Dane z pierwszej połowy 2026 roku potwierdzają silną dynamikę rynku podmiejskiego. Sprzedaż nowych mieszkań wokół Wrocławia wzrosła o 24 proc. rok do roku, w aglomeracji warszawskiej o 17 proc., a w okolicach Trójmiasta o 16 proc. Głównym motywatorem pozostaje cena, która przekłada się na realny wzrost komfortu życia rodzin. Skalę zjawiska potwierdzają dane demograficzne – jak zauważa Adam Urbański z TDJ Estate, w 2025 roku z miast wyprowadziło się o ponad 36 tys. osób więcej niż do nich przybyło.

Ekonomia skali: Większy metraż w niższej cenie

Różnice w stawkach za metr kwadratowy w lokalizacjach centralnych i satelickich pozwalają nabywcom na zakup znacznie większych lokali przy zachowaniu tego samego budżetu. Eksperci wskazują na konkretne przykłady transakcyjne z głównych rynków.

Mieszkanie czteropokojowe o podobnym standardzie i powierzchni około 80 mkw. w Redzie w inwestycji Niebieski Bursztyn można kupić za około 650 tys. zł. W typowo miejskich lokalizacjach Gdańska cena będzie o około 100-150 tys. wyższa. – mówi Agnieszka Majkusiak, dyrektor generalna ds. sprzedaży i marketingu Atal.

Podobne zjawisko obserwowane jest na Dolnym Śląsku. Anita Makowska z Archicom zauważa, że w projekcie Nowe Iwiny pod Wrocławiem klienci mogą nabyć 60-metrowe mieszkanie w budżecie, który wewnątrz miasta pozwoliłby jedynie na zakup 40 mkw. Z kolei Damian Tomasik, prezes Alter Investment, wylicza, że różnica między Borkowem a Gdańskiem sięga 25-30 proc. w cenie metra.

Warunki sukcesu inwestycji podmiejskich

Mimo znaczących oszczędności, sama cena nie jest jedynym czynnikiem decydującym o sukcesie projektów na przedmieściach. Deweloperzy podkreślają rolę infrastruktury społecznej i komunikacyjnej. Zuzanna Należyta z Eco Classic podkreśla, że to cena, a nie preferencje przyrodnicze, wypycha klientów na przedmieścia, przy czym deweloperzy mają ograniczony wpływ na czynniki kształtujące te koszty, co podnosi również PZFD.

Kupujący chętnie rozważają przedmieścia, jeśli spełnione są three warunki: jest dobry dojazd do centrum (kolej miejska, S-ka, ekspresowa trasa drogowa), rozwinięta komunikacja i lokalna infrastruktura (szkoły, sklepy, przychodnia) oraz znacząca różnica cenowa. – komentuje Agnieszka Gajdzik, Manager ds. Sprzedaży Ronson Development, która wskazuje, że firma kończy sprzedaż domów w inwestycji Falenty Nowe.

Mariusz Gajżewski z BPI Real Estate Poland dodaje, że klienci coraz częściej uwzględniają w kalkulacjach koszt codziennych dojazdów. Według niego lokalizacja podmiejska bez szybkiego transportu publicznego oznacza ryzyko uzależnienia od samochodu, co obniża atrakcyjność oferty.

Strategie deweloperów: Miasto vs. Satelity

Podejście firm deweloperskich do suburbanizacji pozostaje zróżnicowane. Podczas gdy Atal, Ronson, TDJ Estate czy Okam Capital aktywnie rozwijają projekty w miastach satelickich (Piastów, Reda, Zabrze, Józefosław), inne podmioty pozostają wierne tkance miejskiej. W przypadku aglomeracji śląskiej suburbanizacja ma inny charakter ze względu na strukturę konurbacji. Agnieszka Majkusiak z Atal wskazuje, że tam głównymi ośrodkami koncentrującymi inwestycje pozostają Katowice oraz Gliwice.

Jako Grupa Alides pozostajemy wierni rynkom i lokalizacjom, które od lat stanowią podstawę naszej działalności. Firma istnieje od 135 lat, a swoje projekty koncentrujemy przede wszystkim w centrach dużych miast oraz w lokalizacjach położonych blisko centrum. Obecnie nie planujemy inwestycji na przedmieściach ani w miastach satelickich. – deklaruje Konrad Płochocki, dyrektor współzarządzający Alides Poland.

Podobną strategię prezentuje Duda Development, wskazując na Łódź jako alternatywę dla drogiej Warszawy. Wojciech Duda podkreśla, że zamiast peryferii stolicy, klienci pracujący hybrydowo wybierają ścisłe centrum Łodzi, gdzie ceny startują od ok. 9 300 zł/mkw. (inwestycja Dyfrakcja), podczas gdy średnia warszawska przekracza 19 900 zł/mkw.

Perspektywy rynku i nowe wyzwania

Dla deweloperów wyjście poza granice administracyjne miast wiąże się z inną specyfiką operacyjną. Jak zauważa Artur Smoleń z Profit Development, niższa cena gruntu nie przesądza o rentowności, gdyż w miastach satelickich zmienia się tempo absorpcji oferty i profil ryzyka inwestycyjnego.

Aktualne trendy wskazują jednak, że suburbanizacja w Warszawie, Krakowie, Gdańsku i Wrocławiu będzie się nasilać ze względu na drastyczny brak gruntów w centrach. Kolejne miesiące pokażą, jak szybko rynek wchłonie nową podaż domów i mieszkań w gminach ościennych, takich jak Falenty, Piastów czy Borkowo.