Dyskusja wokół mieszkalnictwa społecznego w Polsce coraz częściej koncentruje się na zagadnieniu efektywności operacyjnej, spychając kwestie finansowe na drugi plan. Mimo funkcjonowania w tożsamym otoczeniu prawnym i finansowym, obserwuje się wyraźną dywergencję w skuteczności działań między prywatnymi Towarzystwami Budownictwa Społecznego (TBS) a podmiotami samorządowymi. Podczas gdy jedni inwestorzy aktywnie realizują projekty, inni latami pozostają w fazie organizacji struktur i składania deklaracji. Analiza sytuacji rynkowej wskazuje na istotny problem z wykorzystaniem funduszy publicznych. Jak zauważa „Nowy Tydzień”, Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe (SIM), tworzone przez samorządy przy wsparciu Skarbu Państwa i Krajowego Zasobu Nieruchomości, dysponują znacznym kapitałem startowym, który nie przekłada się na płynność realizacji inwestycji. Mechanizm zakłada, że każda gmina przystępująca do spółki wnosi aport gruntowy oraz 3 mln zł dotacji budżetowej. W przypadku podmiotu zrzeszającego dziesięć gmin, budżet operacyjny sięga 30 mln zł. Mimo to, przykłady takie jak SIM Lubelskie (powołany w 2022 roku) czy SIM Wschód (utworzony pod koniec 2023 roku) pokazują, że do chwili obecnej nie oddano do użytkowania żadnych lokali, a realne prace budowlane planowane są dopiero na lata 2026–2027. Jednocześnie spółki te ponoszą stałe koszty utrzymania rozbudowanych organów zarządczych i administracyjnych.

Fundamentalna różnica w modelach biznesowych

W tym kontekście uwidacznia się fundamentalna różnica w modelach biznesowych spółek gminnych i prywatnych TBS-ów.

– U nas nie ma miejsca na niebudowanie i przejadanie środków. Działamy w oparciu o doświadczenie deweloperskie, prowadzimy biznes niezależny od polityki i realizujemy zupełnie inne cele niż spółki, które mogą funkcjonować latami bez żadnej presji rozpoczęcia inwestycji. Jeśli nie budujemy, to nie mamy racji bytu. Mimo to nasza działalność rzadko oceniana jest przez pryzmat realnych efektów, tylko przez utarte, uproszczone schematy, w których „prywatne” z góry uznaje się za podejrzane

– mówi Ewa Kondracka, Prezes Zarządu spółki Towarzystwo Budownictwa Społecznego – Wysłouchów 55 Sp. z o. o. Statystyki Głównego Urzędu Statystycznego za pierwszy kwartał 2025 roku odnotowują oddanie do użytku 740 mieszkań w systemie społecznego czynszu (TBS i SIM). Choć wynik ten stanowi wzrost w ujęciu rocznym, skala produkcji jest wciąż nieadekwatna do ogromnego zapotrzebowania na lokale z zasobu gminnego. Przepaść między tempem realizacji inwestycji a potrzebami społecznymi pozostaje wyraźna, co podkreśla różnice w efektywności poszczególnych podmiotów na rynku.

– Prywatne TBS-y zyskują przewagę nie dlatego, że są lepsze z definicji, lecz dlatego, że nie mogą sobie pozwolić na wieloletnie trwanie bez rezultatów. I to właśnie ta presja na realne budowanie coraz wyraźniej odróżnia jednych od drugich. Wystarczy zajrzeć do liczb i kalendarzy, żeby zobaczyć, gdzie dziś naprawdę leży problem budownictwa społecznego. Spółki powoływane do budowy tanich mieszkań często działają latami bez efektów, generując przy tym stałe koszty. To nie jest spór ideologiczny, tylko pytanie o skuteczność

– mówi Ewa Kondracka.

Kluczowe bariery rozwoju sektora

Eksperci wskazują, że kluczową barierą dla rozwoju sektora nie jest brak kapitału publicznego, lecz wadliwa konstrukcja systemu wsparcia.

– Środki kierowane są głównie do gmin, które nie zawsze wykazują aktywność inwestycyjną ani gotowość do współpracy z TBS-ami, w tym z podmiotami prywatnymi, zdolnymi realizować projekty szybciej i efektywniej. Model oparty na dotacjach i rozdmuchanych strukturach administracyjnych sprzyja trwaniu, nie budowaniu. A jeśli budownictwo społeczne ma przestać być zaledwie marginalnym dodatkiem do rynku i stać się realnym filarem polityki mieszkaniowej, konieczne jest przejście od deklaracji do decyzji: uproszczenie procedur, odejście od wyłączności gmin w dostępie do środków i postawienie na efektywność mierzoną liczbą oddanych mieszkań, a nie liczbą powołanych spółek

– mówi Prezes Zarządu spółki Towarzystwo Budownictwa Społecznego – Wysłouchów 55 Sp. z o. o.