Z perspektywy rynku budowlanego i infrastrukturalnego EPBD nie jest regulacją dotyczącą pojedynczej technologii, lecz kompleksowym podejściem do efektywności energetycznej. Jej celem jest stopniowe doprowadzenie do sytuacji, w której budynki – zarówno nowe, jak i istniejące – będą spełniać rygorystyczne wymagania w zakresie zużycia energii oraz emisji. Oznacza to konieczność myślenia o nich jako o zintegrowanym systemie energetycznym, a nie zbiorze niezależnych instalacji.

– Instalacje fotowoltaiczne w tym modelu pełni istotną, ale jednak pomocniczą rolę, ponieważ są tylko jednym z elementów całego ekosystemu budynku. Ich realna wartość ujawnia się dopiero wtedy, gdy są zintegrowane z systemami zarządzania energią oraz zużyciem mediów. Samo wytwarzanie energii nie rozwiązuje problemu efektywności – kluczowe jest jej optymalne wykorzystanie – podkreśla Tomasz Szolc, wiceprezes zarządu SPIE LTEC.

Koniec ery minimalnych wymogów

Dyrektywa wprowadza również istotną zmianę w mechanizmach rynkowych. Dotychczas inwestycje w zaawansowane systemy zarządzania energią były w dużej mierze uzależnione od indywidualnych decyzji inwestorów oraz chłodnej kalkulacji okresu zwrotu. W wielu przypadkach skutkowało to ograniczaniem wdrożeń do minimum wymaganego ówczesnymi przepisami. Obecnie, pod wpływem rekordowych stawek za media, paradygmat ten ulega całkowitej zmianie.

Według obserwacji praktyków rynku, efektywność energetyczna przestaje być postrzegana jako opcjonalny dodatek wspierający wizerunek, a staje się fundamentem rentowności obiektu.

– Przez lata spotykaliśmy się z podejściem, w którym inwestorzy nie byli skłonni ponosić kosztów bardziej zaawansowanych rozwiązań, ponieważ okres zwrotu był zbyt długi. Dziś, przy obecnych cenach energii i nowych wymaganiach regulacyjnych, to rynek sam zaczyna aktywnie poszukiwać rozwiązań optymalizacyjnych – wskazuje ekspert SPIE LTEC.

Harmonogram wdrażania zmian

Dyrektywa EPBD weszła w życie w 2024 r., a Polska ma czas na jej pełną implementację do krajowego porządku prawnego do 29 maja 2026 r. Obecnie trwają intensywne prace legislacyjne oraz dostosowywanie przepisów techniczno-budowlanych.

Kluczowe etapy transformacji obejmują:

• Stopniowe wprowadzanie obowiązku instalacji OZE w wybranych typach budynków przed 2030 rokiem.
• Osiągnięcie standardu budynków bezemisyjnych dla obiektów publicznych od 2028 roku.
• Pełna bezemisyjność dla wszystkich nowych budynków od 2030 roku.
• Sukcesywna modernizacja istniejących zasobów budowlanych w celu podniesienia ich klasy energetycznej.

Budynek jako inteligentny organizm

W ramach przechodzenia od modelu „minimalnej zgodności” do modelu „pełnej optymalizacji” nowe i modernizowane budynki będą musiały spełniać coraz bardziej zaawansowane wymagania. Centra operacyjne obiektów muszą zapewniać integrację różnych systemów technicznych oraz zdolność do optymalnego wykorzystania energii produkowanej lokalnie.

Szczególnego znaczenia nabiera skoordynowane projektowanie wraz z właściwym doborem urządzeń: od instalacji elektrycznych, przez wentylację, chłodzenie i ogrzewanie, aż po systemy odzysku energii i automatykę budynkową (BMS). Dzięki temu budynek zaczyna funkcjonować jak organizm zarządzany przez algorytmy, w którym fotowoltaika i magazyny energii są elementami domykającymi bilans energetyczny.

– Widzimy wyraźnie, że wymagania będą rosły, zarówno pod względem zakresu, jak i poziomu zaawansowania technologicznego. To oznacza, że projekty nie będą mogły być realizowane w sposób fragmentaryczny. Konieczne będzie podejście całościowe, obejmujące wszystkie systemy budynku – podkreśla Tomasz Szolc.

Dla branży nieruchomości komercyjnych oznacza to nie tylko wzrost złożoności technicznej projektów, ale przede wszystkim konieczność budowania nowych kompetencji inżynierskich i operacyjnych. Transformacja ta w długiej perspektywie ma doprowadzić do trwałej zmiany standardów, gdzie niska emisja i optymalizacja kosztów eksploatacji stają się immanentną cechą każdego obiektu.