Z dniem 11 września weszły w życie przepisy zobowiązujące wszystkich deweloperów do publikowania cen oferowanych na sprzedaż mieszkań i domów. Nowe regulacje mają na celu zwiększenie transparentności rynku, wzmocnienie konkurencji oraz ułatwienie klientom podejmowania świadomych decyzji zakupowych. Stanowi to istotną zmianę w funkcjonowaniu sektora mieszkaniowego, która jest zwieńczeniem procesu rozpoczętego 11 lipca 2025 r. Wtedy to w życie weszła nowelizacja ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, obejmując początkowo jedynie te inwestycje, których sprzedaż rozpoczęła się po tej dacie. Obecnie obowiązek ten dotyczy już wszystkich projektów, bez względu na moment uruchomienia sprzedaży. Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD) od samego początku popierał wprowadzenie jawności cen, postrzegając transparentność jako fundament uczciwej konkurencji i realną korzyść dla kupujących. Związek podkreśla przy tym, że wielu deweloperów, wychodząc naprzeciw oczekiwaniom klientów, już wcześniej publikowało cenniki swoich inwestycji, jeszcze zanim stało się to wymogiem prawnym.

Klienci doceniają, gdy wszystkie informacje są od razu dostępne. Dobrze, że od 11 września cała branża zacznie działać według jednolitych zasad, które ułatwią kupującym porównywanie ofert i podejmowanie świadomych decyzji – mówi Przemysław Dziąg, zastępca dyrektora generalnego PZFD.

Co nowe przepisy oznaczają w praktyce?

Nowe regulacje nakładają na każdego dewelopera szereg konkretnych obowiązków. Firmy muszą:

• podawać cenę metra kwadratowego powierzchni użytkowej,
• publikować na swojej stronie internetowej ceny mieszkań, domów oraz pomieszczeń przynależnych, takich jak komórki lokatorskie czy miejsca postojowe,
• ujawniać wszystkie dodatkowe koszty, które nabywca poniesie na rzecz dewelopera,
• prezentować historię zmian cen danego lokalu.

Wszystkie te informacje muszą być łatwo dostępne i jednoznacznie powiązane z konkretną inwestycją. Ustawa precyzuje, że ich publikacja musi nastąpić na stronie internetowej dewelopera, a zamieszczenie ich wyłącznie na portalach ogłoszeniowych czy u pośredników nie jest wystarczające.

Wpływ jawności na ceny nieruchomości

Jedną z kluczowych kwestii jest potencjalny wpływ powszechnej jawności na ceny nieruchomości. Według zdecydowanej większości analityków nowy obowiązek nie powinien wpłynąć na średnie ceny transakcyjne, które mają pozostać stabilne. Zmianie może natomiast ulec polityka sprzedażowa deweloperów.

Możliwe, że zaobserwujemy spadek średnich stawek ofertowych, wynikający ze zmian w strategiach sprzedaży. Obecnie wiele firm przyciąga klientów rabatami. Po 10 września część deweloperów może jednak zrezygnować z takich mechanizmów na rzecz bezpośredniego korygowania cenników. To mogłoby obniżyć średni poziom cen ofertowych, bez większego wpływu na ostateczne transakcje – podkreśla Przemysław Dziąg. I dodaje: – Nie można też wykluczyć odmiennego scenariusza. Sama perspektywa wysokich kar przewidzianych w ustawie może skłonić niektóre firmy do ostrożniejszego podejścia. W efekcie zamiast obniżek mogą pojawić się podwyżki, traktowane jako bufor bezpieczeństwa. Jak faktycznie zachowa się rynek, okaże się w ciągu najbliższych tygodni.

Wyzwania związane z portalem dane.gov.pl

Nowelizacja ustawy zobowiązuje deweloperów nie tylko do publikacji cen na własnych stronach internetowych, ale również do ich przesyłania w otwartych plikach do rządowego portalu dane.gov.pl. Teoretycznym założeniem jest stworzenie jednego, centralnego źródła danych, z którego mogliby korzystać zarówno klienci, jak i serwisy analityczne. Jednak dotychczasowa praktyka funkcjonowania portalu okazała się problematyczna. Dane są rozproszone, brakuje precyzyjnego katalogu wymaganych informacji, a ich wyszukiwanie bywa czasochłonne.

Od początku sygnalizowaliśmy, że przepisy zostały napisane w sposób niejednoznaczny i wymagają doprecyzowania. Związek wspólnie z wiceministrem cyfryzacji Michałem Gramatyką przygotował wytyczne, jak raportować ceny, aby zachować spójność i czytelność danych. Jednak wciąż potrzebne są przepisy wykonawcze, które wprowadzą jednolite standardy raportowania – wyjaśnia Przemysław Dziąg.

Ministerstwo Cyfryzacji zapowiedziało już wprowadzenie zmian, które mają ułatwić korzystanie z zasobów portalu. Planowane jest dodanie nowej kategorii „deweloperzy”, co pozwoli na efektywniejsze filtrowanie danych o cenach ofertowych mieszkań i domów.

Edukacja i wsparcie dla branży

W odpowiedzi na nowe wyzwania, PZFD podjął szeroko zakrojone działania edukacyjne dla całej branży. Organizacja opracowała specjalny przewodnik, który krok po kroku wyjaśnia zasady publikowania i raportowania cen zgodnie z nowymi regulacjami. Poradnik zawiera m.in. wskazówki dotyczące prezentacji mieszkań ponownie wprowadzonych do sprzedaży, co zapewni klientom wgląd w pełną historię cenową nieruchomości. Ponadto, Związek zorganizował szeroki cykl szkoleń, w ramach którego odbyło się 15 spotkań (7 online i 8 stacjonarnych). Wzięło w nich udział ponad 3300 osób, reprezentujących zarówno firmy zrzeszone w organizacji, jak i podmioty niezrzeszone.

Naszym celem było przygotowanie całej branży, nie tylko członków PZFD. Dlatego szkoliliśmy firmy różnej wielkości i z różnych regionów Polski. Mamy nadzieję, że deweloperzy sprostają nowym obowiązkom, a klienci szybciej odczują pozytywne skutki jawności cen – dodaje Przemysław Dziąg.

Polski Związek Firm Deweloperskich zapowiada, że będzie kontynuować swoje działania edukacyjne oraz monitorować, jak nowe przepisy sprawdzają się w praktyce rynkowej.