Fundamenty polskiego sektora magazynowo-produkcyjnego wykazują wysoką odporność na zawirowania gospodarcze. Całkowity wolumen najmu v pierwszych trzech miesiącach 2026 roku przekroczył 1,6 mln mkw., co stanowi wzrost o 47% w stosunku do analogicznego okresu roku poprzedniego. Eksperci prognozują, że przy utrzymaniu tego tempa roczny wynik może zbliżyć się do rekordu z 2021 roku.

„Pierwszy kwartał potwierdził, że rynek magazynowy pozostaje jednym z najmocniejszych segmentów nieruchomości komercyjnych w Polsce. Szczególnie istotny jest wzrost udziału nowych umów i ekspansji, które odpowiadały łącznie za ponad połowę wynajętej powierzchni. To wyraźny sygnał, że firmy nie tylko przedłużają istniejące kontrakty, ale również rozwijają swoją działalność i zwiększają zapotrzebowanie na nowoczesne powierzchnie logistyczne,” – komentuje Szymon Sobiecki, analityk w dziale badań rynku w Knight Frank.

Podaż pod kontrolą deweloperów

Zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej w Polsce przekroczyły próg 37,4 mln mkw. W I kwartale br. deweloperzy oddali do użytku około 650 000 mkw. nowej powierzchni, koncentrując się głównie na rynkach w Trójmieście, Warszawie oraz na Górnym Śląsku. Choć aktywność budowlana wzrosła w porównaniu do końcówki poprzedniego roku, podaż nowych projektów pozostaje relatywnie niska.

Obecnie w trakcie budowy znajduje się 1,4 mln mkw., co stanowi jeden z najniższych wyników w ciągu ostatniej dekady. Istotnym trendem jest wysoki stopień komercjalizacji powstających obiektów – blisko dwie trzecie realizowanych inwestycji posiada już podpisane umowy przednajmu.

Przemysław Piętak, kierujący działem doradztwa w zakresie wynajmu powierzchni magazynowo-produkcyjnych w Knight Frank. | Źródło: Knight Frank

„Nowa podaż pozostaje pod kontrolą i w dużej mierze odpowiada na rzeczywiste potrzeby najemców. To zdrowa sytuacja dla całego sektora. Ograniczona liczba projektów spekulacyjnych, przy jednocześnie wysokim poziomie aktywności najemców, będzie w kolejnych kwartałach wspierać dalszą absorpcję dostępnej powierzchni oraz spadek wskaźnika pustostanów,” – dodaje Przemysław Piętak, kierujący działem doradztwa w zakresie wynajmu powierzchni magazynowo-produkcyjnych w Knight Frank.

Stabilizacja czynszów i spadek pustostanów

Silny popyt przy ograniczonej podaży skutkuje systematyczną redukcją niewynajętej powierzchni. Wskaźnik pustostanów na koniec marca 2026 roku wyniósł 7,2%, co oznacza spadek o 1,2 p.p. w skali roku. Największy deficyt wolnej powierzchni odnotowano v Szczecinie (1,4%), natomiast najwięcej wolnych magazynów znajduje się w zachodniej Polsce, przy granicy z Niemcami (15%).

Stawki czynszów wywoławczych wykazują stabilność:

• Obiekty typu big box: 3,8 EUR – 5 EUR/mkw. miesięcznie

• Magazyny miejskie (SBU): 5 EUR – 7,5 EUR/mkw. miesięcznie

Dominacja w sektorze inwestycyjnym

W I kwartale 2026 roku sektor magazynowy stał się liderem aktywności inwestycyjnej. Wolumen transakcji wyniósł 446,5 mln EUR, co stanowi wzrost o ponad 100% rok do roku. Magazyny odpowiadały za 44% całkowitego kapitału zainwestowanego w polskie nieruchomości komercyjne. Kluczowym wydarzeniem kwartału była sprzedaż portfela logistycznego firmy Raben (ponad 170 000 mkw.) na rzecz amerykańskiego funduszu W.P. Carey.

„Rosnący udział magazynów w całkowitym wolumenie inwestycyjnym pokazuje, że inwestorzy postrzegają ten segment jako jeden z najbardziej stabilnych i perspektywicznych na rynku. Szczególnym zainteresowaniem cieszą się nieruchomości oferujące długie okresy obowiązywania umów najmu oraz wysokiej jakości najemców. Duży udział w rynku mają transakcje typu sale and lease back, które pozwalają przedsiębiorstwom uwolnić kapitał przy jednoczesnym zachowaniu kontroli operacyjnej nad nieruchomościami,” – uzupełnia Michał Grabara, dyrektor w dziale rynków kapitałowych w Knight Frank.

Eksperci Knight Frank prognozują, że przy utrzymaniu obecnych trendów rynek magazynowy pozostanie jednym z głównych motorów wzrostu polskiego sektora nieruchomości komercyjnych również w kolejnych kwartałach. Silny popyt, ograniczona nowa podaż oraz wysoka aktywność inwestorów tworzą fundamenty sprzyjające dalszemu rozwojowi tego segmentu.