Rok 2026 przynosi istotne zmiany w europejskim handlu detalicznym. Zaufanie konsumentów w Unii Europejskiej utrzymuje się na niskim poziomie (wskaźnik -17 w czerwcu), a prognozowany wzrost realnych dochodów gospodarstw domowych wynosi zaledwie 0,5%. Z danych przywołanych przez Colliers wynika, że niemal dwie trzecie Europejczyków stara się ograniczać wydatki i aktywnie poszukuje promocji, co wywiera presję na kategorie uznaniowe, takie jak moda, wyposażenie wnętrz czy gastronomia.

Polska jako perspektywiczny kierunek dla segmentu luxury

Choć europejski segment dóbr luksusowych notuje wolniejsze tempo wzrostu, Polska pozostaje w centrum uwagi międzynarodowych graczy. Kluczowym czynnikiem sukcesu staje się nie tylko metraż, ale przede wszystkim struktura grupy docelowej oraz otoczenie handlowe nieruchomości.

Pomimo obserwowanego globalnie spowolnienia dynamiki wzrostu rynku dóbr luksusowych, Polska, a w szczególności Warszawa, pozostaje jednym z najbardziej perspektywicznych kierunków ekspansji dla segmentu luxury w naszym regionie. Przedstawiciele części marek, które nadal nie są obecne na polskim rynku, analizują możliwości wejścia poprzez bezpośrednią obecność, jak i współpracę z lokalnymi partnerami – mówi Anna Radecka-Łysiak, dyrektor współzarządzająca Działem Powierzchni Handlowych w firmie Colliers.

Wymagania sektora luksusowego koncentrują się wokół dostępu do grupy klientów o najwyższych dochodach (segment HNWI), prestiżowej architektury oraz ugruntowanego sąsiedztwa innych renomowanych marek. Dla Warszawy wyzwaniem pozostaje wciąż niższy stopień dojrzałości destynacji luxury w porównaniu do czołowych stolic regionu EMEA, co jednak nie hamuje zainteresowania inwestorów.

Polaryzacja wyników finansowych globalnych gigantów

Analiza Colliers wskazuje na rosnące zróżnicowanie wyników finansowych kluczowych graczy rynkowych. Firmy takie jak Richemont (wzrost przychodów o 5% w 2025 r.), Hermès oraz Ralph Lauren (wzrost o 15%) radzą sobie z wyższymi kosztami operacyjnymi dzięki lojalnej bazie klientów. W tym samym czasie konglomeraty LVMH oraz Kering odnotowały spadki sprzedaży w 2025 roku, co wymusza optymalizację ich portfeli nieruchomości. Kering planuje zamknąć około 100 lokalizacji globalnie, stawiając na selekcję adresów.

Wpływ sytuacji geopolitycznej na turystykę luksusową

Istotnym czynnikiem kształtującym rynek w 2026 roku jest konflikt na Bliskim Wschodzie. Raport wskazuje, że przyjazdy do Europy z krajów Zatoki Perskiej (GCC) mogą spaść o co najmniej 20%, co bezpośrednio uderza w przychody marek luksusowych uzależnionych od wydatków zamożnych turystów. Przykładowo, Richemont odnotował spadek przychodów o 12% w regionie Bliskiego Wschodu i Afryki w pierwszym kwartale 2026 roku.

Marta Cegielnik, dyrektor współzarządzająca Działem Powierzchni Handlowych w Colliers, komentuje strategie marek w kontekście zmiennych warunków rynkowych.

Widzimy, że marki coraz rzadziej poszukują wyłącznie powierzchni handlowej, a coraz częściej oczekują wsparcia w budowaniu strategii rozwoju dostosowanej do zmiennych warunków rynkowych i zachowań konsumentów. Polska pozostaje atrakcyjnym kierunkiem inwestycji, jednak przewagę konkurencyjną będą budować te marki, które potrafią połączyć ambicje wzrostu z dyscypliną operacyjną i świadomym podejściem do wyboru lokalizacji – zaznacza Marta Cegielnik, dyrektor współzarządzająca Działem Powierzchni Handlowych w firmie Colliers.

Efektywność kluczem w segmencie średnim

Zmiany nie omijają marek ze średniej półki (mid-market). Firmy takie jak H&M i Primark zmagają się z presją kosztową i ostrożnością konsumentów, podczas gdy Grupa Inditex oraz Next notują lepsze wyniki. Strategia największych graczy, w tym polskiego LPP, opiera się obecnie na selektywnej ekspansji i koncentracji nakładów na najlepiej funkcjonujących lokalizacjach.

Według Anny Radeckiej-Łysiak, segment ten wchodzi w wymagającą fazę, w której kluczowa staje się produktywność powierzchni oraz optymalny format sklepu. Wiele marek racjonalizuje swoje portfele, koncentrując nakłady na większych sklepach flagowych w topowych lokalizacjach handlowych i ograniczając obecność w punktach drugorzędnych.

Stabilizacja czynszów w najlepszych adresach

Prognozy Colliers na rok 2026 zakładają stabilizację stawek czynszu w najbardziej prestiżowych lokalizacjach typu high street oraz wiodących centrach handlowych. Jednocześnie obiekty w lokalizacjach drugorzędnych mogą odczuwać presję na obniżki stawek. Rywalizacja o najlepsze adresy handlowe w Polsce ma się zaostrzyć, a zamiast ilościowej ekspansji sieci, eksperci przewidują bardziej świadomą walkę o topowe lokalizacje.