W obliczu najniższej od kilkunastu lat aktywności deweloperów, strategia najmu powierzchni biurowych przechodzi fundamentalną zmianę. Obecna sytuacja w stolicy oraz na rynkach regionalnych wymusza na organizacjach podejmowanie decyzji o relokacji w znacznie dłuższej perspektywie czasowej niż dotychczas.

Historyczny spadek aktywności deweloperskiej

Z danych rynkowych wynika, że podaż nowych biur uległa drastycznemu ograniczeniu. Sytuacja ta jest szczególnie widoczna w Warszawie, gdzie wskaźniki budowy spadły o połowę w skali roku.

Mamy do czynienia z historycznie niską aktywnością deweloperów. Nie „trochę niższą”, ale najniższą od kilkunastu lat. W Warszawie pod koniec pierwszego kwartału tego roku w budowie pozostawało niewiele ponad 115 tys. mkw., czyli prawie o 40 proc. mniej niż kwartał wcześniej, i o ponad 50 proc. mniej, licząc rok do roku. Jednocześnie w ciągu ostatnich 12 miesięcy rozpoczęto budowę jedynie jednego projektu AFI Tower, który odpowiada za ponad 43% powstającej powierzchni biurowej w stolicy. – mówi Karol Wyka, Dyrektor Zarządzający Działu Powierzchni Biurowych w firmie Newmark Polska.

Zmiana ta wymusza wydłużenie cyklu planowania. Według eksperta, tradycyjne dwa lata na przygotowanie relokacji to obecnie termin niewystarczający.

To jest sytuacja bez precedensu, szczególnie że deweloperzy mają przygotowane projekty, zabezpieczone działki i ważne pozwolenia na budowę, ale z uruchomieniem inwestycji coraz częściej czekają na duże umowy przednajmu. Dlatego dwa lata to zdecydowanie za mało. W praktyce decyzję o nowej siedzibie trzeba podejmować nawet pięć lat wcześniej. Jeśli doliczymy do tego standardowy okres najmu, który zwykle wynosi 10 lat lub więcej, okaże się, że firmy planują swoje biura w perspektywie kolejnych 15 lat, czyli 2040 roku. A to oznacza konieczność przewidywania nie tylko własnego rozwoju, lecz także wpływu AI, zmian pokoleniowych czy nowych modeli pracy na funkcjonowanie organizacji. – wskazuje Karol Wyka.

Finansowe bariery nowych inwestycji

Za wyhamowaniem projektów stoją twarde dane ekonomiczne. Gwałtowny wzrost kosztów kapitału oraz zmiana stóp kapitalizacji diametralnie zmieniły opłacalność przedsięwzięć deweloperskich. Przed 2022 rokiem yieldy dla najlepszych aktywów biurowych w Warszawie oscylowały wokół 4-4,5 proc.

Później nałożyło się na siebie kilka niekorzystnych zjawisk: pogorszenie sytuacji geopolitycznej, drogie finansowanie, wzrost kosztów budowy oraz chwilowe zamrożenie rynku inwestycyjnego. Dlatego dziś mówimy już o yieldach na poziomie 6-6,5 proc. w Warszawie, co dla właścicieli oznacza często kilkadziesiąt milionów euro różnicy w wycenie tego samego budynku. Deweloperzy nie stracili wiary w rynek, ale nowe projekty uruchamiają znacznie ostrożniej, najczęściej dopiero po zabezpieczeniu dużego przednajmu. – wyjaśnia przedstawiciel Newmark Polska.

W efekcie obserwujemy koniec "rynku najemcy". Choć współczynnik pustostanów w Warszawie wynosi około 10 proc., dostępność nowoczesnej powierzchni w Centralnym Obszarze Biznesu (COB) w budynkach oddanych po 2020 roku jest bliska zeru.

Regiony w fazie stagnacji podażowej

Sytuacja na rynkach regionalnych jest jeszcze trudniejsza. Wolumen nowej podaży w miastach takich jak Wrocław, Poznań czy Kraków drastycznie spada, co ogranicza możliwości ekspansji dużych organizacji korporacyjnych.

Powiedziałbym, że minimalna. Na wszystkich rynkach regionalnych aktualnie w budowie znajduje się 16 budynków biurowych, z czego tylko w czterech zaplanowano powierzchnię powyżej 10 tys. mkw. To bardzo małe inwestycje – żeby to zobrazować, wspomnę, że jeszcze niedawno o średnim biurowcu mówiliśmy, gdy miał ok. 20 tys. mkw. W efekcie całkowity wolumen nowej podaży w regionach w tym roku nie przekroczy 100 tys. mkw., co będzie drugim, po 2025 roku (20,5 tys. mkw.), najniższym wynikiem od prawie dwóch dekad. – wylicza Karol Wyka.

W związku z deficytem podaży, stawki czynszów utrzymują tendencję wzrostową. W najlepszych warszawskich lokalizacjach ceny przekraczające 30 euro za mkw. stają się nowym standardem, a analitycy nie przewidują spadków w najbliższej fazie cyklu rynkowego.

Workplace strategy jako fundament decyzji

W warunkach wysokich kosztów i długoterminowych zobowiązań, rola doradztwa ewoluuje w stronę strategicznego zarządzania ryzykiem. Kluczowym elementem staje się zabezpieczenie elastyczności w umowach, takich jak prawa do ekspansji czy opcje wcześniejszego wyjścia.

Właśnie dlatego coraz większego znaczenia nabiera workplace strategy, czyli podejście polegające na przewidywaniu, w oparciu o dane, w jaki sposób organizacja będzie korzystała z biura. (...) Odchodzimy od projektowania biur opartego wyłącznie na intuicji czy indywidualnych preferencjach zarządu. Analizujemy sposób funkcjonowania organizacji, przepływ pracowników między zespołami, model współpracy działów, miejsca zamieszkania pracowników, a także potrzeby wynikające z różnic pokoleniowych i specyfiki konkretnych funkcji. – podkreśla Karol Wyka.

Złe oszacowanie potrzeb w perspektywie dekady może generować straty liczone w milionach złotych. Ekspert zaznacza, że biuro przestało być traktowane jako koszt, a stało się narzędziem wspierającym realizację celów biznesowych i budowanie kultury organizacyjnej.

Dziś najdroższym błędem nie jest wynajęcie zbyt drogiego biura. Najdroższy jest wybór biura, które za kilka lat przestanie odpowiadać potrzebom organizacji. – podsumowuje Karol Wyka, Dyrektor Zarządzający Działu Powierzchni Biurowych w Newmark Polska.