Ostatnie piętnaście lat, obejmujące okres od 2010 do 2025 roku, zapisało się w historii polskiego rynku nieruchomości jako czas niezwykłej dynamiki w sektorze magazynowo-logistycznym, wyróżniającej się na tle Europy. Na tak dynamiczny wzrost złożyło się kilka kluczowych czynników, w tym rozbudowa krajowej infrastruktury drogowej, rosnące zainteresowanie ze strony inwestorów zagranicznych oraz, co może wydawać się paradoksalne, skutki pandemii Covid-19. W tym czasie rynek wzbogacił się o imponujące 29 milionów metrów kwadratowych nowoczesnej powierzchni magazynowej. Analizę tego fenomenu przedstawiają eksperci z firmy doradczej JLL. Analizując ewolucję polskiego rynku nieruchomości komercyjnych w minionym 15-leciu, segment magazynowo-logistyczny jawi się jako jego najbardziej dynamiczny element. Jeszcze w 2010 roku jego zasoby wynosiły zaledwie 7 mln m². Jednak w drugiej dekadzie XXI wieku, napędzany przez rozwój sieci autostrad oraz inwestycje infrastrukturalne współfinansowane ze środków unijnych, rynek ten zaczął gwałtownie rosnąć. Warto odnotować, że już w 2008 roku sektor magazynowy pod względem całkowitej powierzchni przewyższył sektor handlowy, a dekadę później zdystansował również rynek biurowy.

– Żeby lepiej zobrazować dynamikę rozwoju tej branży, można posłużyć się następującym przykładem. W ostatnich wyborach prezydenckich uprawnionych do glosowania było prawie 29 milionów Polaków. W ciągu ostatnich 15 lat deweloperzy magazynowi wybudowali i wynajęli dokładnie tyle samo metrów kwadratowych nowoczesnych powierzchni magazynowych – 29 milionów. Razem ze starszymi obiektami daje to nam około 36 mln kw. Oznacza to, że na każdego dorosłego Polaka przypada dziś blisko 1,25 m kw. nowoczesnej przestrzeni magazynowej – komentuje Mateusz Polkowski, Head of Research & Consultancy – Poland & CEE, JLL.

Jednym z kluczowych katalizatorów wzrostu okazała się pandemia Covid-19. Związane z nią obostrzenia doprowadziły do gwałtownego przeniesienia handlu do sfery online, co od 2020 roku wygenerowało skokowy wzrost popytu na obiekty magazynowe różnego typu. Zapotrzebowanie dotyczyło zarówno regionalnych centrów dystrybucyjnych, obiektów przeładunkowych typu cross-dock, jak i magazynów miejskich. Te ostatnie, usytuowane w pobliżu lub na terenie dużych aglomeracji, stały się kluczowe dla sprawnej realizacji dostaw w ramach tzw. logistyki ostatniej mili. Równocześnie na popularności zyskiwały nowe formaty, takie jak obiekty oferujące Small Business Units – małe, modułowe powierzchnie, które umożliwiają elastyczną aranżację i często zawierają część biurową o wysokim standardzie.

- Choć dziś wiemy już, że e-commerce nie rozwija się tak szybko, jak zakładano tuż po pandemii, innych impulsów rozwojowych dla rynku magazynowego nie brakowało. Pandemia i radykalne wzrosty cen frachtu morskiego, jakie nastąpiły krótko po niej, zerwały wiele łańcuchów dostaw, łączących Europę, Azję i Amerykę Północną. Aby uniezależnić się od takich sytuacji, wiele firm zdecydowało się na przeniesienie części produkcji w ramach tzw. nearshoringu. Polska, ze względu na niższe koszty pracy oraz wciąż atrakcyjne stawki najmu powierzchni przemysłowo-magazynowych w porównaniu do Europy Zachodniej jest jednym z głównych beneficjentów tego procesu. Można się spodziewać, że zamieszanie wokół nowych stawek celnych w relacji USA – reszta świata będzie ten proces jeszcze intensyfikować - komentuje Mateusz Polkowski.

W 2025 roku Polska umacnia swoją pozycję, aspirując do roli jednego z głównych hubów magazynowych w Europie. Fundamentem tej pozycji jest strategiczne położenie geograficzne na skrzyżowaniu kluczowych szlaków transportowych na osiach wschód-zachód i północ-południe. Doskonała lokalizacja, przykładowo z Wrocławia, pozwala dotrzeć transportem kołowym w ciągu ośmiu godzin do głównych ośrodków takich jak Warszawa, Berlin, Praga, Wiedeń czy Bratysława, a także do portów morskich w Gdańsku i Szczecinie. Atrakcyjność kraju wzmacnia systematycznie rozwijana sieć drogowa – liczba kilometrów tras szybkiego ruchu i autostrad wzrosła z 3000 km w 2015 roku do 5200 km obecnie, z planem rozbudowy do 8000 km. Równolegle inwestowano w infrastrukturę portową, czego przykładem jest gdański Baltic Hub, uznawany za największy terminal kontenerowy na południowym Bałtyku. Dodatkowymi atutami przyciągającymi inwestorów są dostępność gruntów pod nowe projekty oraz konkurencyjne w stosunku do Europy Zachodniej koszty zatrudnienia wykwalifikowanej siły roboczej.

- Oczywiście ważna jest też wielkość rynku wewnętrznego – Polska jest piątym pod względem liczby ludności państwem UE, a nasza gospodarka rozwija się wciąż w bardzo dobrym tempie w porównaniu do innych krajów unijnych. Według Oxford Economics, wzrost gospodarczy w naszym kraju w 2025 r. wyniesie 3,3% oraz 3,8% w 2026 r. Wartości te znacznie przewyższają szacunki dla strefy euro wynoszące odpowiednio 1,1% i 1,5%. Jeśli więc omijać nas będą skutki nieprzewidzianych wydarzeń geopolitycznych o szerokiej skali oddziaływania – polski sektor magazynowy powinien utrzymywać stabilny kurs rozwoju. Obecnie obserwujemy co prawda wyhamowanie nowego popytu, jednocześnie rośnie jednak odsetek renegocjacji. Przewidujemy również, że deweloperzy będą ograniczać inwestycje o charakterze w pełni spekulacyjnym, czyli takie, które nie są zabezpieczone umowami najmu. Czy postawią na projekty typu BTS, BTO czy inne, nowe formaty – czas pokaże. Na pewno jest gdzie budować - według naszych danych, deweloperzy mają zabezpieczone grunty, na których można zrealizować kolejne 20 milionów m kw. magazynów – komentuje Mateusz Polkowski.