Targi EXPO REAL 2026 stały się platformą potwierdzającą zmianę podejścia do rynku nieruchomości. Spada liczba organizacji czekających na powrót warunków z poprzedniego cyklu. Uczestnicy rynku skupiają się na możliwościach realizacji transakcji w obecnym otoczeniu, rezygnując z dominującej dotychczas strategii „wait and see”. Kapitał pozostaje dostępny, ale jest bardzo selektywny – priorytetem jest jakość aktywa, stabilność przepływów pieniężnych oraz wiarygodność najemcy.

Polska w centrum uwagi kapitału międzynarodowego

Polska pozostaje kluczowym punktem dla inwestorów analizujących region CEE. O atrakcyjności konkretnych projektów decydują obecnie lokalizacja, parametry techniczne oraz realność planów biznesowych. Na rynku obecny jest kapitał o zróżnicowanych profilach ryzyka, w tym inwestorzy z USA, Azji, krajów bałtyckich, Czech oraz kapitał rodzimy.

Polska pozostaje jednym z rynków, które korzystają na zmianach zachodzących w europejskich łańcuchach dostaw. W wielu rozmowach prowadzonych podczas EXPO REAL logistyka była wskazywana jako jeden z sektorów posiadających największy potencjał wzrostu w kolejnych latach. Wspierają go zarówno rozwój e-commerce, jak i procesy związane z nearshoringiem oraz reorganizacją sieci dostaw. Jednocześnie coraz większego znaczenia nabiera umiejętność skutecznego przeprowadzenia transakcji. W obecnych warunkach rynkowych to nie tylko cena decyduje o sukcesie procesu. Coraz częściej kluczowe stają się odpowiednia struktura transakcji, zdolność do ograniczenia różnic pomiędzy oczekiwaniami stron oraz elastyczność w poszukiwaniu rozwiązań. – mówi Grzegorz Chmielak, Head of Capital Markets & Valuation, AXI IMMO.

Zarządzanie operacyjne nowym źródłem wartości

W obliczu braku perspektyw na szybką kompresję stóp kapitalizacji, kluczowe dla wyników inwestycyjnych stają się działania operacyjne. Właściciele nieruchomości coraz częściej stawiają na modernizacje i dostosowywanie obiektów do zmieniających się oczekiwań najemców. Aktywne zarządzanie aktywem ponownie staje się fundamentem budowania wartości nieruchomości.

Ważnym wyzwaniem pozostaje kwestia rozproszenia funkcji zarządczych. Komercjalizacja, marketing czy serwisy techniczne często działają niezależnie, co może ograniczać potencjał wzrostu wartości całego obiektu. Dla inwestorów ta luka stanowi jednak szansę na przejęcie nieruchomości, których wartość można zwiększyć poprzez integrację zarządzania.

Panorama nowoczesnego centrum Warszawy z widokiem na rzekę i wieżowce. Polska pozostaje kluczowym punktem zainteresowania dla międzynarodowego kapitału inwestycyjnego.

Jedną z najciekawszych obserwacji tegorocznych targów EXPO REAL jest zmieniające się podejście właścicieli nieruchomości do zarządzania aktywami. W otoczeniu niepewnych perspektyw dalszej kompresji stóp kapitalizacji oraz ograniczonej aktywności inwestycyjnej coraz większego znaczenia nabiera umiejętność utrzymania i zwiększania wartości istniejących aktywów. Osiągnięcie tego celu nie jest jednak tak proste, jak mogłoby się wydawać. Nawet w Warszawie, gdzie ograniczona nowa podaż tworzy bardziej sprzyjające warunki dla właścicieli nieruchomości, przełożenie zmian zachodzących na rynku na poprawę wyników konkretnego aktywa wymaga znacznie więcej niż skutecznej komercjalizacji. Na rynkach regionalnych dodatkowymi wyzwaniami pozostają utrzymanie najemców oraz zachowanie konkurencyjności istniejących nieruchomości. – wyjaśnia Tomasz Michalczyk, Head of Office Advisory, AXI IMMO.

Dywersyfikacja źródeł wzrostu

Rynek dostarcza nowych możliwości w obszarach wspieranych przez trendy strukturalne. Oprócz tradycyjnej logistyki, inwestorzy analizują projekty z zakresu infrastruktury, centrów danych oraz transformacji energetycznej. W sektorze biurowym i magazynowym rośnie zainteresowanie projektami typu repurposing, czyli zmianą funkcji lub repozycjonowaniem istniejących już budynków. W sektorze logistycznym, poza samą lokalizacją, kluczowy staje się dostęp do odpowiedniej infrastruktury energetycznej oraz możliwości automatyzacji procesów wewnątrz budynków.

Nowoczesne wieżowce biurowe w centrum biznesowym. Aktywne zarządzanie obiektami komercyjnymi oraz dywersyfikacja źródeł wzrostu stanowią obecnie klucz do budowania wartości aktywów.

Polska jest postrzegana jako rynek wyróżniający się na tle innych europejskich krajów przede wszystkim pozytywnymi wskaźnikami makroekonomicznymi, ale również wysokim stopniem dywersyfikacji źródeł wzrostu gospodarczego. Na rynku znajduje się obecnie szereg transakcji w toku, które z dużym prawdopodobieństwem zostaną sfinalizowane. Spodziewamy się, że wolumen inwestycyjny będzie wyższy w tym roku w porównaniu do zeszłego. Struktura kapitału, który kupuje dziś nieruchomości w Polsce, jest bardzo zróżnicowana, co ma pozytywny wpływ na płynność aktywów. Inwestycjami na terenie Polski interesują się w tej chwili znaczący inwestorzy z USA, Azji i zachodniej Europy. Jest aktywny kapitał z Czech oraz krajów bałtyckich, a także kapitał rodzimy. Jednym z atutów rynku pozostaje zdrowy miks kapitału pochodzącego z różnych kierunków oraz aktywność zróżnicowanych grup inwestorów. – komentuje Joanna Lewandowska, Associate Director, Capital Markets, AXI IMMO.

Podsumowując, perspektywy dla polskiego sektora nieruchomości komercyjnych pozostają stabilne. Najistotniejszą zmianą rynkową jest ewolucja charakteru rozmów – z analizowania przeszkód na poszukiwanie metod skutecznej realizacji transakcji. Sygnalizuje to pełną adaptację uczestników rynku do nowej rzeczywistości inwestycyjnej. Potwierdzeniem kompetencji AXI IMMO na rynku jest m.in. otrzymany w 2025 r. tytuł Warehouse Agency Team of the Year w konkursie Eurobuild Awards.