Międzynarodowe przedsiębiorstwo doradcze Cushman & Wakefield, we współpracy z globalnym stowarzyszeniem dyrektorów ds. nieruchomości korporacyjnych CoreNet Global, opublikowało najnowsze badanie ankietowe zatytułowane "What Occupiers Want 2025". Z raportu wynika, że po okresie intensywnego ograniczania powierzchni biurowych, firmy na całym świecie stabilizują swoje portfele. Co istotne, na polskim rynku widoczny jest jeszcze silniejszy optymizm – lokalni najemcy podchodzą do planowania przestrzeni z większą chęcią ekspansji niż wskazuje na to średnia globalna. Analiza opiera się na opiniach dyrektorów odpowiedzialnych za nieruchomości korporacyjne w obu Amerykach (52%), regionie EMEA (34%) oraz Azji i Pacyfiku (14%). Firmy reprezentowane w badaniu zatrudniają łącznie około 8,1 miliona osób i wynajmują niemal 32 miliony metrów kwadratowych powierzchni biurowej.

Koszty wciąż kluczowe, lecz w cieniu niepewności

Jak wskazuje badanie, kontrola kosztów pozostaje fundamentalnym czynnikiem kształtującym decyzje dotyczące nieruchomości korporacyjnych na świecie, co jest efektem ciągłej presji na optymalizację wydatków. W strategiach firm nadal dominują wskaźniki efektywności finansowej, takie jak koszty, wydajność i stopień wykorzystania powierzchni. Jednocześnie otoczenie biznesowe naznaczone jest niepewnością. Niestabilność geopolityczna, ewoluujące modele pracy oraz niepewne stopy zwrotu z inwestycji sprawiają, że wiele organizacji wstrzymuje się z podejmowaniem odważnych decyzji. Co ciekawe, znaczenie priorytetów z obszaru zrównoważonego rozwoju, które wcześniej systematycznie rosło, globalnie spadło do poziomu sprzed 2021 roku, choć wciąż pozostaje kluczowym zagadnieniem w regionach EMEA oraz Azji i Pacyfiku.

Stabilizacja portfeli i optymizm na polskim rynku

Raport wyraźnie sygnalizuje, że czasy masowych redukcji powierzchni biurowych dobiegają końca. Zaledwie 32% firm planuje dalsze ograniczenia, podczas gdy co ósmy najemca deklaruje chęć wynajęcia dodatkowej przestrzeni. Potwierdza to również wzrost średniej wielkości nowo podpisywanych umów najmu, która od 2023 roku zwiększyła się o 13%.

„Według wyników nadchodzącej nowej edycji raportu Business Environment Assessment Study (BEAS), opracowywanego od kilku lat przez Cushman & Wakefield i Antal, wskazują, że firmy działające w Polsce prezentują bardziej optymistyczne podejście do planowania przestrzeni niż średnia globalna. 18,2% organizacji planuje bowiem zwiększenie zajmowanej powierzchni, co stanowi o około 43% wyższy odsetek, aniżeli firm planujące jej redukcję (12,7%). Przeważająca część ankietowanych – średnio aż 45% – deklaruje z kolei chęć utrzymania dotychczasowej powierzchni biurowej” – komentuje Ewa Derlatka Chilewicz, Head of Research, Cushman & Wakefield.

Globalny wzrost średniej wielkości umów najmu znajduje także swoje odzwierciedlenie na polskim rynku, choć w bardziej umiarkowanej skali.

„W 2024 roku średnia wielkość umowy najmu w Polsce wyniosła z kolei około 1100 mkw., co oznacza mocno umiarkowany, bo wynoszący ok. 9% wzrost w porównaniu do lat 2022–2023. Wciąż jednak poziom ten pozostaje poniżej wartości notowanych przed 2020 rokiem, gdy przeciętna transakcja opiewała na 1300–1500 mkw. powierzchni biurowej. Warto również zaznaczyć, że od 2022 roku obserwujemy stopniowe wyrównywanie się średnich wielkości umów zawieranych w Warszawie i na rynkach regionalnych, chociaż wcześniej te zawierane poza stolicą były średnio większe” – komentuje Joanna Blumert, Head of Occupier Services, Cushman & Wakefield.

Synergia nieruchomości i strategii HR

Zaskakującym wnioskiem z raportu jest fakt, że aż 29% firm, które niedawno zmodyfikowały sposób raportowania kwestii nieruchomościowych, wskazuje na ścisłą współpracę zespołów ds. nieruchomości z działami HR.

„Przeprowadzone badanie pokazuje, że choć dyscyplina kosztowa nadal ma kluczowe znaczenie, organizacje coraz częściej dostrzegają bezpośredni wpływ decyzji dotyczących nieruchomości na komfort pracy, zaangażowanie pracowników oraz ogólną efektywność biznesową” – mówi Despina Katsikakis, Global Lead, dział Total Workplace Consulting w Cushman & Wakefield. – „Mając to na uwadze, dyrektorzy odpowiedzialni za nieruchomości korporacyjne mogą kształtować strategie w taki sposób, aby przynosiły one zarówno efekty finansowe, jak i korzyści dla pracowników” – dodaje ekspertka.

Ta zmiana perspektywy przekłada się na wskaźniki obłożenia biur, które stabilizują się globalnie na poziomie 51-60%. Nie jest to jednak wynik odgórnych nakazów, lecz poszukiwania świadomej równowagi. W Polsce obserwujemy zróżnicowane podejścia, od pełnej elastyczności po organizację pracy wokół kluczowych dni projektowych. Oznacza to dojrzalszą formę pracy hybrydowej, gdzie biuro staje się narzędziem do realizacji konkretnych celów.

„Wskaźniki obłożenia biur na poziomie 50-60% to obecnie najważniejsza i jednocześnie najbardziej myląca metryka na rynku. Rzeczywistość jest pełna niuansów, szczególnie na polskim rynku. Obserwuję organizacje, u których maksymalne obłożenie w tygodniu sięga 84%, a minimalne 30%. Jeszcze ciekawszy obraz wyłania się, gdy porównamy firmy z identyczną, oficjalną polityką pracy hybrydowej – na przykład wymogiem 3 dni pracy z biura. U jednego z naszych klientów realna frekwencja oscyluje wokół 75%, u innego z trudem osiąga 50%. To jest właśnie moment, w którym liczy się psychologia organizacji i ekonomia behawioralna. Właśnie dlatego, że temat jest tak złożony, a odpowiedź leży na styku wielu dziedzin, przy każdym projekcie tworzymy po stronie klienta interdyscyplinarny zespół. W jego skład wchodzą przedstawiciele HR, komunikacji, IT, CSR, facility managementu, administracji, bezpieczeństwa oraz, co najważniejsze, sami liderzy i reprezentanci pracowników. Tylko taka holistyczna perspektywa pozwala stworzyć strategię, która działa w praktyce, a nie tylko na papierze” – mówi Joanna Szczepańska, Associate w zespole Środowiska Pracy i Zarządzania Zmianą Cushman & Wakefield.

Biuro jako usługa o rosnących wymaganiach

Badanie Cushman & Wakefield wskazuje, że najemcy mają coraz wyższe oczekiwania wobec właścicieli i zarządców nieruchomości. Aż 85% z nich oczekuje lepszej oferty udogodnień i usług, a prawie połowa (46%) jest gotowa za to zapłacić. Jest to o tyle istotne, że tylko 60% pracowników uważa swoje obecne środowisko pracy za w pełni wspierające współpracę i budowanie kultury korporacyjnej – kluczowe aspekty zachęcające do powrotów. W efekcie czynsze za powierzchnie biurowe najwyższej klasy są globalnie niemal dwukrotnie wyższe. W Polsce różnice te są mniejsze – w centrum Warszawy stawki prime to 24–26 EUR/mkw., podczas gdy biura klasy B oferowane są za 17–19 EUR/mkw.

„Patrząc na funkcjonowanie budynków biurowych którymi zarządzamy, obserwujemy wyraźny trend, w którym najemcy coraz bardziej doceniają rolę budowania społeczności w ramach obiektu, co ma głębokie uzasadnienie biznesowe. Zebrane przez nas dane w ramach badań satysfakcji pracowników wskazują, że aż 78% użytkowników wyraża zadowolenie z wydarzeń organizowanych w zarządzanych przez nas biurowcach, a niemal 70% chętnie uczestniczy w różnorodnych aktywnościach wewnętrznych. To potwierdza, że biuro przestaje być jedynie miejscem pracy, a staje się kluczowym elementem wspierającym zaangażowanie pracowników i wzmacniającym kulturę korporacyjną, co jest bezpośrednio powiązane z ogólną efektywnością biznesową firm” – tłumaczy Sylwia Wiszowata-Łazarz, Head of Marketing, Asset Services, Cushman & Wakefield.

Elastyczność lokalizacji kluczem do pozyskania talentów

Rekrutacje uwzględniające elastyczny model pracy stały się standardem, a 61% firm modyfikuje swoje strategie dotyczące nieruchomości w celu pozyskania talentów z różnych regionów. W Ameryce Północnej i Południowej dominują rekrutacje hybrydowe na poziomie kraju, firmy w regionie EMEA preferują selektywne podejście globalne w miastach, gdzie już działają, natomiast region Azji i Pacyfiku przoduje w rekrutacjach w pełni zdalnych. Podsumowując, raport "What Occupiers Want 2025" pokazuje, że branża nieruchomości korporacyjnych znajduje się w okresie transformacji. Choć presja kosztowa pozostaje silna, wiodące organizacje redefiniują pojęcie wartości, włączając do strategii aspekty wykraczające poza czyste oszczędności finansowe.