Na siedmiu kluczowych rynkach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Łódź i Katowice) deweloperzy wprowadzili do sprzedaży 12,8 tys. nowych lokali, co niemal zrównoważyło popyt. Łączna oferta na koniec września 2026 roku wyniosła 70,2 tys. mieszkań. W trzecim kwartale 2026 roku deweloperzy sprzedali łącznie 12,5 tys. mieszkań, co stanowi wzrost o 5,7% w porównaniu do drugiego kwartału. Choć wynik kwartalny jest poprawny, analitycy wskazują na zmianę nastrojów – popyt w pierwszych miesiącach roku napędzał optymizm nabywców, jednak w trzecim kwartale stymulowały go głównie obawy przed wzrostem stóp procentowych.

Dynamika sprzedaży w regionach

Największą aktywność transakcyjną odnotowano w Warszawie, gdzie sprzedano 3,9 tys. lokali. Stabilne wyniki osiągnęły również Kraków, Trójmiasto i Wrocław (przedział 1,7–2,0 tys.). Poznań zamknął kwartał z wynikiem 1,4 tys. sprzedanych mieszkań, natomiast w Łodzi i Katowicach wolumeny były niższe, wynosząc odpowiednio 1,1 tys. i 0,5 tys. lokali.

W ujęciu rocznym rok 2026 rysuje się jako czas balansu. Aleksandra Gawrońska, dyrektorka w Dziale Badań Rynku Mieszkaniowego JLL, wskazuje na istotne różnice regionalne:

Rok 2026 to czas równowagi po dwóch latach wyraźnej przewagi nowej podaży nad sprzedażą. Za tą stabilnością kryją się jednak duże różnice regionalne. W Warszawie i Trójmieście oferta jest dopasowana do popytu, a w Łodzi i Katowicach, przy obecnym tempie sprzedaży, wyprzedanie całej oferty zajęłoby odpowiednio ponad dwa i prawie trzy lata.

Wzrost udziału gotowych lokali w ofercie

Istotnym trendem jest podwajająca się liczba mieszkań gotowych do odbioru. Na koniec września stanowiły one 25% całkowitej oferty (wzrost z 16% rok do roku), co przekłada się na ponad 17 tys. jednostek. W Katowicach udział ten sięga aż 38%, podczas gdy w Trójmieście pozostaje stabilny na poziomie ok. 10%.

Nabywcy coraz częściej wybierają lokale zrealizowane – na niektórych rynkach odpowiadają one nawet za połowę kwartalnej sprzedaży. Średnie ceny ofertowe wykazują największą dynamikę w Warszawie (wzrost o 6,8% r/r), Poznaniu (6,0%) oraz Wrocławiu (5,2%). Katowice były jedynym rynkiem z odnotowanym spadkiem cen o 0,4%.

Portret Kazimierza Kirejczyka, Senior Strategy Advisora Housing Sector w JLL, w eleganckim garniturze z czerwonym krawatem. Kirejczyk podkreśla wpływ czynników zewnętrznych na rynek nieruchomości.

Ceny transakcyjne a oczekiwania deweloperów

Raport JLL uwypukla rozziew między cenami ofertowymi a transakcyjnymi. W Warszawie średnia cena oferty oscyluje wokół 20 tys. zł/m kw., podczas gdy transakcje zawierane są średnio przy stawce 18,4 tys. zł/m kw. Podobne różnice widać w Trójmieście (18,4 tys. zł vs 16,2 tys. zł). Wynika to w dużej mierze ze struktury podaży – w ofercie pozostają droższe apartamenty, podczas gdy rynek chłonie głównie segment popularny. Dostępność mieszkań uległa poprawie – obecnie za średnie wynagrodzenie brutto można nabyć od 0,72 m kw. lokalu w Warszawie do 0,86 m kw. w Poznaniu i Katowicach.

Prognozy i wyzwania sektora

Eksperci przewidują, że utrzymanie sprzedaży na poziomie 50 tys. lokali w całym 2026 roku jest realne, jednak przyszłe kwartały mogą przynieść ochłodzenie. Na rynku kredytowym w sierpniu odnotowano 35,9 tys. wniosków (spadek o 14% m/m) oraz udzielenie 27,7 tys. kredytów. Kazimierz Kirejczyk, Senior Strategy Advisor Housing Sector w JLL, podkreśla rolę czynników zewnętrznych:

Obecnie na popyt pozytywny wpływ mogą mieć wpływ obawy związane z możliwym wzrostem stóp procentowych i wzrostem cen kosztów budowy rozpoczynanych nowych inwestycji. W kolejnych kwartałach te same czynniki mogą zacząć go hamować. Wzrost sprzedaży rok do roku w 2027 r. jest mało prawdopodobny, a sytuacja w 2028 r. i później będzie zależeć od scenariusza inflacyjnego i nastrojów nabywców.

Dodatkowym obciążeniem dla marż deweloperskich będą rosnące koszty realizacji inwestycji, wynikające z cen energii, paliw oraz nowych wymogów legislacyjnych. W perspektywie długoterminowej, po 2029 roku, rynek może stanąć przed wyzwaniem w postaci spadku zdolności kredytowej i potencjalnego wprowadzenia podatku katastralnego opartego na wycenach AI.

Strategie dopasowania podaży

Podsumowując bieżącą sytuację, Aleksandra Gawrońska zaznacza, że kluczem do sukcesu będzie precyzyjne reagowanie na lokalne zapotrzebowanie:

Rynek wchodzi w okres, w którym o wyniku będzie decydować nie tyle popyt w skali kraju, co umiejętne dopasowanie oferty do lokalnych warunków. Najuważniej trzeba obserwować rosnący zapas gotowych mieszkań w Katowicach, Łodzi i Krakowie. Kluczowym zadaniem dla deweloperów będzie ograniczanie nowych wprowadzeń tam, gdzie oferta jest wciąż za duża i uzupełnianie jej tam, gdzie widać niedobory.