Pomimo spowolnienia w dostarczaniu nowych projektów biurowych w południowej Polsce, popyt na powierzchnie pozostaje na wysokim poziomie. Kraków i Wrocław umacniają swoje pozycje liderów, podczas gdy Katowice systematycznie budują swoją markę. Jak podkreśla Tomasz Chojnacki, dyrektor regionalny w dziale powierzchni biurowych Newmark Polska, te trzy ośrodki wspólnie tworzą region, który niezmiennie przyciąga międzynarodowy biznes. Ekspert z Newmark Polska, odpowiedzialny za obsługę najemców biurowych w tej części kraju, proponuje, by spojrzeć na te rynki w szerszym, zintegrowanym kontekście.

„Rzeczywiście, chcemy spojrzeć na regionalne rynki biurowe Krakowa, Wrocławia oraz aglomeracji katowickiej w szerszym kontekście, traktując je jako jeden spójny system. Tak właśnie od kilku lat patrzą na nie najemcy, a przede wszystkim globalne korporacje, które dopiero zaczynają albo planują działalność w naszym kraju. Doradzam na tym rynku najemcom już od kilkunastu lat i wielokrotnie uczestniczyłem w procesach, podczas których firmy rozważały otwarcie biura w jednym z tych trzech miast, powodując, że miasta te musiały ze sobą konkurować” – mówi Tomasz Chojnacki. „Wrocław, Kraków oraz aglomerację katowicką łączą autostrada A4 oraz bliskość granicy z Niemcami. Każda z tych lokalizacji posiada własne, duże lotnisko – ważny atut dla firm działających na rynkach międzynarodowych. Jednocześnie to są bardzo różne miasta i żadne nie pełni roli satelity wobec pozostałych. Ich potencjał tkwi w pewnej synergii, a – co równie ważne – łączne zasoby biurowe Wrocławia, Krakowa i Katowic stanowią ponad 60% poziomu zasobów Warszawy”.

Mimo licznych atutów, region południowy mierzy się również ze specyficznymi wyzwaniami, głównie związanymi ze spowolnieniem podaży.

„Jeszcze kilka lat temu były to rynki cechujące się niezwykłą dynamiką rozwoju. W ostatnim czasie, podobnie jak we wszystkich miastach regionalnych, również tutaj obserwujemy wyraźne spowolnienie nowej podaży, a w niektórych lokalizacjach wręcz jej skurczenie. Widać to chociażby w danych z pierwszego półrocza tego roku – na żadnym z tych rynków nie odnotowano nowej podaży” – komentuje ekspert. „Nie oznacza to jednak trwałej utraty znaczenia tych ośrodków. Popyt na biura w Krakowie i Wrocławiu wciąż rośnie. Jedynie w Katowicach obserwujemy spadek wynikający z innego etapu rozwoju tamtejszego rynku, który nadal się kształtuje i dojrzewa. Liczba transakcji w mieście jest stosunkowo niewielka, dlatego nawet jeden projekt potrafi tutaj mocno namieszać w statystykach. Nie zmienia to jednak faktu, że Katowice pozostają istotnym graczem w regionie”.

Jednym z obserwowanych zjawisk, zwłaszcza we Wrocławiu i Katowicach, jest zmiana funkcji niektórych budynków biurowych, co wpływa na całkowite zasoby powierzchni.

„Po pandemii rynek biurowy bardzo się zmienił, a właściciele biurowców stanęli przed wyzwaniem dostosowania ich do nowych oczekiwań najemców. Chcąc zachęcić pracowników do powrotu do biura, firmy najczęściej szukają powierzchni w nowoczesnych, wielofunkcyjnych budynkach, które obok biur oferują także usługi gastronomiczne, fitness, przestrzenie rekreacyjne czy sale konferencyjne. W efekcie starsze obiekty, które nie spełniają tych wymagań, często muszą przejść modernizację, a czasami zmienić swoją funkcję. Już dzisiaj dostrzegamy wpływ tego typu decyzji na rynek, nie sądzę jednak, by miało to stać się zjawiskiem masowym” – wyjaśnia Tomasz Chojnacki.

Trend ten jest szczególnie widoczny w stolicy Dolnego Śląska.

„Wrocław przez wiele lat był liderem pod względem nowej podaży. Dzisiaj powstaje tam historycznie najmniej powierzchni biurowej. I o ile spadek aktywności deweloperów dotknął wszystkie miasta regionalne, to w stolicy Dolnego Śląska mamy do czynienia również ze zmianą funkcji kilku dużych obiektów, co realnie obniżyło zasoby biurowe. Takie obiekty, jak Sky Tower (część powierzchni), Wratislavia Tower czy Renaissance Business Centre, zostały przekształcone w budynki mieszkaniowe albo hotelowe” – zauważa dyrektor z Newmark Polska. „W trakcie realizacji w całym Wrocławiu znajdują się tylko dwa nowe biurowce – Swobodna SPOT I (14,5 tys. mkw.) i The Park Wrocław 2 (9,5 tys. mkw.). Jeśli porównać to z rekordowym trzecim kwartałem 2017 roku, kiedy powstawało tam ponad 300 tys. mkw. biur, różnica jest ogromna. Ale dzisiejszy Wrocław to inny rynek – dojrzalszy i z naturalnie wolniejszym tempem powstawania nowych inwestycji. Co ważne, od kilku miesięcy obserwujemy odbicie po stronie popytu, a to oznacza, że wróci też nowa podaż – choć zapewne nie w takiej skali jak dekadę temu”.

Mimo spadku podaży w Krakowie, miasto odnotowało historycznie najwyższy wolumen transakcji, co potwierdza jego silną pozycję.

„Kraków jest dzisiaj najsilniejszym regionalnym rynkiem biurowym w Polsce. Charakteryzuje się niezwykle stabilnym i mocnym popytem. Pomimo ograniczonej podaży, firmy wciąż decydują się na przedłużanie umów – w pierwszym półroczu tego roku renegocjacje stanowiły aż 71 proc. wszystkich transakcji. Najemcy decydują się na renegocjacje ze względu na ograniczoną podaż atrakcyjnej powierzchni (powyżej 5 tys. mkw.), a także w celu optymalizacji kosztów – zarówno stałych kosztów utrzymania biura, jak i potencjalnych nakładów na nową przestrzeń. Firmy pozostają w Krakowie nie tylko ze względu na silną pozycję miasta jako lokalizacji biznesowej, lecz także dzięki szerokiej dostępności wysoko wykwalifikowanej kadry. W efekcie od początku roku obserwujemy spadek wskaźnika pustostanów, co prowadzi do kurczenia się dostępnej powierzchni biurowej. Podobnie jak we Wrocławiu, tutaj również w najbliższych latach rosnący popyt powinien przełożyć się na powrót nowej podaży”.

Zupełnie inna dynamika charakteryzuje rynek katowicki, gdzie odnotowano najwyższy w kraju wskaźnik pustostanów, ale jednocześnie bardzo wysoki udział nowych umów najmu.

„Każdy z tych rynków ma swoją dynamikę i mierzy się z odmiennymi wyzwaniami. Wysoki odsetek wolnych biur jest jednym z głównych wyzwań Katowic, jednak przy dobrej koniunkturze i efektywnej absorpcji powierzchni rynek ma szansę na stopniową stabilizację. Co wyróżnia Katowice po stronie podażowej, to rosnąca aktywność lokalnych deweloperów realizujących mniejsze inwestycje z myślą o długoterminowym utrzymaniu ich w portfelu. Dzięki własnym źródłom finansowania mogą decydować o rozpoczynaniu nowych budów niezależnie od aktualnego zainteresowania funduszy biurowymi aktywami w regionie” – analizuje Tomasz Chojnacki. „Niewątpliwym magnesem katowickiego rynku są atrakcyjne czynsze (13 – 16 euro/mkw.) w wysokiej jakości budynkach. Atutem jest również ogromny rynek pracy w całej aglomeracji liczącej ponad 2 mln mieszkańców, z dużą liczbą absolwentów o różnorodnych kompetencjach”.

W ostatnich latach w miastach południowej Polski zmieniły się zarówno profile najemców, jak i ich oczekiwania względem przestrzeni biurowej.

„Na południu Polski wciąż dominują sektory usług wspólnych oraz IT, ale dziś ten drugi jest znacznie bardziej zróżnicowany. Obok klasycznych centrów operacyjnych pojawiają się zapytania od firm zajmujących się sztuczną inteligencją, cyberbezpieczeństwem czy centrami danych. Kluczową zmianą jest jednak sposób pracy – coraz mniej metrów przypada na jedno biurko, a więcej na strefy dedykowane do współpracy” – mówi ekspert. „Rośnie też popularność modelu, w którym firmy tworzą jeden duży hub biurowy, pełniący rolę głównej siedziby, który uzupełniają mniejszymi satelitami w przestrzeniach serwisowanych, tzw. flexach. Takie rozwiązanie daje dużą swobodę – wspiera model hybrydowy, ułatwia organizowanie spotkań z klientami czy sesji projektowych oraz, zależnie od potrzeb, umożliwia szybkie zwiększenie bądź zmniejszenie zajmowanej powierzchni. Kraków i Wrocław już teraz mogą pochwalić się szeroką ofertą biur serwisowanych, a Katowice konsekwentnie rozwijają się w tym samym kierunku. Doradzając naszym klientom, coraz częściej zwracamy uwagę na jakość biur i możliwość adaptacji przestrzeni do nowych modeli pracy. Najemcy nie chcą już tylko metrażu – szukają wartości w postaci nowoczesnych, funkcjonalnych i dobrze zaprojektowanych przestrzeni, które wspierają współpracę i kreatywność zespołów. To dziś kluczowy trend w regionie i jedna z najbardziej perspektywicznych strategii dla najemców”.

Biorąc pod uwagę ograniczoną aktywność deweloperów, prognozy dla rynku biurowego w południowej Polsce są ostrożne, ale optymistyczne.

„Już dzisiaj widzimy stabilny wzrost popytu, zwłaszcza w Krakowie i Wrocławiu, co pokazuje, że południowy korytarz biurowy pozostaje atrakcyjny dla firm i inwestorów. Za chwilę zacznie brakować jakościowej powierzchni i kluczowa stanie się podaż. Część wstrzymanych projektów wróci do realizacji, bo rynek nie lubi próżni. Dodatkowo możemy spodziewać się upgrade’u starszych biurowców, które po modernizacji znów staną się atrakcyjne i uzupełnią część luki podażowej” – prognozuje Tomasz Chojnacki. „Proces przygotowania nowych inwestycji trwa zwykle co najmniej trzy lata, dlatego konieczne jest planowanie z wyprzedzeniem. W tym czasie doradcy na rynku biurowym odgrywają kluczową rolę, pomagając najemcom w ocenie potencjału projektów oraz w optymalnym wykorzystaniu istniejącej podaży. Jestem przekonany, że rynek południowy pozostanie jednym z najważniejszych regionów inwestycyjnych w Polsce, a jego rola w przyciąganiu międzynarodowych firm będzie wciąż rosła. To lokalizacja, która mimo wyzwań pokazuje odporność i gotowość do dalszego rozwoju”.