Metro skupia obecnie ponad połowę budynków biurowych w Warszawie. Obiekty położone w jego zasięgu osiągają wyższe stawki czynszu niż tej samej klasy nieruchomości poza strefą pieszego dotarcia do stacji. Zachodni odcinek M2, obejmujący stacje Lazurowa, Chrzanów i Karolin, znajduje się w fazie testowej i wkrótce zostanie oddany do użytku. W otoczeniu tych trzech lokalizacji usytuowanych jest ponad 30 budynków biurowych, z których największy potencjał wzrostu przypisuje się nieruchomościom w pobliżu stacji Karolin.

Ponad 60 proc. powierzchni biurowej w zasięgu metra

Metro pozostaje kluczowym czynnikiem kształtujących mapę biurową stolicy. Skupienie zasobów w pasmach komunikacyjnych jest wyraźnie widoczne w statystykach rynkowych.

Metro jest jednym z najważniejszych czynników kształtujących warszawską mapę biurową. Około 51 proc. budynków biurowych w Warszawie usytuowanych jest w odległości do 1,2 km od stacji (pasmo piesze). Przypada na nie 61 proc. całkowitej powierzchni biurowej, jaką dysponuje miasto. Co pokazuje, że obiekty położone przy metrze mają średnio większą powierzchnię niż budynki biurowe pozostające poza jego zasięgiem – informuje Daria Stefańska, Senior Data Analyst w Walter Herz.

Największa koncentracja biur występuje przy stacjach Śródmieścia, Woli i Mokotowa. W promieniu 1,2 km od stacji Centrum i Rondo ONZ znajduje się po około 180 budynków biurowych. Wysokie nasycenie notują także stacje Świętokrzyska (170 obiektów), Nowy Świat-Uniwersytet (150) oraz Rondo Daszyńskiego (140).

Premia czynszowa za bliskość stacji

Dostęp do komunikacji szynowej przekłada się bezpośrednio na finansowe parametry najmu. Średni czynsz w biurowcach położonych do 300 metrów od stacji wynosi 19,6 euro za mkw. miesięcznie. W strefie 300–800 metrów od metra znajduje się około 330 budynków (średnio 8,5 tys. mkw.) z czynszem na poziomie 18,9 euro/mkw. Z kolei w odległości 800–1200 metrów średnia stawka spada do 15,6 euro/mkw. dla około 130 biurowców. W obiektach oddalonych o ponad 1,2 km od metra, stawki spadają średnio do poziomu 12,9 euro za mkw. miesięcznie.

Różnica jest najbardziej odczuwalna w segmencie premium. W budynkach klasy A premia za dostęp do metra sięga średnio 6 euro za mkw. miesięcznie (20 euro vs 14,4 euro poza zasięgiem). W przypadku klas B i C różnica ta wynosi od 3 do 4 euro za mkw. miesięcznie.

Eksperci zaznaczają jednak, że sama bliskość metra to nie wszystko – kluczowa jest korelacja z odległością od centrum. Biura w promieniu 1,5 km od stacji Centrum kosztują średnio ponad 20 euro/mkw. Dane pokazują również różnice w zależności od dystansu od stacji Centrum: w promieniu 1,5–3 km biura przy metrze kosztują średnio 18 euro/mkw. wobec 14,8 euro poza zasięgiem pieszym, natomiast w odległości 3–6 km stawki te wynoszą odpowiednio 17,2 i 13,4 euro/mkw. W obiektach oddalonych o ponad 6 km od serca stolicy stawki oferowane są na poziomie ok. 12 euro/mkw.

Wnętrze nowoczesnego peronu metra z betonowymi kolumnami i geometrycznymi panelami na suficie. Nowo otwierane stacje linii M2 na Bemowie mogą stać się impulsem dla rozwoju okolicznego rynku biurowego.

Liczby pokazują, że najwyższa premia za dostępność metra utrzymuje się w typowej strefie około 10 minutowego dojścia pieszego do stacji. Powyżej 800 metrów czynsze szybko zbliżają się do poziomu notowanego poza zasięgiem metra – podsumowuje Daria Stefańska.

Potencjał stacji Karolin i Bemowa

Nowy odcinek M2 obejmuje obszary, które obecnie nie stanowią zagłębi biurowych. W zasięgu 1,2 km od nowych stacji znajduje się jedynie 12 biurowców o łącznej powierzchni 28 tys. mkw. Największe szanse na wzrost wartości mają obiekty zlokalizowane przy stacji Karolin, takie jak TRUMPF HQ, West Warsaw Office czy Diamond Business Park Ursus (oddalony o 1,2 km).

Sytuacja przy stacjach Lazurowa i Chrzanów jest odmienna. O ile przy Lazurowej funkcjonuje dziewięć budynków (m.in. Aquarius i Wola Court), o tyle bezpośrednio przy stacji Chrzanów nie ma obecnie żadnego istniejącego budynku biurowego.

Historyczne dane potwierdzają stymulującą rolę metra: aż 80 proc. biurowców przy najstarszych stacjach powstało już po ich otwarciu. Przykładowo, przy pierwszym odcinku M1 z 1995 roku wybudowano później 150 obiektów, a centralny odcinek M2 od 2015 roku przyciągnął aż 230 nowych budynków.

Perspektywy dla rynku lokalnego

Otwarcie metra może stać się impulsem do modernizacji starszych zasobów oraz planowania nowych projektów o charakterze mixed-use. Branża oczekuje teraz na sygnały w postaci zwiększonej liczby zapytań od najemców i tempa wynajmu wolnych powierzchni w tej części miasta.

Metro otwiera przestrzeń głównie dla projektów mixed-use, lokalnych biur, elastycznych powierzchni do pracy oraz usług dla mieszkańców. O tym, czy na Bemowie powstanie lokalne zagłębie biurowe zdecyduje jednak, nie tylko transport i elastyczność komunikacyjna, ale również plany miejscowe, dostępność gruntów, konkurencja ze strony mieszkaniówki i realny popyt najemców – zauważa Daria Stefańska.

Dla właścicieli starszych budynków poprawa dostępności komunikacyjnej to szansa na skuteczne repozycjonowanie obiektów i konkurowanie z droższymi lokalizacjami na Woli. Ostateczny wpływ metra na rynek biurowy Bemowa zweryfikuje dojrzały rynek działający obecnie w modelu pracy hybrydowej.