysponujemy bogatą dokumentacją archiwalną, którą można zestawić z obecnym stanem, co daje fascynujące porównanie. Podobny proces czeka nas w FSO, z tym że operujemy tam na skali dwunastokrotnie większej.

Krzysztof Kogut: Skoro skala jest dwunastokrotnie większa, to o jakiej powierzchni mówimy?

Anna Watkowska: O 62 hektarach. Docelowo planujemy tam 12 tys. mieszkań, co w końcowym etapie przełoży się na 19–20 tys. mieszkańców, a także na znaczącą liczbę nowych miejsc pracy.

Krzysztof Kogut: Właśnie, przejdźmy do przyszłości. Jak będzie ewoluowała Państwa wizja „placemakingu" dla tego terenu? Czy to zamknięta koncepcja, czy raczej proces, który czerpie inspiracje ze światowych projektów rewitalizacyjnych?

Anna Watkowska: Nasz masterplan jest dokumentem żywym, a nie zamkniętym. Przy projekcie, którego realizacja potrwa nawet 25 lat, elastyczność w projektowaniu jest absolutnie kluczowa. Oczywiście, czerpaliśmy inspiracje z podobnych, zrealizowanych już projektów, np. w Niemczech – byłoby nierozsądne nie korzystać z najlepszych, sprawdzonych wzorców.

Za koncepcję zagospodarowania terenu odpowiadają pracownie WXCA i SAWAWA, które oparły się na masterplanie DAVOS, przygotowanym na zlecenie miasta w 2018 r. Bazujemy więc na fundamencie, który zakłada zachowanie tożsamości miejsca, ale wzbogacamy go, czerpiąc z różnych źródeł. Za szereg rozwiązań proekologicznych odpowiadała berlińska pracownia Buro Happold, co jest dowodem na nasze europejskie aspiracje. Skala projektu pozwala nam wdrażać rozwiązania systemowe, charakterystyczne dla największych projektów industrialnych.

Krzysztof Kogut: Wspomniała Pani o rozwiązaniach systemowych. Pojęcia takie jak „energia centralnie zarządzana" brzmią intrygująco. Co one oznaczają w praktyce?

Anna Watkowska: Oznaczają one, że podchodzimy do projektu jak do spójnego organizmu. Posiadamy własne przyłącza energetyczne i będziemy pełnić funkcję dystrybutora energii cieplnej. Mamy precyzyjny plan, jak zarządzać energią w obrębie całej dzielnicy, w tym częściowo ją produkować. Podobnie podchodzimy do zarządzania wodą – zaprojektowaliśmy system stawów retencyjnych, które zapewnią jej obieg i ponowne wykorzystanie. Co więcej, całą infrastrukturę sieciową umieścimy w tunelu wieloprzewodowym, co jest rozwiązaniem niespotykanym w projektach mieszkaniowych. Chcemy też wdrożyć system zarządzania odpadami na wzór skandynawski, co będzie nowością na polskim rynku.

Krzysztof Kogut: A co z infrastrukturą, którą zastali Państwo na miejscu? W jakim stopniu bazujecie na starym dziedzictwie fabryki, a na ile tworzycie wszystko od nowa?

Anna Watkowska: Dziedziczymy znaczną infrastrukturę, np. trafostacje, ale generalnie sieci na terenie FSO są przestarzałe. Zostawiamy kluczowe, historyczne budynki: najstarszą halę kolebkową, fragmenty tłoczni i spawalni, bramę główną oraz budynek dyrekcji. Oczywiście, wszystkie te obiekty zostaną poddane gruntownej modernizacji. W obecnym stanie nie spełniają one żadnych współczesnych norm, zwłaszcza przeciwpożarowych, nie mówiąc już o standardach ekologicznych. Ich bilans energetyczny jest nieakceptowalny, więc modernizacja stanowi absolutną konieczność.

Krzysztof Kogut: Mówimy o potężnej, prawdopodobnie miliardowej inwestycji. Jakie jest jej znaczenie dla Warszawy? Czy F.S.O. PARK ma być samowystarczalną enklawą, czy otwartym, miastotwórczym fragmentem stolicy?

Anna Watkowska: Nasza wizja, wypracowana w dialogu z miastem, zakłada stworzenie miejsca w pełni otwartego i ogólnodostępnego. Trudno sobie wyobrazić, by dzielnica z usługami, szkołą i kilometrowym parkiem była zamknięta. Ten projekt ma wpisać się w istniejącą tkankę i zbudować tożsamość tego obszaru na nowo. Do tej pory FSO było wyizolowaną, zapomnianą wyspą. Chcemy, by stało się atrakcyjnym miejscem do życia, które da temu terenowi nową szansę.

To także ogromna szansa dla Warszawy, by rozwijać się w swoich historycznych granicach, a nie w sposób niekontrolowany „rozlewać" na peryferia. FSO to serce „starej Warszawy", a nie kolejna odległa sypialnia. Dzięki doskonałej komunikacji, w tym planowanej stacji metra i nowemu przystankowi kolejowemu, będzie to integralna część metropolii.

Krzysztof Kogut: Tak duża skala pozwala na świadome projektowanie społeczne. W jaki sposób planują Państwo przestrzeń, aby odpowiadała na potrzeby różnych grup mieszkańców i sprzyjała integracji?

Anna Watkowska: Skala inwestycji faktycznie daje nam unikalną możliwość zaopiekowania się potrzebami różnych grup wiekowych. Już na pierwszym etapie świadomie „strefujemy" przestrzeń – poszczególne kwartały są projektowane z myślą o konkretnych odbiorcach. Tam, gdzie przewidujemy rodziny z dziećmi, lokujemy place zabaw; w innych miejscach tworzymy strefy wyciszone. Projekt ma być nieogrodzony, co naturalnie sprzyja integracji. Tworzymy przestrzenie wspólne, takie jak aleja FSO w parku z usługami i restauracjami, które mają zachęcać ludzi do wychodzenia z domów i spotykania się. Uczymy się na naszych doświadczeniach z projektu Bohema, gdzie centralny plac stał się miejscem spotkań dla całej okolicy. To dowód, że ludzie potrzebują dobrze zaprojektowanej przestrzeni publicznej.

Krzysztof Kogut: Na koniec chciałbym zapytać o filozofię stojącą za tym projektem. W Pani wypowiedziach często pojawia się słowo „ekomiasto". Czy to realna strategia, czy raczej chwytliwe hasło marketingowe?

Anna Watkowska: To absolutnie realna strategia. Kiedy kilka lat temu zaczęłam forsować wizję FSO jako „ekomiasta", niektórzy podchodzili do tego z rezerwą. Dziś, w dobie kryzysu klimatycznego, nikt nie ma wątpliwości, że to jedyny słuszny kierunek. Tematyka ekologiczna przestała być fanaberią, a stała się koniecznością opartą na faktach. Wartości proekologiczne i prospołeczne, które legły u podstaw FSO, stały się DNA całej naszej firmy. Każdy kolejny projekt, jak nasza kolejna inwestycja w Józefosławiu, będzie realizowany w oparciu o te same zasady, tworząc miejsca odporne na przyszłe wyzwania i po prostu dobre do życia.

Krzysztof Kogut: Dziękuję za rozmowę i na koniec dodam, że cała redakcja „Obiektów” kibicuje temu projektowi i Pani w roli szefa tego przedsięwzięcia! 

‍